亚太商业朱凌波:商业实体的传统经营模式正在退出

河北青年报   2015-05-27 11:34
核心提示:亚太商业不动产学院院长朱凌波表示商业地产正在逐渐改变原本简单的营销模式,是因为很多商业地产开发企业考虑到目前所遇到的两大挑战,一是商业泡沫,另一个是电商冲击。

  国家统计局日前发布的“2015年1~4月份全国房地产开发和销售情况”显示,前4月全国整体房地产开发投资增速持续回落,但商业地产的开发却“一枝独秀”。

  那么,商业地产的整体发展情况如何?未来发展趋势怎么样?国内首个商业地产众筹平台“商投所”正式上线对这个行业会产生什么影响?本期人物——亚太商业不动产学院院长朱凌波先生对此进行了详细分析。

  关键词开发

  商业实体传统经营模式正在退出

  经典语录:对于传统的实体经济来说,没有文化艺术、体验经济等参与自己的商业行为,必然不能满足人们的消费需求。

  记者:目前,在“互联网+”这一概念的席卷下,很多开发商纷纷“触网”“触电”,希望以提升企业服务能力为卖点来吸引客户。尤其是很多商业地产开发企业在此方面的表现更为明显,正在逐渐改变原本简单的营销模式。您认为这其中的原因何在?

  朱凌波:商业地产正在逐渐改变原本简单的营销模式,是因为很多商业地产开发企业考虑到目前所遇到的两大挑战,一是商业泡沫,另一个是电商冲击。

  我个人则认为,泡沫只是一种表象,实际上更直接的原因在于互联网时代的到来,人们的消费模式、生活习惯和观念都发生了巨大变化。除了对产品品质、服务品质的要求在不断提升之外,审美、内涵、情怀也已经成为大众更加关注的商业价值。我们过去讲购物,现在人们用这些词:体验、社交、休闲、娱乐、文化艺术、公共中心等。

  人类的生活是多元的,不是单一的。这对于传统的实体经济来说,没有文化艺术、体验经济等参与自己的商业行为,必然不能满足人们的消费需求。所以在未来的商业地产发展中,文化、艺术等是规划设计中不可或缺的组成部分,商业实体传统经营模式正在退出,主题化、体验化、差异化、艺术化、分层错位等必将更加明确。

  同时,我认为互联网和实体经济并不是绝对分离的。未来,无论实体经济做互联网,还是电商和实体经济结合,都应该可以找到一条共生共荣的道路。

  关键词下半年

  商业地产专业人才短缺表现明显

  经典语录:商业地产是需要统一规划、统一招商、统一运营管理,持续性经营的,任何一个物业如果没有十年以上,是不可能经营好的。

  记者:日前,国家统计局发布的“2015年1~4月份全国房地产开发和销售情况”显示,前4月全国整体房地产开发投资增速持续回落,但商业地产的开发却“一枝独秀”。您认为,下半年的商业地产发展趋势如何?

  朱凌波:我也看到了这组数据。数据显示,办公楼和商业营业用房的增长速度分别达到13.6%和13.9%。可见,各地商业地产开发热情不减。不过,目前的数据只能说明商业地产销售成绩不俗,但事实上,商业地产核心的意义是持有型物业,通过租金、资产升值,最终通过资本市场的变现,完成投资回报的收益。销售数据不错,也只能说明商业地产的资金压力得到了一定程度的缓解。至于下半年的商业地产,我认为资金压力依旧存在,因为前端缺少中长期、低成本、多元化的融资品种。

  其次,商业地产是需要统一规划、统一招商、统一运营管理,持续性经营的,任何一个物业如果没有十年以上,是不可能经营好的。所以这就更需要一个专业团队。然而,商业地产的专业人才短缺,在下半年乃至未来很长时间都会是一大问题,因为在一个项目(5~8年)从头到尾全程参与和运作的人才寥若晨星,大多是做过一段(2~3年)或某个专业板块如招商的单一性人才、阶段性人才,而经历项目从建设、开业、培育到兴旺的全才少之又少。很多人才都是通用性和战略性的,这就造成了流程型的专业人才少,跨域性人才多,这给项目的开发与运营管理带来发展滞后的恶性结果。

  关键词商投所

  未来发展的关键在于相关政策

  经典语录:“商投所”对行业的整体影响是有的,但具体影响有多大,不仅仅要看未来的市场发展,还要看相关政策的扶持。

  记者:5月20日,由中国知名的商业地产顾问机构——世方商业地产精心筹划和打造的中国首席商业地产众筹平台——“商投所”正式上线,并推出了其国内首个商业地产

  众筹项目。您认为这对商业

  地产整个行业的发展会有什么影响?

  朱凌波:“商投所”将传统核心地段商铺销售与互联网众筹相结合,是国内在商业地产营销领域试水“互联网+”模式。通过这种模式,打造出一个可以让普通老百姓分享高价值商业地产投资收益的平台,也更加符合未来地产发展中的去中介化等特点。所以,对此,可以肯定的是,其对行业的整体影响是有的,但具体影响有多大,不仅仅要看未来的行业发展的大背景,市场的热刻度,更重要的还要看相关政策的扶持。

  关键词小型商业

  或将成为未来商业发展的主流

  经典语录:将来小型的商业,社区化的商业一定是满足人们日常生活最便利、最重要的一个零售终端。所以,社区化、属地化的商业,将会是未来中国商业发展的主流模式。

  记者:在互联网思维的影响下,一些开发商把眼光投向社区商业和社区金融。对此,您怎么看呢?

  朱凌波:未来的城市化一定是要以公共交通为导向的一个城市居住、教育、商业配套发展的格局。这样的发展除了居住之外,很重要的是商业的配套。

  我认为,中国的商业发展有两种情况,一是越来越大,以大型综合体、大型交通型购物中心为主要表现形式,还有一种是越来越小,做小社区商业、24小时服务便利店。将来这种小型的商业,社区化的商业一定是满足人们日常生活最便利、最重要的一个零售终端。所以,社区化、属地化的商业,将会是未来中国商业发展的主流模式。

  人们居住的消费基本上是生活性消费,社区商业便利、便捷、便宜、日常生活化,都可以满足人们日常生活。所以,招商经营压力就相对小,难度也小。

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