房企“五侠”争蓉岁月：太古绅士侠 九龙仓地段侠

　　一、来自狮城的问候

　　“交通侠”——新加坡派

　　商业地产开发综合特点：1、严把“交通关”，不管是一环内还是三环外，紧邻地铁站点或交通枢纽是必须的。2、具有较高的品牌号召力，多次成为各大品牌进入成都市场的首选之地。

　　成都商业地产市场影响力指数：★★★★

　　在新加坡派系中，主要有三大开发商阵营：第一，同属凯德集团的凯德置地与凯德商用，前者作品为来福士广场，后者奏出了成都凯德广场“四部曲”——凯德金牛、凯德沙湾、凯德魅力城及凯德天府，先后分别于2006年、2009年、2013年及2014年开业。第二，仁恒置地，代表作品为处于人民南路二段的仁恒置地广场。第三，鹏瑞利，双手坐拥“东西”——位于东客站商圈的鹏瑞利东站广场和地处光华大道一段的鹏瑞利青羊广场，后者已于2014年4月25日开业，前者正在建中。

　　将以上所有项目拉通来看，它们的具体城市环线位置各不相同，从一环内到三环外应有尽有。然而仔细一看，则不难发现它们有一个闪亮亮的共通点——要么紧邻轨道交通站点，要么靠近大型客运枢纽。如下图所示：

　　从以上图表中，我们可以看到新加坡派系开发商们对于交通条件的关注与青睐。想来也是，便捷的交通环境对于人流量的到达与聚拢，会起到不小的促进作用。不仅成都如此，三益中国在其刊发的《商业地产View》一书中，曾对位于上海虹口核心区的凯德虹口龙之梦购物中心进行过案例分析，而所用的标题则是“在多重交通枢纽上建购物中心”。

　　而在品牌方面，当来福士广场于2012年9月23日开业之时，它给成都消费者们带来了70%比例的国际知名时尚潮流品牌，其中有50%为首次入驻成都市场。除此之外，于2010年9月3日正式开业的仁恒置地广场，也给成都市场带来了一股强劲的奢侈品风暴，LV、Dior等均为首次入蓉，不管是当时还是现在，作为成都奢侈品牌的重要聚集地之一，仁恒置地广场的影响力依然不容小觑——LV门店外如星光璀璨般闪烁的灯泡、随季更换的橱窗与模特大片都能引得行人驻足与拍照，Valentino橱窗中摆放的时装与鞋包也总能让走过的男女们放慢点脚步。

　　二、寸土寸金

　　“地段侠”——香港派

　　商业地产开发综合特点：1、青睐优质商圈核心地段。2、定位中高端。3、多金不差钱，为了“地标”就是要任性。

　　成都商业地产市场影响力指数：★★★★★

　　在这一派别中，进入成都商业地产市场的开发商们皆是在香港拥有响亮名号的。目前主要有三大项目极为引人注目——第一，九龙仓打造的成都国际金融中心（IFS）；第二，九龙仓、新鸿基地产、恒基兆业地产联手开发的成都ICC；第三，香港置地与合景泰富联袂共创的环球汇天誉。其中，IFS购物中心已于2014年1月14日开业，后两者的商业部分现在正处于修建当中。

　　从地段位置上来看，IFS位于成都市中心的绝对核心商圈，成都ICC与环球汇天誉则盘踞价值不菲的攀成钢板块，刚好在二环边上。可见，这三个项目的地段都是极好的。虽比不上香港的那种寸土寸金，但想要拿下这三个位置的地块也得给出不菲的价格。

　　2007年9月，九龙仓以8800万/亩、总价72.4亿元的价格竞得IFS地块，如今仍是中国西部总价地王的保持者，而将IFS项目进行整体打造则花费了160亿元。同年12月，成都ICC地块由新鸿基成都公司祥宝投资有限公司以1200万/亩、总价31亿元竞得。2010年11月，香港置地与合景泰富以37.8亿元的总价共同竞得环球汇天誉地块。由此可见，为了优质地段，来自香港的房企小伙伴们凭借着多金的实力，自然也是拼了。港派房企们对于地段的执着，正好与香港超人李嘉诚的地产“地段说”相呼应呢。

　　起点就如此之高，含着金汤匙出生的这些商业项目们，在未来的定位与成长之路上怎能低端呢？！成都国际金融中心在去年初开业时，若用宋丹丹的经典小品语录来形容可谓贴切非常——“锣鼓喧天、鞭炮齐鸣、红旗招展、人山人海”。其引入的品牌也相当提神，LV、Dior、D&G、Prada、SalvatoreFerragamo、Valentino等等你认识的你不认识的全都齐齐向你扑来，让你不禁感叹IFS的品牌号召与聚合力。当时，IFS购物中心首层租金高达1800元/平米.月，一度刷新了整个成都零售物业的租金。而现在，IFS则成为了整个成都的地标性商业。

　　目前虽然成都ICC与环球汇的商业并未呈现，但其工作人员表示，它们的定位同样也是中高端路线。

　　三、“慢逻辑的地产绅士”

　　“英伦侠”——英国派

　　商业地产开发综合特点：1、讲求对商业项目的细致打造。2、定位中高端。

　　成都商业地产市场影响力指数：★★★★★

　　在这一派别中，表现相当突出的典型代表当属太古地产。它与北京远洋地产分别占股50%的成都远洋太古里项目，自去年下半年开始试营业，到今年4月正式开业，在大慈寺商圈掀起了股古今碰撞的时尚风潮。而该项目地块是于2010年12月31日以20.03亿元被竞得，这也是一笔不小的购买成本。

　 　据报道，太古地产是太古集团旗下在香港上市的地产平台，他们擅长花长时间来细致地打造商业地产项目，被媒体称为“慢逻辑的地产绅士”。太古地产自 2007年开始进入中国内地市场，目前仅在4个城市拥有6个发展项目，而其中仅有4个项目已经开业（包括成都远洋太古里在内）。

　　成都远洋太古里的宣传口号为“快耍慢活”，与千年古刹大慈寺相融相依，极具中式胡同与院落风格的步行街区，从中我们也能感受到太古地产的慢调与细致。

　　写到这里，小编要告诉大家一个有趣的规律和发现。倘若将前面三大派别开发商放在一条平行线上来看，我们会发现它们竟有如此多的共通点：

　 　第一、极为注重商业项目的整体建筑设计与外立面呈现效果。如下表所示，这些三大派别的代表性商业项目的建筑设计师/设计单位都大有来头，其中，当来福士 广场还在“襁褓”中时就获得了美国绿色建筑委员会颁发的LEED金奖预认证，而远洋太古里则获得了亚洲国际房地产都市更新(MIPIM)银奖2012。

　 　第二，来蓉打造的商业项目均为其全球（或全国）既定产品线中的一枚，而并非“凭空想象而来”。由凯德置地开发打造的来福士广场为全球第四座；成都国际金 融中心是香港海港城的“同胞姐妹”；成都ICC据称是新鸿基地产继香港、上海、苏州、南京落脚之后的第五个ICC项目；成都远洋太古里与北京三里屯太古里 似“孪生兄弟”。

　　第三，都涉及酒店或服务式公寓，要么来自自家品牌，要么来自一个国度。来福士广场引入同属凯德集团的雅诗阁服务式公 寓，成都国际金融中心引进九龙仓旗下的尼依格罗酒店，远洋太古里引入太古酒店旗下的博舍酒店，而仁恒置地广场所引入的辉盛阁服务式公寓，其boss为新加 坡的星狮地产。真可谓是“不是一家人不进一家门”、“肥水不流外人田”呐。

　　四、工业化一条龙生产模式

　　“模板侠”——大连派

　　商业地产开发综合特点：1、市场布局广。2、采用如军事化般的既定开发模式与开发时效——唯快不破。3、以“造一座城”为理念。

　　成都商业地产市场影响力指数：★★★★

　　说起大连派，相信很多人首先想到的便是万达集团。不错，它就是这一派别里的中流砥柱。目前，以购物中心为参考对象，万达集团总共在成都布局了4棋，分别是锦华万达、金牛万达、蜀都万达与青羊万达，前两者分别于2007年12月22日和2012年12月22日开业，后两者目前正处于修建当中。

　　提到万达广场，不管是房地产业内还是普通大众，都不陌生于它“订单式”的开发模式——拥有近乎是框死了的开发周期（18个月左右），而这与万达老大王健林的部队出身显然是不无关系的。前文所提到的蜀都万达广场，该地块于2014年3月27日以4.13亿元的总价竟得，据其相关工作人员透露，它预计将在2016年4月开业；而青羊万达广场地块则是于2015年2月5日以8.19亿元的总价竟得，预计在2016年12月就将揭开神秘面纱、迎来开业。其中值得一提的是，青羊万达广场的品牌馆于3月15日亮相，距离拿地仅仅相差38天，万达速度，可见一斑。

　　如今，除了令人惊叹的万达速度之外，万达广场广泛的市场布局也越来越为人所热议。4月3日，王健林现身成都锦江宾馆举行签约仪式，其万达集团计划在2015年向成都投资1000亿元。同时据悉，万达集团预计在未来3-5年时间内，在成都每一个行政区和周边的郊县都建造一个万达广场。在此，小编只能说，有钱就是任性。

　　数量多≠高品质

　　倘若“成都每一个行政区和周边郊县都建造一个万达广场”这个目标最终一一落实的话，在数量上“万达军团”确实是一个庞大且强势的力量，但是这并不代表万达广场就是一个拥有高品质的商业地产产品。以开发速度和市场布局来看，它更像一种快餐文化，我只负责让你吃饱，但不保证一定能吃好。商业地产是需要精雕细琢的，尤其是在拥有庞大商业地产存量的成都，它应该是一壶茶或者一杯红葡萄酒，能够让人在喝完之后还能细细品味，但在小编看来，万达广场却更像是汽水，即时性很强，但当所有的碳酸气泡都随着时间破灭之后呢，你又将凭借什么来留住消费者的味蕾。

　　五、土？大款？土大款？

　　“本地侠”——川派

　　商业地产开发综合特点：1、岂止于大。2、岂止于壕。

　　成都商业地产市场影响力指数：★★★

　　在四川本土开发商中，以下四个是在成都商业地产领域掀起了不小风浪的代表：第一，蓝光地产，代表作品从最初的金荷花、香槟广场、蓝色加勒比到现在的蓝光空港国际城；第二，会展集团，代表作品新世纪环球中心；第三，世豪新瑞，代表作品世豪广场；第四，蓝润，目前暂无商业代表作。

　　蓝润会入选，跟今年的3宗土地拍卖有着紧密而直接的关系。3月4日，蓝润以3546元/平方米竞得青羊区西岭路5号地块，面积20.6452亩；3月16日，蓝润以15600元/平方米竞得人民南路三段地段，面积17.07亩，溢价率175.61%；3月23日，蓝润以17073元/平方米竞得春熙路原一医院地块，面积13亩。这三块地块拥有一个共同点——均是纯商业土地性质。在同一个月里，前后仅20天时间，不惜重金拿下优质地段地块，足以见得蓝润进军商业地产市场的决心与势头。

　　除了“壕”气满天之外，“超大体量”也是川派房企开发商业项目的显著特点。位于双流的蓝光空港国际城，总建筑面积达260万平方米，而位于城南的新世纪环球中心则坐拥约176万平方米的总建筑面积，一跃成为全球最大的单体建筑。

　　品质一般，效果平平

　　在这个讲究体验为王的商业地产时代里，川派房企所开发的项目似乎有些过于“陈旧”，缺乏创新，特别是蓝光“系列”，如金荷花、罗马假日广场、香槟广场等等基本上都有些“脏乱差”的迹象了。

　　正如前文讲到的，川派房企其实也不差钱，在项目体量上也表现得很阔气。然而，再有钱没花对地方，也是浪费；面积体量再大，没有实在内容也徒留一帘虚空。

　　与其他外来房企所开发的商业地产项目相比，川派开发商的作品似乎真是相形见绌，或许我们可以先静下心来好好地向优秀学习，慢慢来，或许真的会比较快。

　　结语：这就是成都商业地产开发房企“五大流派”，孰好孰劣，相信大家心中已自有判断。