自持or销售返租？且看南通商业打响“突围之战”

　　（赢商网江苏站报道）眼下，南通商业地产愈发火热，多个商业项目推出了“售后返租”营销方式，且受到了不少购买者的热捧。同时，大部分项目坚持高自持比例，来维系稳定运营。2015年南通综合体如雨后春笋般涌现，强大竞争下今年将开业的项目又是怎样的商业物业模式？而在坚持高自持比例与尝试售后返租的背后，实则是一场营运能力的较量。

　　销售返租：美好却无保障

　　不少商业地产从业人员认为，售后返租是一种可以让开发商、投资者同时盈利的双赢模式。对于投资者来说，不用多费心思即可坐收每年8%-15%的租金。对于开发商来说，既可以迅速回笼前期开发所造成的资金空缺，保证工程顺利完工，又可使商铺的所有权归于投资者，经营权分归商业管理公司掌控，物业使用权归商场经营商所有，同时实现三权分立，保证经营权完整，提高整体价值。然而，中国商业地产发展的现状却是90%进行销售的商业地产项目中，80%的项目走向失败或运营情况不理想。

　　这主要归咎于中国商业地产中无团队、无专业、无足够资源的“三无”开发商的一哄而上，盲目入市企图分割看似美味的商业地产“大蛋糕”。没有自主招商营运能力的开发商，缺乏对项目的合理管控，将商业地产项目的招商运营委托给第三方代理公司，造成项目的前期规划定位，中期的招商，后期的运营脱节，导致项目经营混乱，可见投资这类商业地产项目的风险之大，而这样的风险最后无疑将转嫁到投资者身上，所以投资者在选择商业项目的筛选过程非常重要。

　　同时，近几年商业地产“同质化”、“过剩”极其严重已成公认事实，这使得无良开发商在“回报比率”、“返租年限”上大做文章。如回报率几年前还是保守的6%-8%，而现在已达15%之高，更有甚者打起“10年回报率100%”的诱人广告语，攀比进入疯狂状态。后期，承诺无法兑现，不良开发商再钻起法律空子，投资者将血本无归。“售后返租失败铺遍布神州”的现象至今屡屡发生。

　　五大商圈并行 高自持比例成首选

　　随着城市发展，南通商圈格局也由最初的南大街一支独大发展成南大街商圈、新城区商圈、五水商圈、开发区商圈、北大街商圈五大商圈并行局面，新老综合体项目将达20座之多，“过剩说”无疑已蔓延至南通，其中的开发商也一定是良莠不齐。如雨落春笋涌现的综合体中，大部分仍然坚持高比例自持商业模式，如华润万象城、万达、华强广场等。

　　这其中分为“大而全”代表，包括华润万象城、万达等一批大体量商业综合体。在“同质化”，业态重合的大环境中仍然坚持高比例自持。南通华润中心商业部分华润万象城由14万方自持经营面积，以及3万方可售商业街区组成。南通万达广场商业面积17万方，其自持商业比例超85%。再如，印力中心自持13万方南通印象城，引入快时尚品牌确保人气，仅7000平米商铺用于销售。

　　“大而全”、“小而精”各有特色 形成互补

　　随着南通购物中心越开越多，人均商业面积不断增加，“大而全”的购物中心因为业态比例同质化严重，主题特点不鲜明、服务不到位等问题越来越突出，对消费者吸引力的下降也越来越明显。高自持比例下，虽有利于对项目整体运营与把控，但“大而全”的购物中心也正面临的严峻考验，其品牌与规划上的重合不可避免的导致项目陷入“同质化”怪圈，造成千店一面的景象，因而对周边人群辐射力也逐渐减弱。

　　如今在南通风起云涌的数十个商业项目中，以华强广场为代表的 “小而精”门派异军突起，因其体量相对较小、走差异化路线，精准定位，更加贴近生活需求，而备受广大消费者关注。该项目为华强集团全自持物业，以华强南通探险王国和高端住宅小区华强城为依托，致力打造家庭体验式购物中心，成为南通商业发展的一种新模式。

　　综上所述，自持商业模式对项目来说都是保障运营的前提。无论是“大而全”或是“小而精”，全权掌控项目的招商、规划，才能更好的提升保障投资者的利益。众所周知，世界上最好的商业项目，都是由开发商自己持有，并完成招商。南通突围战中，各家项目都已用高比例自持展现其实力与魄力，接下来，就让我们拭目以待。