绿地地产宝模式解读 “地产+互联网金融”成新突破口

　　绿地香港旗下“绿地地产宝”连续发布两期后，日前绿地香港首席财务官游德锋公开表示，未来地产将由以实体经济提供间接融资，透过房地产和互联网金融的接合，转向由资本创造实体。

　　事实上，目前据观点地产新媒体了解，绿地香港继早前推出房地产金融平台“绿地地产宝”后，已将初步交易量目标定为100亿元，待系统成熟后，期望规模可破500亿元。

　　因此，在传统地产发展至当前境地，未来地产将朝着怎样的方向走，已成为业界共同面对的题目。或许对绿地集团而言，旗下绿地香港寻求发展“地产+互联网金融”，正成为其新的突破口。

　　绿地地产宝模式

　　就设立“绿地地产宝”的初衷，绿地香港投资发展部总经理黄一峰向观点地产新媒体称：“中小开发商融资困难，而信托成本又高；中小融资机构也因风险高而不愿为中小开发商融资；另外一些投资额较小的投资者又缺乏投资渠道去享受房地产市场带来的收益。”

　　他表示：“我们想做这样的平台站在中间，借助绿地集团的实力，吸引投资者同时帮助中小开发商融资。因为是绿地的平台，能够吸引到的资金成本就更低，借给开发商的成本也就更低。”

　　“有了互联网的技术，结合新的渠道，这种事情就值得去做。”黄一峰介绍，融资投入的项目不管是住宅还是商业资产都可以，从某种意义上讲其实就是资产证券化。

　　目前“绿地地产宝”分为线下和线上两个部分来做，而且绿地香港旗下已经成立了全资拥有的绿地金融服务公司专门去做。也组建了专门的团队，目前团队规模高管大概是20人左右。

　　线下部分由于绿地在全国80多个城市都有自己的销售团队，就由这部分团队进行销售。黄一峰介绍，线上部分则是跟阿里蚂蚁金服的招财宝、平安陆金所等平台去合作。

　　“他们会成为我们线上的分销渠道。”黄一峰还指出，未来绿地香港有可能会搭建自己的线上分销渠道，“比如搞微信这样的分销渠道，或者做自己满足功能的独立APP来实现，这也是很重要的。”

　　在经营上，绿地香港会向融资方收取5~20‰的费用，作为平台撮合收取的费用。而作为分销渠道之一的阿里招财宝，则是向绿地香港收取1~2‰的费用。

　　黄一峰指出，蚂蚁金服旗下招财宝收取的费用相对绿地香港而言并不低。“(他)只是作为分销平台，不管其他任何事情，不用承担任何风险；风险方面的话，如果有问题是绿地去承担。”

　　从另外的角度看，蚂蚁金服的招财宝也正是看中其合作方对风险的掌控能力，才能更好吸引投资者。

　　分析人士称，招财宝的“平台”属性，在于其自身并不承担任何风控，而是采用专业化的社会化大分工理念，引入大型银行、财产险公司、资产管理公司、融资性担保公司等四类金融机构处理风险识别、定价、控制等专业问题，希望以此解决中小企业融资领域的核心难题——信用背书。

　　投资加投行模式

　　截至目前，“绿地地产宝”已经成功发行两期产品，而且销售认购情况还比较不错。

　　据观点地产新媒体了解，绿地集团在4月13日宣布，旗下致力于服务个人投资者理财投资与中小房企资金解决方案的互联网房地产金融平台——“绿地地产宝”正式启动后，同日就推出了地产宝首期产品，据绿地透露，该产品在上市当日挂牌半小时内即告售罄。

　　而首款产品也同时在蚂蚁金服的招财宝网络平台和绿地金融全资子公司贵州省绿地金融资产交易所上挂牌发行，这也是绿地金融与蚂蚁金服在金融领域的第一次合作。

　　首期上线产品以绿地集团位于江西南昌的棚户区改造项目为基础资产，首期发行总规模为2亿元，约定年化收益率6.4%，产品期限为一年，认购资金2万元起，以1000元递增。

　　随后在4月24日，绿地集团旗下绿地金融披露，其推出的第二期绿地地产宝产品，发行总规模2.5亿元，4月23日-27日起在平安陆金所平台发行销售。

　　和首期在招财宝发行的产品相比较，该次绿地地产宝共推出三种产品类型，包括起投金额2万元，预期年化收益率6.4%；20万起投，预期年化收益率6.7%；专为平安陆金所新用户提供，起投金额2万，预期年化收益率6.5%。

　　黄一峰为此透露，绿地香港做的绿地地产宝业务得到了绿地集团旗下绿地金控的协助。

　　据悉，绿地金控将同时涉及绿地集团和绿地香港两边的金融业务，绿地金控集团董事长、总裁耿靖曾解释称，“核心资产和业务会放在绿地金控层面，再由集团整合旗下资源和渠道。”

　　他指出，比如控股的保险企业将作为核心资产放在集团层面，但对于参控股的金融机构，绿地金控则不参与管理。

　　“但因为绿地金控是大资管业务模式，与资产管理交叉的核心业务也由集团层面进行整合。将各个金融机构的优势发挥出来，即投资加投行模式。”他解释道。

　　金融产业生态圈

　　不过，在绿地香港的战略构划中，“绿地地产宝”也许仅是其中一个环节。

　　其实，就在不久前的香港业绩会现场，绿地香港首席财务官游德锋就披露，2015年绿地香港在地产主业外，将在房地产基金管理和房地产互联网金融业务板块方面有所作为，“计划构建3+1金融产业生态圈，即三大基金加房地产互联网金融平台。”

　　其中“绿地地产宝”就是绿地香港规划的互联网金融平台主推产品，目的是建立连接全国房地产商与投资者的平台，实现双方的互联互通，为开发商提供新的融资渠道，为投资者提供更多更好的理财产品。

　　除此之外，绿地香港还将建立三大基金，包括房地产投资基金、特殊机会资产投资基金和PPP建设基金。

　　在房地产投资基金方面，游德锋表示，公司已成立物业基金管理公司Blackwood Capital，并在海外募集了10亿美元的股权资金。

　　据观点地产新媒体了解，2014年12月，绿地香港已成立了第一支房地产管理基金，并收购了上海市中心的一栋办公楼，完成第一笔投资，“今年下半年将用剩余的资金再去物色更为优质的投资项目”。

　　而对于特殊机会资产投资基金，绿地香港方面认为，这是在短时间中，迅速壮大公司规模一种有效途径，加速对优质房地产项目的整合，为互联网金融平台保驾护航。

　　对此，绿地香港董事会主席兼行政总裁陈军就称，“设立该基金的初衷是服务于公司的互联网金融平台，最近是有一些金融机构在和我们对接不良资产，前期是有很强的对价能力，但我们会以符合市场标准的价格收购或兼并，并会对资金需求方设定一定的门槛。”

　　事实上，据绿地香港透露，在“绿地地产宝”投资项目的担保部分，如果投资项目出现亏损等不理想情况，那么绿地香港就会使用该基金将失败的投资项目作为不良资产进行处理。

　　至于PPP建设基金则是用来与政府合作支持基础设施建设。

　　同样，在绿地集团层面，金融部分也是集团发展的主要板块之一。在绿地集团整体上市获批后，绿地董事长张玉良提出“大基建、大金融、大消费”三大战略。

　　绿地集团旗下绿地金控集团董事长、总裁耿靖表示：“绿地金控模式，实际上就是投资加投行，行业分类则当属大资管。”

　　绿地集团方面披露，绿地金控的成立，不仅是融资需求，更是利用金融手段开发地产，例如收购地产类上市公司、购买资产包、剥离烂尾楼、处理不良资产并将其资产证券化。

　　绿地金控目前已经形成四大业务板块：一是成立小贷公司等类金融机构；二是金融股权投资；三是基于其母集团的优势打造财务管理产品，四是设立基金。

　　未来绿地金控也将放入绿地集团上市平台。4月30日金丰投资发布最新公告，就相关媒体问询函进行回复。其中对“绿地集团旗下绿地金控业务将在资产包中被注入金丰投资这一平台”的问题，金丰投资回应称，相关资产包属于该次重组标的资产。