轻资产真能让房企飞起来？ 看星河、保利等如何变

　　5月6日晚间，深圳吉屋网络技术有限公司(简称吉屋))总裁潘国栋发布官方消息称，已完成A轮1亿元人民币的融资，赛富基金领投，上市地产公司泰禾集团旗下上海中城渝通投资中心参与投资500万美元，持股6.67%，不参与公司经营管理。泰禾在当日公告中表示，看好房地产市场互联网化运作庞大的市场空间与发展潜力，以及深圳吉屋团队拥有的丰富互联网运作经验。

　　是不是猪不是最重要的，如果想飞，首先要有翅膀，其次就是要轻。轻也不是目的，轻是为了快，快是为了广，只有广，才能实现从产品到平台、从生产商到服务商的转变，才能打开市场和资本的想象空间。

　　解决一个行业痛点，撕开一个需求切口，快速跑马圈地，拓展下的不仅是市场，更是用户以及用户搭建的平台，至于将来还能在这个平台上做什么，除开当下已经能够想到做到的部分，其他的，那就任由资本充分发挥想象力吧。现在不是地产在变轻，而是互联网扫过的任何一个行业，都在考虑，如何让自己变轻，轻到更容易复制，并且是快速复制。

　　地产也想变轻，如果仔细想想，还有哪个行业能比地产更容易变轻？无论是住宅还是商业，开发商每一套卖掉的房子背后，都有一个实实在在的人，并且对这个人的一切资产状况了如指掌。从地产商到服务商，从产品到平台，彩生活最初提出来的时候，地产行业里不无质疑的声音，这便是我们当下所看到的彩生活、星河、观澜湖正在做的，通过商业模式管理和团队的输出，服务更多人群，构建有价值的用户平台。

　　变轻案例

　　星河：试水商业输出，从运营管理到团队

　　变轻方式：星河商业将走轻资产运营的发展模式，快速形成规模化优势。

　　变轻路径：

　　4月28日，星河商业高调推出首个运营输出项目iCO，并计划于年内开业。十余年前，星河COCOPARK从福田中心区出发，如今已经发展为六条主要的产品线，其中四条隶属COCO系列，其他还包括一站式国际奢侈家居卖场的星河第三空间和全生态产业园区品牌星河WORLD。

　　iCO是星河首个试水管理输出方式打造的商业项目，定位综合型社区购物中心，星河将为iCO提供从前期定位规划、招商、开业到后期运营管理的全流程支持，以及管理团队、技术团队的输出。星河商用置业总经理陶慕明表示，过去10年间，星河商业基本为自建物业自主经营，本次与粤商中心合作，是首次通过输出方式打造购物中心。该商业项目的打造，将为星河商业地产未来的管理输出与轻资产运作提供最直接宝贵的经验与发展模式借鉴。以此为契机，星河商业也将逐步转变角色，以轻资产运营模式走上快速发展道路，形成规模化优势。据了解，iCO从前期的商业规划定位、建筑设计，到运营管理，星河商业地产都将提供专业的管理团队和制度，以及现有商业资源的整合共享，无论在建筑硬件，或是软件配套上，都会进行统一规划、运营和管理，确保iCO整体形象的突出和统一。

　　星河商业负责人表示，走上轻资产运作道路后，星河商业将拥有更多机会，并将延伸现有产业链、加强商业管理运营，在未来五年，主动布局全国一、二线城市，通过体验式品牌的构建和产品线的复制，寻求商业地产的突破。

　　iCO负责人介绍，如今星河会已有会员40万以上，而星河商业的微信微博新媒体的粉丝量也在30万以上，而在未来iCO的运营中，星河会提供360度无缝传播，利用线上线下活动互动引爆人气。

　　花样年：商业受托面积将达100万平方米

　　变轻方式：受托管理拼服务，“投资+代建”拼速度。

　　变轻路径：

　　从去年上半年开始筹备的商业管理输出，到去年10月首个商业资产受托管理服务签约，再到目前扬州、成都、长沙、长春、赣州等近10个项目40多万平方米管理面积的进度，花样年商管公司成为了该集团轻资产转型的又一枚引擎。

　　以商业资产受托管理为例，便是受业主委托，完成一个购物中心或商场从建设、策划到招商、运营，再到市场推广、团队培训，乃至于之后十余年的运营管理，可以导入本身的管理技术和客户资源。花样年目前签约的近10个项目，都是以这种形式进行管理输出的。除此之外，据深圳花样年商业管理有限公司总经理邱志东介绍，其还在探讨“投资+管理”的形式，即与商业项目的开发方合作参股，小比例投入资金，并代为管理。

　　就目前商业资产管理输出的竞争格局而言，邱志东分析，目前国内有三大流派，一是以资产评估和买卖、物业管理为主的传统五大行，其在整体运营购物中心这样的系统工程上仍显乏力；二是九洲远景等专业的商业管理公司，有资源有团队，但因缺乏本身的实体而竞争力弱化；这两类在前期研究和招商方面各有专精。“第三种则是花样年、星河、万科等向轻资产转型的开发商，本身有平台和实体，专业团队齐备，无论是商业运营、物业或者代建，对他们而言都是相对简单的工作，将成为未来中国商业管理的主力军。”

　　在邱志东看来，商业管理输出作为服务，比拼的主要在于“解决问题的速度是不是比别人快”、“解决问题的办法是不是比别人多”、“服务态度和精神是不是比别人好”。因此，服务态度和精神上领先，在场景模块上为市场需要和商务需求提供针对性解决方案，是花样年商管目前最重视的部分。

　　开始加速的花样年商管，今年的目标是达到100万平方米的商业受托管理面积，而在3年之内，这一数字将达到300万-400万平方米。

　　观澜湖：通过品牌输出来复制观澜湖模式

　　变轻方式：与现有高尔夫球会合作，对其重新包装运作，以观澜湖的品牌运营，共享客户和资源、降低成本，然后进行利益分成。

　　变轻路径：自观澜湖集团主席朱鼎健接手以来，便对集团业务进行了战略性调整，而品牌输出则变成了未来的重点业务。在他看来，品牌输出，就像万豪酒店、丽思卡尔顿酒店一样，不是自己再去操盘从荒山野岭开始打造。

　　“现在有很多球场已经建设好了，但是经营得不够理想，我们可以像很多品牌公司一样，把我们的经验、团队、品牌跟对方合作，给现有的球会升级，这就是品牌输送的一个方面。”朱鼎健曾在接受媒体访问时表示，套上观澜湖这个品牌，客户和资源都可以共享，采购成本也可以降低，这是一种双赢。

　　借助观澜湖的品牌和客源基础，通过品牌及管理输出来实现观澜湖模式的复制，目前已成功在广西、重庆及云南的三个项目实行。以观澜湖云南项目为例，这个位于抚仙湖畔的球场名为太阳山，由观澜湖联合云南当地企业投资，观澜湖扮演的更多是运营商的角色。

　　而对于观澜湖本身而言，资源共享和优化则可以这样理解：冬天观澜湖海口对球童的需求很大，这时的人员缺口可以从观澜湖兄弟球会调遣；而到了夏天，海南高尔夫的淡季，这些球童又可以回到原来的球会继续工作。

　　保利“保利是个P”，推出5P战略

　　变轻方式：涉足房地产基金，拥抱互联网+品牌营销。

　　变轻路径：

　　“铁娘子”宋广菊的一句“保利是个P”让保利着实又赚了一把眼球。未花分文，却得到关注度极高，不能不说是个省钱的好法子。说起保利的营销手段的确是花样百出，层出不穷。用在营销上的费用对地产企业来说实在不多，更赞的则是这种互联网+时代下的营销理念，并非所有旧式手段所能达到，话题营销用到好处，也是经典，不见得能省多少钱，却能达到意想不到的效果，用户角度思维，营销也要超预期。

　　越来越多的房地产企业试水基金。早在2010年，保利就提出“五角星战略”重房地产基金。据悉，保利也已经将其作为一个产业来做，而这也带来了不少利润。“基金持有人中，保利地产占比40%，中信证券占比40%，信保基金高管与其他投资者构成剩下的20%。两大股东的持股比例完全对等、采取股权性投资以及独立的运营决策模式以规避利益输送，项目的税前成本利润率不低于20%，项目内部收益率不低于20%。”中国指数研究院上海公司研究总监陈延彬曾对此发表看法。

　　就在宋广菊发布“保利是个P”的第二日，关于“P”的谜团揭开面纱，原来是保利LOGO“Ploy”首字母。之后不久的2015年保利地产5P的会上，这个谜团真正有了答案。确切来说，就是保利变成了5P，包括了社区O2O、PloyAPP，从营销手段到战略目标，与当下互联网+的时代对接得如此无痕。社区APP是个巨大的市场，几乎开发商都在想法抢滩并占有，目前没有一家可以统一江湖，房地产企业本身厚重的重资产基因导致了它们的转型并不容易。但是，从这次保利亮相上看，最起码互联网+品牌营销成功了，达到了全民营销的效果。

　　它们已变

　　世联行：一路变轻，并不断寻找翅膀

　　从2009年彼时还是世联地产到如今的世联行，世联一路都在减重变轻，并且不断寻找翅膀。

　　早在2009年8月28日上市之前，世联就提出“轻资产”模式。2014年1月10日，世联地产改名为世联行，宣布全面介入O2M业务(移动互联解决方案)，轻资产运营的趋势愈发明显，并发布祥云战略。在其2014年年报中，金融、资管和电商等服务板块已占营收19.49%，毛利贡献度从8.27%上升至24.55%。2015年3月11日，世联行公告称拟投资人民币4.2亿元收购Q房网15%的股权，立求进入存量市场、扩大入口份额、深化用户服务。3月26日，世联基于移动互联网服务平台———世联集APP上线，包括集房、集客和集金，抓住楼市三大节点。

　　如今在世联行的主页上，有顾问咨询、代理营销、金融服务和资产服务四类业务，下方则有三个入口，分别是业主金融服务平台、世联评估和华房数据。

　　万达：不做地产了，高科技和互联网是方向

　　万达董事局主席来深圳演讲的时候，说到“万达去房地产化”，这已经是万达这头大象的第四次转型，转型方向就是王健林说的，去地产化往高科技企业、互联网企业方面发展。并不惊讶，这头大象的第三次转型商业地产。2011年以后，万达广场以全新定位亮相，据说是从“高质量洗脸盘”转向“钻石区洗脸盘”的跨越，通过资本手段盘活了一部分业绩成功的项目，外界看来，万达广场的模式是成功的，可复制的。2014年万达商业地产公司在香港IPO成功，万达转型路很长，也对此给予厚望，在轻资产模式下，运作模式是投资项目资产全部归于资方，所获得的租金净收益再由万达和资方按一定比例分成。万达将没有任何房地产销售。