绿地集团广州项目缤纷天地不敌凯德 商业阵痛隐现

　　历经五年布局后，绿地集团在华南的发展开始伸向商业运营。近日，绿地广东事业部宣布，绿地集团在广东的首个商业项目绿地缤纷天地将在6月20日启动试营业。

　　据介绍，绿地缤纷天地位于广州白云绿地中心，定位为中高端主题时尚购物中心，建筑面积约4万平方米，业态组合中零售部分占30%，休闲娱乐、美食等体验性消费占比为70%。

　　富有戏剧性的是，作为绿地集团广东首个商业项目的绿地缤纷天地，身旁就是同样位于白云绿地中心的凯德广场·云尚，后者亦是凯德商用首次登陆广州的项目，连开业时间也同样预计为2015年下半年。

　　可以预见的一幕是，在白云绿地中心项目内即将有绿地及凯德两个商业项目同时运营，造成两个战略性布局商业项目毗邻而生局面的背后，或许是出售方绿地集团略为无奈的选择。

　　绿地与凯德

　　白云绿地中心是绿地集团进军广州的第一个项目，位于白云区地铁2号线白云公园站，总占地面积4万平方米，总建筑面积30万平方米，建筑主体为200米的超高层塔楼以及高度为30米的商业裙楼，业态包括超甲级写字楼、酒店公寓、商务会所及购物中心。

　　在功能区域划分上，白云绿地中心的商业面积约12.7万平方米。其中，绿地缤纷天地位于白云绿地中心东侧裙楼，建筑面积约4万平方米，包括地下2层及地上4层。从业态来看，绿地缤纷天地定位为中高端主题时尚购物中心，主打餐饮与休闲娱乐体验。

　　5月20日，绿地集团广东房地产事业部商业管理部宣布，绿地缤纷天地招商率已完成90%，6月20日将开始试营业。

　　难以让人忽略的是，在绿地缤纷天地高调亮相的同时，位于白云绿地中心另一侧裙楼的凯德广场·云尚，也正在紧锣密鼓的开业筹备中。

　　相较于绿地缤纷天地，凯德广场·云尚体量约为其两倍，建筑面积约8.6万平方米，包括地下2层和地上6层。据项目总经理刘嘉早前透露，凯德广场·云尚的特点在于聚会型餐饮及文创体验业态，开业目标定在2015年下半年。

　　同样作为首次进入广州的重点商业项目，绿地缤纷天地和凯德广场·云尚如此近距离“一体同生”的选址，在国内商业地产中可谓少见。追溯原因，这个以“合作”定位的组合源于两年的一场交易。

　　2013年11月，凯德商用公告宣布其全资子公司CAI与绿地房地产订立协议，将以21.91亿元的交易作价收购广州白云绿地中心零售部分二期，该笔交易以现金形式支付。

　　按照白云绿地中心最初的销售信息，项目12.7万平方米的商业部分原计划打造为一个国际购物中心，规划业态包括百货、超市、影院、酒楼、金融服务中心与室内步行街。

　　显然，从零售到整售、再从开发商到运营商，白云绿地中心商业模式前后发生了转变。这种转变或许也正是绿地集团商业地产从销售模式向经营模式过渡的阵痛样本。

　　缤纷天地能否缤纷？

　　据观点地产新媒体了解，尽管绿地缤纷天地由绿地商业运营，但该购物中心属于分散业权的统一经营。

　　2011年，白云绿地中心开售一期商铺，推出6层共300套货量，报价3万-10万/平方米不等，并打出“十年售后包租，每年回报7%”的宣传广告。

　　按照彼时销售人员的说法，白云绿地中心“10年售后包租”的操作方式为头3年每年返还7%，后7年则是选取商场实际租金的7折与7%中较高者返还。

　　“绿地集团早期的发展策略以销售为主回笼资金，持有并不是大方向，因此首先开售商铺、写字楼等产品。”广州某商业地产业内资深人士对观点地产新媒体表示，采取类似售后包租方式可以促进销售，但就意味着必须要自己来进行统一经营。

　　“现在绿地的经营一定程度上是为了解决当初销售时的包租承诺，只能说十年之内绿地缤纷天地应该会是个完整的商场。”因此，上述分析人士亦观点地产新媒体指出，这样被迫解决销售“手尾”的难度也可以解释绿地集团为何选择将零售部分的二期出售给凯德商用。

　　“当时绿地在全国做购物中心的案例也不多，而且白云绿地中心是广州第一个项目，在品牌资源、运营管理方面肯定会面临一定难度，考虑出售给凯德可以理解的原因有两个，第一个是回笼现金的同时可以减少经营面积，第二个是基于凯德的品牌号召力。”

　　相较于天河路商圈，白云新城商圈并非广州成熟的商圈，而在绿地落子之时，商圈内已经有白云万达广场及五号停机坪购物广场，“如果面对竞争需要引入一个有实力的商业地产运营商来带动自己的项目，凯德无疑是个很好的选择。”

　　对于需要战略布局的凯德而言，在广州核心商圈天河路已难觅空间之时，白云新城的绿地中心也算是退而求其次的最佳选择了。

　　换言之，在商业地产运营方面已经拥有成熟体系和品牌号召力的凯德面前，“新手”绿地缤纷天地的选择必然不能是竞争，只能是错位经营。于此同时，几年来白云绿地中心的发展波折，也显示出绿地集团在商业地产发展模式上的转变。

　　绿地商业集团常务副总裁薛迎杰2014年在接受观点地产新媒体专访时曾表示，商业地产在绿地集团中所占比重是40%，今后将发展至50%-60%的水平。而绿地在商业地产方面有两个明确的发展方向，即超高层建筑和大社区类型的购物中心。

　　未来发展路径中，归于“绿地中心”或“绿地中央广场”的办公楼主要将出售，大社区购物中心则会以持有经营为主，品牌体系就是“绿地缤纷城”系列。

　　从绿地集团广东布局来看，绿地的商业愿景或许不限于购物中心。据介绍，绿地广东8个商业项目分为4种形式，包括购物中心、block街区、写字楼底商及住宅的底商和社区商业街。

　　“缤纷天地”们能否缤纷？在商业地产红海竞争中，绿地集团的表现仍然要由市场来检验。