成都34万㎡商业延迟开业 今年还有15个购物中心入市

　　5月25日，成商集团在2015年第一次临时股东大会上最新修订的《公司章程》中提出，取消“房地产开发经营”，增加“商务信息咨询”内容。这意味着，一直走“零售+商业地产”路线的成商集团将改变商业模式。据锐理数据统计，截至2015年4月，成都购物中心总体量超700万方，位居全国第一，购物中心同质化竞争严重。在成都商业严重过剩的背景下成商集团在成都的房地产业务发展颇为不顺，原计划于2011年底开业的茂业中心，截止目前已经逾期4年仍未开业。

　　某机构成都区域研究经理曾巾津曾指出：“从2011年至今，茂业中心的销售速度一直较为缓慢，主要有两点原因，一是茂业中心主力店茂业百货至今仍未开业，难以聚集人气；二是项目所在的天府新城商圈同质化竞争严重，因此，茂业中心如今的销售状况是受项目本身不足以及市场大环境双重影响造成的。”

　　城南现有零售商业体量高达133万方

　　2013年以来，成都的大型购物中心开业量一直稳居全国之首。据锐理数据统计，截至2015年4月，成都购物中心总体量超700万方，位居全国第一，购物中心同质化竞争严重。但是在商业方面成都泡沫最严重的要数写字楼，据统计，在2014年天府新城商圈写字楼存量达到了243.91万㎡，空置面积更是有1236.05万㎡，空置率超过50%。

　　城南一直是成都的商业重镇，城南的整体发展对于成都来说也具有代表性的意义，这里商业云集，据第一太平戴维斯统计，截止到目前，成都城南现有零售商业体量已经高达133万方，但截止到2014年底城南未能准时开业的商业面积达34万。今年预计还将有15个购物中心入市，这其中过半项目来自站南和大源板块，也即是都属于城南范围内。去城南逛一圈我们就可以看到城南的居住氛围并不成熟，甚至可以说十分冷清，在建楼盘和在售楼盘巨大多数都门庭冷落、人气不足。

　　成都今年即将开业的购物中心

　　即便是这样，今年城南依旧有一大片商业将正式开业，如银泰城、首座MAX、创新时代广场等，而同样位于城南的高盛金融中心此前却因为前期的招商困难明确表示要延迟开业。据仲量联行监控成都近5年平均吸纳商业面积数据显示，现在成都每年商业平均吸纳面积大约为66.7万方。但仅在城南，今年下半年就会有逾50万方的购物中心投放到市场，整个片区竞争激烈。

　　成都土地供应结构不合理 造成商业过剩

　　成都商业地产正面临着巨大的挑战，锐理数据品牌营销中心总经理郭洁表示，成都商业地产的“伤痛”，需要十年才能“痊愈”，这绝不是危言耸听，从2014年底，成都即传出部分商业银行对商业地产停贷的消息，这一消息在2015年第一季度继续发酵，成都锐理观察员在第一时间对成都各大商业银行的情况进行了电话采访，“停贷”得到了证实。

　　郭洁说道：造成待入市商业体量如此巨大的原因在于，成都土地供应结构不合理。从近8年的土地供应来看，大成都土地供应量中，商业用地的供应占比达41%，成交占比则达到40%。而城南、新都、都江堰的天量商业土地供应，造成了这些区域今天的商业过剩状况极为严重。成都住宅土地价格高于商业土地价格，源于近8年来，成都商业土地供应占比超过41%，商业严重过剩，这是需要几十年的时间去消化的困局。

　　城南商业如何破局?

　　第一太平戴维斯研究部及顾问咨询部高级助理董事罗元均面对南延线目前呈现的情况直言，南延线不断扩大的市场供应，使零售业市场竞争愈发激烈。新入市的项目除了将在招商方面存在巨大压力外，还得面临现有百货和购物中心积极调整业态，以吸引消费者而带去的竞争。

　　罗元均直言道，城南商业存在的困境主要是两点：一是供需的严重不平衡，城南商业持续开业，但空置率不断攀升，许多项目因为运营不理想，已经退出市场；二是城南商业同质化非常严重，一些商场的零售品牌重复率相当高，并且一些商业现在已经定型并且定位明确，现状很难改变。

　　相信我们对于城南商业都有同样的困惑：城南商业如此过剩，为何还有不断入住的商家？罗元均表示，尽管城南在短期看来，很难解决商业过剩的问题，但是城南毕竟是成都发展的核心，一些项目早早的入驻进来，也是看好城南未来长期的发展，以后等城南发展好了，也许已经没有了可以占据的位置了。根据相关调查表明，城南居住的80、90后居多，这部分群体消费欲强、消费能力旺盛，从长远的角度来看，罗元均看好城南发展。

　　另外，除去整个市场大环境的因素，罗元均认为开发商自身有很多可以自我突破的地方：做一个项目要走心，一个项目要怎么去做？包括什么时候入市、引进哪些品牌构成、如何进行调整改造、以及后期的管理运营等。

　　就拿百货业来说，近几年，我们常常讨论的是百货业如何受到网购冲击的问题，但罗元均认为：百货现在面临的不是蓬勃发展的网购的冲击，或是日新月异的各类购物中心所施加的压力，而是自身适应市场需求的一个转型之路选择的问题。在某些区域，由于新开的购物中心确实提供了更理想的服务，而占领本来具有区域优势的或者拥有相对固定客群的百货的市场份额。但如果百货把单品管理做得更好，把服务做得更为细致，是能够在市场占据一席之地的。

　　在零售业，并不是所有方式都能让顾客最大化体验到零售商品的价值，比如现在总说电商对零售业的冲击多大。其实对于高附加值的产品，网购这种方式是比较难让顾客百分之百体验到商品的特性和品牌的服务。我们比较熟悉的一个例子就是伊藤洋华堂，我们可以看到里面有很多品牌都是它自己所独有的。

　　百货可以做好的空间还有很多，放眼全世界中国百货业能进步的空间很大。百货和购物中心都属于“载体”，真正要卖给消费者的是产品和服务。像餐饮业的话提供的是美食，这些东西都是在载体内完成消费过程的，在某个地方买这个东西、吃这顿饭、看这场电影是否开心，是否提供了不同的体验，这才是根本的。无论对于百货还是购物中心，更好地贴合市场需求才是最根本的。

　　我们在讨论差异化时可从两方面着手，一是在同样业态中选优质老租户，而不是新租户。深入了解租户需求及其在区域中的表现，通过数据反向看定位是否合理很重要；另一方面，项目可在同样品类中寻求品牌自身创新或运营模式跨界，更易在差异化中脱颖而出。