从2001年立项,2010年开卖至今,泛海主导的武汉中央商务区在大CBD板块一直在上演独角戏,不论是住宅、还是商业,泛海一家独大的局面无人能撼动。不过,随着区域内居住、商务氛围逐渐成器,华发、中城、楚世家、三江航天(可能要改口)、嘉裕集团、昌盛实业、西北湖地产等潜伏者开始出动,不久,大CBD板块将有多个新项目面世,他们能否形成对泛海的围猎,泛海又将如何突围,值得期待。
泛海制霸时代:房价从13000涨到24000
2009年9月25日,武汉房地产界上演了一场史无前例的江南江北对台戏:在武昌,土豪王健林的积玉桥万达广场开工;在汉口,卢志强泛海建设旗下武汉中心动土。当天,卢总携手王健林为武汉中心开工奠基,然后跨江到积玉桥为万达开工助兴。
然而,两大旗帜项目的开发模式却不尽相同。万达积玉桥项目是商业先行,以此推高后期开发的住宅价值;武汉中央商务区则是住宅先行,核心的商务商业板块则滞后。
2008年10月,武汉CBD首个住宅项目泛海国际居住区樱海园开工,2010年6月项目首开均价13000元/平,而到2014年泛海国际兰海园开盘时,精装房源成交均价已达24000元/平。最新入市的泛海国际香海园最高售价更是达到28000元/平。泛海国际多点开花,周边诸如同期开业的葛洲坝国际广场则被压制。
与此同时,大CBD的商业、商务氛围营造工作也取得进展。比原计划晚了近2年,2014年5月,泛海城市广场一期开门迎客,如今二期在建,新推出的V46公寓即将入市。2015年4月16日,位于武汉中央商务区的武汉中心大厦实现封顶,该大厦以438米的总高度正式超越民生银行大厦,问鼎“华中第一高楼”。其姊妹楼-同高度的武汉世贸中心大厦也在建。
这期间,招商银行武汉分行、华中互联网金融产业基地、邮储银行湖北省分行等金融机构纷纷落户商务区,或定制或购入大体量写字楼。此外,武汉中央商务区还引入喜来登、君悦、瑞吉、费尔蒙、艾迪逊等6家超五星级酒店,喜来登已经开业。
成长期的武汉中央商务区也有不少问题让人诟病:地铁未通,住宅区入住率低,开业一年的泛海城市广场依旧人气低迷,夜晚安静的中央商务区会让人产生不小的心理落差。如何培育一个真正成熟的商圈,是目前泛海面对的又一考验。
潜伏者出动 围猎泛海正当时
面临考验的同时,泛海还将应对新的挑战者,他们潜伏于大CBD板块,如今纷纷出动。2007年,泛海拿到王家墩4000亩地时,葛洲坝已于当年2月拿到CBD东北角的侧航村土地,埋伏于CBD周边。可能是2170元/平的地价相对便宜,葛洲坝国际广场住宅依旧在卖,广场、写字楼则不见踪影,也未能形成对泛海的牵制。
同样是2007年,央企华润置地和广东嘉裕集团同日在CBD核心区拿地,如今,两个项目都已悄然动工,不过CBD再无华润。
2013年11月9日,粤企华发股份发布公告,旗下子公司拟以增资入股取得武汉中央商务区投资开发有限公司51%的控股权,与中城地产合作开发P(2007)036号地块。该地即是前期华润所得地块。之前的资料显示,中城地产将在此地开发中城上城项目。事后,业内曾传出泛海丧失武汉CBD开发主导权的声音,后来证明是误传。
P(2007)036号项目用地位于王家墩中央商务区东北部口,由六个地块构成。中城上城定位都市综合体,包括住宅、甲级写字楼、超五星艺术酒店和高档街区式商业。
说到P(2007)036地块,不得不提华润置地,其实其才是该地块的原始“地主”。2007年9月,华润以总价26.92亿元拿下该块,楼面地价达6207.78元/平,溢价率85%,创下当年地王纪录。据业内人士透露,在拿地后,华润置地除了缴纳土拍保证金后便无任何动静,后来还闹出让业内瞠目结舌的“退地风波”。P(2007)036地块最后被政府收归国资所有(也有说是华润间接退地)。
根据5号地块最新的公示,项目案名改为华发中城上城,5号地拟新建5栋44层及1栋47层住宅楼,1栋33层办公楼,1栋1层开闭所,总建筑面积316249.92平方米。
华发中城上城4号地块北部,广州嘉裕集团规划的五星级酒店在囤地8年后也终于开建,未来将于中央商务区酒店引进的酒店业巨头竞争。
中城在CBD除了该项目,2012年和2013年还分两次在中央商务区北部拿下两宗地,目前新规划的中城悦城已经全面开工。该项目主推住宅,规划地上建筑面积356553平米,主要建设内容包括:新建10栋34-42层住宅楼及商业裙房,1栋青少年活动中心,1所幼儿园及3栋独立商业楼。
6月1日,中城悦城国广展厅正式对外开放,项目前期主推户型以95平左右小三房及115平米大三房为主,将是泛海居住区大户型的有力补充。
此外,中城悦城对面,远洋地产接手福星惠誉贺家墩C地块开发的新项目也已开工,前期信息显示,远洋计划在此开发大型综合体-远洋城。远洋也借此项目潜入大CBD板块。
除了外地大鳄,本土地头蛇也对CBD地块垂涎三尺。同样在CBD西北侧,三江航天旗下的航天御园也已局部开工,最近传出三江航天地产被恒大地产接手,该项目未来估计将有新动向。在西南侧,早年拿地的武汉明鸿经济发展有限公司旗下CBD楚世家刚刚上市,均价15000元/平。
东北面,海马集团开发的海马公园及三元地产与武汉机场综合发展总公司联合开发的武汉天街激战正酣;海马公园西侧,神秘的西北湖地产老地王项目在囤地4年后也开始打桩,该地楼面地价达8778元/平,未来售价值得期待。而在东南方向,昌盛实业旗下30万方顶琇西北湖土地已经基本平整完毕。
总之,大CBD板块的潜伏者基本都已出动,住宅、写字楼、酒店、商业全业态布局,他们该何如围猎泛海,泛海又将如何接招,如何突围,我们且行且观察。
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