在政策刺激下,一二线城市住宅销售市场持续升温,低迷许久的土地市场也开始现反弹苗头。近期,网易财经注意到,一线城市出让的土地价格渐涨,而从机构公布最新数据显示,4月份监测包含北上广深等10大典型城市成交均价环比上涨16.7%,同比下跌7%,降幅收窄,整体溢价率上扬。值得注意是,1-4月,上述监测到的城市年初累计土地成交建筑面积依然低迷,同比下跌64.3%。
上海易居研究院研究员曹倪娜分析认为,由于并未处于政策土地供应的窗口期,市场供应量小,加上房企拿地谨慎前4月土地市场仍处于低迷状态。但价格上由于一线城市成交价格上扬,拉高整体均价,市场正慢慢走出温和的底部区域。
房企回归一线 溢价上扬
近一个月以来,在中央多项楼市政策下,住宅销售市场呈现一片火热局面。万科4月业绩迎来提振,单月销售额和面积环比上涨两成,整体突破641亿;花样年首4月累计实现合同销售面积约33.33万平方米,合同销售金额约24.02亿元,同比分别增长117.20%和154.69%。然而水涨船高,土地市场也从低迷态势迎来回暖态势。
近期,在北京、上海以及广州等地土地市场上,土地价格都呈现上扬的状态。4月30日,广州万科拿下广州萝岗郊区一幅总体量约为37.5万方的居住地块。总地价达到27.7亿,折合楼面地价约7368元/平方米。
在上海地区,碧桂园打破以往三四线城市拿地战略,以6.0755亿元夺得上海嘉定徐行镇6.3万方纯宅地,溢价率62.16%,楼板价8108元/平方米。而该地块附近部分普通住宅价格也就在1.2-1.4万元/平方米。
北京市场上,今日当地土地出让中心出让一幅位于密云区域,要求配建“限价商品住房”宅地也溢价35%,现场更是经过35轮竞价,粗略计算上述配建及竞建的“限价商品住房”销售限价也将达到8900元/平方米。
成功借壳登录A股的四川房企蓝光发展本月4日以近20亿元拿下合肥市高新区一幅占地230亩的地块,楼面地价5540元/平方米,溢价率123.6%。
合富辉煌首席市场分析师黎文江分析认为,以上述万科拿下广州地块为例,其附近在售的洋房成交主力售价在1.2-1.6万元/平方,而整体区域由于供应量激增导致竞争激烈,未来区域价格下调10%,显然此次楼板价偏中上,属于高溢价。
根据易居最新市场数据显示,4月,一线城市土地成交建筑面积为191万平方米,环比下降11.4%,同比下降68.4%;但是在成交均价上,达到12056元/平方米,环比上升26.3%,同比上升45.5%。开发商回归一线的热情持续高涨,致使本月一线城市土地成交量缩价升。
成交量下滑六成 走出低迷态势仍需时间
在曹倪娜看来,因假期,尚未到政府供应窗口期导致土地市场供应量小,以及房企拿地谨慎等因素,目前土地市场仍然延续一季度较为低迷的状态。随着一线城市土地成交均价大幅增加,拉升了整体均价。
数据显示,4月,10大典型城市土地成交建筑面积596.1万平方米,环比下降58.9%,同比下降62.1%,土地成交均价为4789元/平方米,环比上涨16.7%,同比下跌7%,跌幅开始收窄。
从成交溢价幅度来看,4月,10大典型城市土地成交溢价率上升至15.4%,与上月相比明显上升,意味着释放出摆脱低位盘整区间的信号。
据悉,尽管一线城市土地市场升温明显,但二三线城市依然处于低迷态势。监控二线城市土地成交建筑面积405万平方米,环比下跌63.6%,同比下降58.2%;成交均价1354元/平方米,环比下降3.2%,同比下降4.2%。
上述人士坦言,目前虽然已经呈现出上涨势头,但明显复苏仍需时日,一线城市土地市场成交均价的明显上涨和二线城市价格持续下跌,形成强烈的反差,预计土地市场区域分化加剧,市场将在下半年持续增长,走出低迷。
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根据自然资源部土地市场动态监测与监管系统统计数据,截至2017年年底,河南省涉嫌闲置土地21.28万亩,数量居全国第一位,占全国总量1/10。
8月,40城土地成交均价为4472元/㎡,连跌5个月。土地市场整体趋冷,区域分化明显,一些热点城市开始退烧,部分二三线城市溢价率较高。
前8月,全国50城土地出让金同比涨34.3%至19671亿,京沪杭土地出让金超过千亿,嘉兴、重庆等土地单价翻倍,热点一二线城市将加大供应量。
7月份,成交总价排名前10位住宅地块主要位于热点城市群的核心一二线城市,其中北京多处地块由联合体竞得,一二线城市仍是房企拿地主战场。
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