全球第一个REITs的诞生发展和他的创始人杜塞尔多普

分享到:

赢商网 http://www.winshang.com2015年06月01日09:41来自:赢商网《大家专栏》 作者 王玮
核心提示:Lend Lease作为一个建筑公司建设了包括悉尼歌剧院、澳大利亚广场和MLC大楼等在内的几乎整个悉尼一半的天际线。现在全球每天有100万人在Lend Lease所创造的空间里生活、工作或购物。

      除了基金拥有人获得了大量的收益外,GPT也充分证明了对Lend Lease的价值,为公司开发大型地标项目提供内部资金,并创造了稳定的来自物业管理的现金流。后来媒体把GPT称为杜塞尔多普的摇钱树。不仅如此,GPT为Lend Lease提供了进入资金管理业务的通路,一直到杜塞尔多普把LendLease通过兼并澳洲第二大的保险公司MLC而进入金融业。

  

  杜塞尔多普作为公司创始人的毕生努力就是把公司结构不断推向前进,尽一切可能增加价值和使股东利益最大化。从产业链后端的建筑承包商起步,然后通过变革创新介入设计和管理改变了当时澳大利亚的建筑市场规则,后来他又看到如果公司需要增加更多的价值和创造更多的利润,就必须做项目管理——“这样我们就可以确定客户的需求”。再向前一步变成了开发商——这就是Lend Lease公司的开始,比开发商再进一步就是成为了资金管理公司,所以对于仅仅是建设澳大利亚广场,杜赛尔多普说“是的,我干得很好,我赚了利润”(指建设澳大利亚广场),他又说“是的,如果我做了如此好的开发项目,这个项目在未来的好多年都能赚钱,我为什么不能通过介入管理来和社会分享?”---这就是成立GPT的初衷,公司的每上一个台阶都极大地提升了公司的综合竞争力并为公司价值的进一步提升开创巨大机遇——这就是你最值得的额外所得。

  这对于杜塞尔多普是重要的,因为他的态度是作为一个企业,你不仅要一方面扩大股东利益,但另一方面你作为你所生活的社会中的一个成员,你的名誉需要得到加强——你需要要令人瞩目和受人尊敬。

  “公司必须证明其对于社会的价值,要更强调对于环境和社会影响而不是直接的经济数据。”杜塞尔多普1973年的话语至今一直成为 Lend Lease的座右铭。他对包括普通员工非一般的关怀以及对他们的家属的精心呵护,对所有机构和普通投资人的长期公平共赢的分享理念以及绝对不为刻意增加公司利润而牺牲环境和最底层的普通投资人的利益的毕生实践至今为人称道。杜塞尔多普对社区的关注也体现在了退休后,他以Lend Lease的股东和员工所赠与的相当于当年LendLease 1%的市值的股票成立了杜塞尔多普技能论坛基金,为广大青少年填补了从学校到工作的技能培训的空白,并身体力行地将这一做法推广到英美,成为了目前全球实行“学后工前”教育的典范。这也使人联想到了当年他面对澳洲经济遇到不景气时很多企业裁掉大量实习生的做法大声疾呼“你们是在吞噬你们明天的种子”,并在Lend Lease大力推广和扶持招募大批实习生的计划。

  1976年美国国会通过了成立REITs的法令,标志着美国的REITs的诞生,即明确在一个房地产的资产包中的利益在分配给所有利益人时享有90%的免税。REITs体现了长期共赢、税务激励和全民参与的精神和内涵。杜塞尔多普晚年的最后的努力并于1996年促成了英国的第一个房地产信托的问世其实也是体现了他的社区关注的理念,即如何帮助大批中低收入的退休老年人口通过把他们所居住的房产的部分证券化获得收入,从经营而不是慈善的角度寻找解决方案,减轻政府压力。这一举措被称为是21世纪最需要的创新方案。

  今天我们的地产行业在热议地产公司转型和期盼资产证券化时,了解Lend Lease创始人杜赛尔多普40多年前的特别是基于“发现共赢”的创新理念和带领Lend Lease在地产产业链上不断延伸的创新实践以及全球第一个REITs GPT诞生和发展的历史对于我们今天具有直接和特别的现实意义。首先,我们要对REITs的基本定义有一个清晰的认识,严格的说国内目前还没有任何一个真正的REITs产品,而且如果没有国家税务总局和人大的介入,仅仅是由一些开发商和基金公司在那里起劲,真正的REITs是不会落地的。第二我们也要很清楚地认识到,REITs倡导的是长期共赢的理念,与我们目前急功近利的地产行业的短线思维或者以为有了资产证券化就和股市一样又多了一条圈钱的路子完全不是一码事。如果我们的商业地产的基本面没有得到改善,我个人还是认为,REITs还是晚些来吧,不然不知道又要使多少中小投资人蒙受损失。

  还是回到GPT,当初市值从1971年的600万澳元起步变成了今天的70多亿澳元,投资人超过45000个,最大的股东是新加坡的GIC,管理着超过167亿澳元的资产,涵盖购物、办公、物流和产业园。我们近年组团考察澳大利亚购物中心时,GPT的购物中心在绿色节能和环保方面所做的努力走在澳大利亚所有购物中心的前列,令人印象深刻。GPT作为一个独立的公司被列为道琼斯可持续发展指数公司并获得全球最可持续的地产公司的殊荣。今天对可持续发展和对社会和环境的关注已经成为了国际经济社会发展的主流意识。

  杜塞尔多普说人生有两种做法,一个是你可以竭尽所能获取最大利润;另一个就是你可以有一个合理的利润目标,并在你退出后为你所生活的社会再留下一些。选择后者的他对投资人、顾客、经理人和普通员工以及社会的关怀和关注所激发的一系列创新举措,是Lend Lease和GPT能够获得今天如此瞩目成就的源泉和动力所在。今天众多的地产企业面临转型和创新包括目前行业正在热议的资产证券化,了解和分享Lend Lease的成长历史特别是GPT这个全球最早的REITS的诞生、形成和发展的历史特别是对“寻求共赢”的理念深刻认识无疑会对我们今天和行业和企业产生很多有益的启示。

  文/《大家专栏》 王玮

  中国购物中心产业资讯中心高级顾问,澳大利亚澳瑞姆中国战略顾问。20多年市场零售和商业地产的从业经历,先后担任英之杰、FILA、太古和正大集团的首席代表、董事总经理、地区经理和副总裁等职务。集零售商/开发商/服务商三个购物中心产业链相关平台的全面视角,具有出色的中英文和专业沟通能力和丰富的国际国内行业人脉和专业视野。

上一页123下一页
转载免责声明:凡本站注明 “来自:XXX(非赢商网)”的新闻稿件和图片作品,系本站转载自其它媒体,转载目的在于信息传递,并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责。如有新闻稿件和图片作品的内容、版权以及其它问题的,请联系本站新闻中心,电话:020-62913822,邮箱:news@winshang.com。
文章关键词:LendLease 迪克▪ 杜塞尔多普 商业地产REITs 澳洲地产
相关阅读
中美逐鹿澳洲商业地产 外资强势霸占东海岸资产
澳洲商业地产势头正强盛 带来自08年以来最佳总收益
中投18亿美元收购澳洲商业地产 6月购买10个购物中心
海外置业火爆依旧 美国、澳洲等海外商业地产成新宠
澳洲商业地产前景看好:自贸协定助力 投资环境放宽
×扫描分享到微信