专家解读：9大难题拷问成都商业地产纠结现状

　　近两年来，关于成都商业地产存量大的消息，一直在网络上传播，众多城市综合体、写字楼，让不少投资者疑惑。但成都商业地产的供应量到底有多大?又该如何来看待商业地产的供应量?商业地产将何去何从?

　　成都商报联合成都市房地产交易中心、透明房产网、正合地产联合推出商业地产月活动。从今日开始到6月，我们都将持续关注商业地产的各种话题和创新思维，为投资者理清当前的投资路径，看清商业投资前景和创新的商业模式、适合投资的商业新区域、商业发展的新未来和新趋势。同时，还将邀请商业地产专家带领投资者进行丰富多彩、具有实战意义的活动，为大家增加投资的实战经验。

　　1、成都商业地产供应量究竟有多大?我们该如何看待?

　　关键：短期增量较大，近期去化加快

　　解题人：成都透明房产网

　　来自成都透明房产网的数据显示，2014年，商业的新增可销售量为507万平米，办公物业的供应量为289万平米。2014年1月~4月，商业备案122万平米，但2015年1月~4月同期，备案则达到了139万平米。从各个郊县来看，新都、温江和双流的可售存量较大，但同期备案量也较大。

　　从2014年的数据来看，各类商业物业可销售供应量最大的区域是城南，为550万平米左右，但销量最大的也是城南，达141万平米。2014年销售较快的商业物业，面积多在40~50平米，总价在200~300万元;办公物业则以30万元以下的物业销售较快。

　　2、成都商业地产的供应量是如何形成的?

　　关键：回补速度快，城市和产业升级必然

　　解题人：睿意德成都公司总经理 张建华

　　很多人一直在诟病，成都商业地产体量大。但这样的供应量是如何形成的呢?到底是多还是少?对此，专注商业地产的睿意德成都公司总经理张建华分析，成都过去商业太少，现在回补速度过快，即阶段供应量集中。二，城市升级、产业转移，经济中心作用，人口聚集，多商圈的形成，是城市发展必然规律。三，商业地产与住宅相比具有集中性和滞后性。四，商业是最优的服务业平台。五，互联网透明化，促进商品交易回归原点、回归理性，即消费体验、服务，商业是资源最佳整合者，需要更大空间承接情感与社交场所。

　　3、成都商业地产还值得投资吗?商铺还值得买吗?

　　关键：任何时候商业都有投资价值

　　解题人：锐驰营销总经理 冯珏

　　“任何时候商业都有投资的价值，高于住宅回报。” 锐驰营销总经理冯珏表示，从商业角度来回答有没有投资价值，要看的东西很多，比如整体市场情况，未来经济走势，租金是否增长;还有一点是，投资者买了商铺到底是经营还是投资。投资的方向性不一样，买的商业种类也不一样。现在综合体商业、写字楼、专业市场、社区商业都叫商业地产，品类繁多。按照品类分析，社区底商部分存在定价比较高、自己招租等问题，有可能会空置，未来的租金也可能比较低，回报比不上主题式商业，但优点是平稳。主题式商业则要看商业定位、经营和招商能力、主力店如何、未来发展潜力等，这需要更加专业的眼光，同时投资者对自己投资能力要有明晰的判断，投资目的清晰，预期是什么，追求高的综合回报还是平稳回报，对项目本身的判断，运营前景等。不是所有人都能投资商业，但是一旦投资成功，回报又会远高于住宅。

　　4、现在买商铺，投资收益率该如何看?

　　关键点：商业投资看未来

　　解题人：睿意德成都公司总经理 张建华

　　张建华表示，商业投资是看未来的，看未来发展趋势与潜力，无法以当下市场来评估其未来价值。商铺当前的售价、租金是投资人投资收益的基础，而商铺结构(层高、面宽、柱距)、临街性、LOGO昭示性、临近主力店、交通、停车场、有无运营管理等因素，则决定投资人的投资保障。如工程条件、配套、对经营业态有无硬件制约等，具备餐饮条件要比不具备的更有经营保障。“既然是看未来表现的产品，收益率的高低，我们建议从10～15年的周期、6%的回报率来衡量。即投资总价能在10~15年周期内，用租金回收，即为良性资产。如能经营有方，后期再次转让亦会有较好收益，而且商铺物业本身还有一定的增值效应。”

　　5、成都哪些区域的商铺值得关注?

　　关键：注意两类区域的商业

　　解题人：正合地产顾问商业研究中心首席顾问 杨奕锋

　　杨奕锋表示，商业投资价值与当地的GDP密切相关，2014年人均需求商业为1.78~2平方米，单纯从数据上看成都市区范围商业已趋于饱和。但是，我们认为肯定没有做不下去的商业，当然这是对商业综合要素的考验。就商业投资价值洼地而言，我们认为目前有两类。第一类是由于成熟片区外移，外溢的居住人口迫切需求新商业，比如新双楠。但是这类片区并不需要特别大型的集中商业，需要的是2~3万平方米的社区商业即可。第二类是由于城市化进程发展导致片区的外来人口增多，比如大丰、犀浦。这类片区大多位于三环路外，一边是日益膨胀的人口基数，一边是相对落后的片区配套。

　　为什么是这两类?因为它们介于成熟与非成熟之间的过渡带。一方面，成熟的片区商业已经饱和，竞争激烈，区域价值更是已经达到了一定的平台高度，如果没有地铁、BRT等其他要素，很难再上一个层次。投资回报率会比较低，一般商业只能达到3%，但我们认为6%的回报率才算是值得投资的商业。另一方面，非成熟区域一般而言投资回报周期过长，当然也要看区域的拓展性和消费半径，比如人口年龄层次、家庭结构、支付力、消费规模等，以及一公里范围内的交通覆盖范围。所以，我们认为区域只是一个决定商业是否值得投资的要素之一，并不是决定性因素。

　　6、目前商业地产的贷款政策是怎样的?

　　关键：各个银行政策不同

　　解题人：银行

　　各个银行不同。记者从中国建设银行获悉，目前建设执行的是首付六成，利率上浮百分之二十到三十。光大银行则执行首付五成，最低利率上浮百分之十，普遍上浮百分之二十。成都农商银行，对商业物业贷款，首付最少5成，利率上浮百分之四十。

　　7、如何看待现在的商业地产消化速度?

　　关键：不能简单用数据进行量化

　　解题人：正合地产顾问招商运营部总监 苏扬

　　苏扬表示，商业的去化率和住宅不是一样的，不能简单地用数字量化，应该具体到区域和项目，具体判断。

　　理由：1.商业永远有自持部分，不好计算其去化率;2.商业有批量上市、集中上市的特性，集中在某段时间开盘销售了，可能量就很大，有阶段性特点;3.区域饱和度不等于全成都的饱和度，比如可能市区某个成熟商圈相对饱和，但是城市向外发展，新的区域可能商业就缺少; 4.大经济环境影响，更多开发商开始考虑自持或是改变策略，慢去化;5.受电商影响，人们习惯不出门就购物，商业开始往体验式商业发展。

　　8、到底哪些人在购买商铺、投资商业地产?

　　关键点：商业卖全国 成都以外的业主占比一半

　　解题人：锐驰营销总经理冯珏、成都透明房产网

　　来自成都透明房产网的数据显示，当前投资商业地产的投资者，从年龄来分析，排在第一位的是30~40岁人群，第二是40~50岁人群，两者相加占到了整个商业投资人群的百分之五十以上。这部分人群也是当前最具购买力，具有一定经济实力和投资意向的客群。

　　而从区域分析，成都的商业其实面向的是整个四川，并不只是成都。其中，排在第一位的就是四川省内其他城市的投资者，占比为45%;其次是成都主城区投资者，占比20%。排在第三的是省外城市，占比15%。接着才是成都市第二、三圈层的投资者。也就是说，成都以外的川内其他城市和省外投资者，占比超过了一半。而福建、浙江、重庆、新疆和湖北的投资者，在省外投资者中占比最大。省内城市，排名依次是内江、达州、乐山、遂宁和南充。

　　“现在投资商业的，一大部分是自营型、带有项目的人。”锐驰营销总经理冯珏表示，这部分商家对购买商铺有很积极的想法，资金量比较大，愿意变成实际的资产。还有一类是带有资源，能够进入比较受欢迎的行业，比如加盟教育、餐饮、快捷酒店之类的投资者。这两种模式的购买商家占了很大部分。另外一部分则是中小投资者，投资金额在60万~100万之间。这部分投资者没有太多经验，但需要有清晰认识，越是小金额投入，失败的可能性越大。一是选择面少，二是抗风险能力弱，最好在投资前对项目的定位要有清晰认识，就算现在有的价格降低，也不要盲目买。中小型投资者要注意把控风险，避免空置。

　　9、综合体商铺还能买吗?社区商铺是不是稳健的投资品?

　　关键：安不安全看项目

　　解题人：蓝光地产商业运营负责人

　　蓝光地产商业运营负责人表示，在现在的存量情况下，商业地产实际上是呈现两极分化的。比如写字楼，超甲级写字楼和低端写字楼的空置率相对都较低，但中间档次的写字楼就高不成低不就。现在，大部分开发商的利润都在商业，所以商业也呈现两极分化的现象。以社区商业为例，社区商业是自然就能存活的，但是成长性有限，在售价和回报匹配的情况下，社区商业是安全的，但如果售价过高，成长性就很弱。社区商业，尤其是底商，主要的人流是通过性人流，但街区商业其人流有通过性人流和目的性人流两部分组成，街区商业也有了业态组合，但是对后期的经营管理和服务要求很高，并不是所有的街区商业都能做得很好，因此街区商业也呈现两极分化的现象。