红五月3类商业地产均价全线大挫 价格降存量涨

　　如期而至的红五月，“330”新政效应持续放大，传统楼市旺季加上人居展的加持，最终交出了意料中的优异成绩单。整个5月，杭州市区(含萧山、余杭)新建商品房一共成交12989套，在历史同期中仅次于疯狂的2009年5月的15202套，环比也超过了4月的11472套，和股市相像持续处于“牛市”行情之中。

　　住宅行情飙高，改善型楼盘大热，高价盘的好行情拉动了5月楼市整体均价结构性上涨至16207元/平方米，环比4月上升4.7%，然而体现在商业地产上却出现了相反的情况。汉嘉佰晟商管统计数据显示，5月，杭州商业地产市场成交量环比也在增长，但成交均价却大幅下挫至14418元/平方米，降幅达2600余元/平方米！

　　商业项目价格降、存量涨

　　今年4月，杭州一手商业地产市场一共成交1438套，在整体楼市中占比为12.5%，作为配角占据了总成交量的一个零头。5月的行情也是相仿，杭城商业地产一共成交1710套房源，连零头都还不到，整体占比为13.2%。可以这么说，相较于住宅的井喷，商业地产项目在好行情之下的增长有限，因而略显悄无声息。

　　与之相应的是，商业项目在个盘成交排行榜中的几近缺席。透明售房网数据显示，主城区个盘成交套数前十和成交金额前十两张榜单中，商业项目偃旗息鼓无一上榜。

　　值得一提的是，5月的杭州楼市还破了另一项意义重大的纪录。从去年以来，这个5月的月成交量首次跑赢了月新增供应量，通俗来说就是，一直处于天量库存下的杭州楼市这个堰塞湖，出水量首次大过进水量，5月底的楼市存量也因此成为了农历新年以来的各月末最低值——157876套。

　　而在商业地产市场，同样出现了悲催的相反情况。透明售房网数据显示，截至6月2日傍晚五点，杭州市区商业地产可售面积存量为639.2万方，这一数字和5月初的637.5万方相比，不减反增了1.7万方。商业项目比起住宅来本就去化速度偏慢很多，前有天量库存压顶，后有新增供应涌来，接下去的商业地产市场显然处境要困难过住宅，路漫漫其修远。

　　5月写字楼均价环比大降逾五千

　　汉嘉佰晟商管统计数据显示，5月，杭州商铺市场成交量增长明显，为668套、4.6万方，环比4月的558套、2.9万方足足增长了1.7万方；同时，成交均价上有明显的下跌，为16601元/平方米，从3月以来商铺均价就节节败退，从3月的19845元/平方米到4月的18007元/平方米，5月则环比再跌1406元/平方米。

　　从商铺个盘成交面积前十排行榜中，价格的下行可以看到明显端倪。前十个盘中，均价低于20000元/平方米的楼盘就占到了八席，最低的大江东板块的万泰华庭，单价仅为7516元/平方米。此外，上榜个盘大多分布于崇贤、临平、勾庄、大江东等城市外围板块，也是均价走低的一大因素。

　　5月的写字楼市场则是三类产品中惟一成交量出现下降的，究其原因是4月有个盘大批放量，其中绿地中央广场一口气上了86套成交量。5月，写字楼一共成交104套、2.3万方，相较4月的204套、3.4万方下滑明显，价格也从4月的18540元/平方米降至5月的13178元/平方米，降幅达5362元/平方米之多！

　　酒店式公寓以价换量价格节节败退

　　4月酒店式公寓市场表现一般，5月则终于表现出了红五月该有的风范，一共成交938套、4.9万方，环比4月的675套、3.7万方有1.2万方的明显增长，但表现在价格上也有不小的下滑，从4月的14867元/平方米降至5月的12977元/平方米，降幅为1890元/平方米。

　　从个盘成交面积前十排行榜中可以看到，价格下行同样是因为外围板块项目热销，低价新盘和降价老盘等均赫然在列，看来以价换量仍是酒店式公寓借此破局的法宝。前十项目中，除了融创·杭州印，其余九盘单价均低至15000元/平方米以下。

　　当中，滨江板块项目抱团走势良好，个盘冠军和季军均是滨江楼盘。排名第一的是西兴板块的新盘恒鼎·博邑郡，成交104套，均价13955元/平方米；排名第三的是滨江区政府板块的融创·杭州印，成交30套，均价也是上榜项目中最高的，为21099元/平方米；同是西兴板块的玲珑府拿下第十。

　　酒店式公寓功能类似住宅，但产权性质又是商业，因而最容易受到住宅市场的影响和冲击。每次住宅行情一好，酒店式公寓往往会不涨反跌，“330”之后也出现了类似的局面。尤其是近两个月来，单价较高的改善型住宅成交量飙升，大量客户都偏向于购买更优的住宅产品，酒店式公寓自然就少人问津了。接下去，杭州楼市的“牛市”行情显然仍未结束，酒店式公寓仍将受到住宅的挤压，除了低价利器外，还能拿什么去打动客户，这是一个横亘在市场面前的难题。