重庆专业地产投资潜力巨大投资者到底应如何挑选？

  提起老朝天门（需求面积:300-500平方米）批发市场，每个重庆人都知道这是一个“聚宝盆”。

  从2000年至今15年间，老朝天门批发市场的月租金从30元/㎡，涨至如今600~800元/㎡。超过20倍的租金增速，吸引了众多投资人在朝天门市场传出搬迁消息后，密切关注重庆专业市场的发展。

  巴南的华南城、南岸迎龙市场、江津的农副市场、潼南的灯饰市场……到底哪些专业地产市场值得关注？近期发布的《重庆市人民政府关于推进大型商品交易市场健康发展的指导意见》（以下简称《意见》），为关注专业市场的商户、投资人指明了方向。

  看交通

  交通便捷停车易，市场才会受青睐

  做小商品批发生意的刘少文，算是朝天门最早的经营户之一。

  “朝天门市场搬迁消息出来后，我们这些商户不知该往哪里搬，做批发肯定是要抱团发展，分散到各个区域肯定不行。”做小商品批发生意的刘少文说，近期发布的《意见》，明确政府规划的大型专业市场集聚区域，给他们这样的老朝天门商户指明了未来生意的方向。

  “老朝天门批发市场不仅业态散乱，交通、停车更是大问题。”在朝天门做运动服饰批发的潘桂林说，“现在交通便利、停车位充足，是我选择市场的首要考虑因素。”

  这些问题，在新兴的大型商品交易市场都能得到解决。

  如重庆华南城周边有渝湘、渝黔、绕城、内环四大东西南北高速通途环绕；巴南区东城大道、龙洲湾隧道已在建，20分钟畅达长江港口，30分钟直抵江北机场；未来，轨道8号线无缝接驳，铁路东南环线在此设置专用货运站场……

  这也使得重庆华南城前期的购买人群，几乎全是来自老朝天门、新华路、盘溪、陈家坪、马家岩等主城老旧市场的品牌商户。

  看价格

  总价百万以内的专业铺很吃香

  不仅重庆华南城，从去年底以来，各个专业市场铺都吸引了大量商户、投资者关注。

  “我们西南国际灯具城从5月下旬开始蓄客，不足2周就有100多组意向客户登记。”西南国际灯具城董事长付东宇说，“虽然项目位于潼南，但吸引了大量来自重庆主城、四川的灯饰行业商户和投资者。”

  中国房地产注册估价师王庆说，专业市场铺胜在业态单一，比一般的非核心商圈铺、社区商铺更易存活，“去年以来，专业经营能力强的产业地产商铺都很受欢迎。”

  王庆说，近年来各个专业市场主推的单个商铺，面积多以20~100㎡的小单位为主，主力总价多控制在100万元以内。

  以重庆华南城为例，规划建筑面积约1350万㎡，一期涵盖了建材家居、五金机电、汽摩汽配、服装鞋帽、小商品、酒店用品等6大交易市场，规划建筑面积超400万平米。其在售商铺的主力面积在60~80㎡，主力总价在40万~80万元之间。

  正因总价适中、升值潜力大，使得重庆华南城在今年3月21日开盘当天，各市场的累计销售额达15.8亿元。

  看运营

  开发商运营能力和自持比例很重要

  按照《意见》，在都市功能核心区，将淘汰落后的批发市场，禁止新建任何类别的生产资料、工业消费品和农副产品批发市场。未来，在都市功能拓展区，将规划包括巴南南彭、南岸迎龙、沙坪坝团结村等5大区域性大市场集聚区。目前，在售、在建的项目超过20个。

  这么多专业市场，投资者应如何挑选？

  “还是要看运营商或是开发商，有没有专业市场的运营能力？”重庆华南城招商副总经理黄晓威表示，产业地产对开发商的资金实力、后期招商、运营能力要求较高。

  “华南城算是首屈一指的。”王庆介绍，以产品设计为例，华南城采用“双首层”设计，每一户都是独立临街商铺，从安全隐患来说，避免了老旧专业市场存在的 消防问题，“再加上二楼可通车，货车可在市场内穿行，各市场之间能形成良好互动，这对市场内商业动线的引导来说特别重要。”

  “开发商在专业市场中的出售物业与自持的比例，也是重要衡量因素。”黄晓威说，如果投资者持有的商铺比重过大，将影响整个专业市场的运营。

  付东宇也认为，开发商大比例自持专业市场物业，可统一管理、经营及宣传推广，这有利于营造整个市场的商业氛围。

  目前备受投资者关注的重庆华南城、西南国际灯具城等专业市场，开发商都保持了50%以上的自持比例。

  王庆认为，投资者还需关注运营商在行业的影响力，“有行业影响强的运营商还会通过举办商业展会、连络上下产业链、加大物业环节的投入等手段，让市场快速运作起来。