全球第一个REITs的诞生发展和他的创始人杜塞尔多普

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赢商网 http://www.winshang.com2015年06月01日09:41来自:赢商网《大家专栏》 作者 王玮
核心提示:Lend Lease作为一个建筑公司建设了包括悉尼歌剧院、澳大利亚广场和MLC大楼等在内的几乎整个悉尼一半的天际线。现在全球每天有100万人在Lend Lease所创造的空间里生活、工作或购物。

  欲将GPT上市,这个看上去如此直接明了,可以解决几乎所有百姓投资问题的方案,实施却是非常不易,就是因为之前没有过。所以杜塞尔多普要面临很多的战役和挑战,他需要获得新南威尔士州政府和澳大利亚证交所的批准。问题就在于这是一个全新的概念。GPT的概念在当时人们的脑海里实在是太超前,市场上的反应也并不积极,尽管公司也采取了积极的宣传以及建立支持度,但在经纪圈里没有公司愿意承办发行工作,用杜赛尔多普和后来GPT的第一任总经理的话说就是“我们无法激发热情”或者“想法太新奇了”;也没有任何机构投资人表示兴趣,所有的机构投资人当时都回避GPT,他们认为杜赛尔多普简直是疯了并断言他的想法将永远不会落地。

  而杜赛尔多普坚信GPT这一地产信托可以造福社会的好处,以其作为一个航海人的知识、执着和勇敢面对阻力毫不退却和动摇,最终他找终于找到了一条抵达目标的超越途径。杜赛尔多普对于他想要达到的清楚的目标展现了充分的智慧,无论是翻山越岭或是跨越彩虹他都矢志不渝。如果经纪公司不感兴趣,Lend Lease将自己承担和支持GPT的上市;如果机构投资人不愿拥有GPT的份额,他将依靠公众来购买,就像之前他和Lend Lease做过的鼓励所有员工投资入股。坚定的信念和卓绝的能力终获成功,杜赛尔多普启动了在澳洲股市上市的按钮,并通过两页整版的通篇报纸发布系列广告,拟募集的最小发行量为价值1澳元的基金50万个单位,当交易在1971年3月底结束时,GPT获得超购达6百万澳元。面对这一结果杜赛尔多普回忆到了之前所有专业机构都是那么地不看好时说到“你可以想象当我们发现了我们对市场被忽视了的情绪分析获得验证是多么的惊喜——即对所有小投资人的正确判断”。

  尽管开始时GPT的投资人都是以小投资人为主,但不久该基金所产生的出色的回报使大批机构投资人纷纷涌入,就像之前购买Lend Lease的从建筑承包商变为地产开发商和基金管理者的股票一样,最后他们都成为了GPT的大股东。GPT的基金不仅顶住了1974年澳洲地产从最高点的暴跌,这主要得益于GPT的基金几乎都用于购物中心而不是塌陷的办公楼市场,基金持有人在那一年的收入增长76.9%,而且到了70年代末,GPT的总资产超过了2亿澳元,并创造了一个不会再被打破的历史分配记录。进入1980年代GPT的资产进一步拓展,除了之前的8个购物中心,又增加了一批顶级的商业项目包括澳大利亚广场、布里斯班河畔中心和悉尼的MLC大楼的权益,形成了零售和办公两个市场的战略布局,由此保证了通过这两个臂膀为投资人获得长期收入和资本增值。

  

  GPT的战略是如此地成功和有效,到1988年当杜塞尔多普退休而离开GPT管理公司董事局主席位置时,整个GPT资金的总资产从1971年的6百万澳元变成了13亿澳元,它的投资增长持续超越市场指数,年度分配记录也一直没有被打破。GPT的成功也吸引了大量的效仿者蜂拥而至,有上市的也有非上市的公司,一家公司干脆按REITS结构重组。杜塞尔多普使得GPT成为了澳大利亚最大的物业信托,也是最成功的REITs。

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文章关键词:LendLease 迪克▪ 杜塞尔多普 商业地产REITs 澳洲地产
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