2015年度35城房地产供求关系研究:分化成为关键词

易居研究院 杨红旭   2015-06-08 14:16
核心提示:而本报告,是“中国35城房地产短周期投资风险识别系统”系列研究之三,主要从35个城市的商品住宅供求关系、商品住宅现货存销比、商品房和商品住宅期货存销比等指标进行入手。

  《2015年度35城商品房供求关系专题研究》报告发布。报告认为,2015-2016年度去库存压力最大的3个城市为呼和浩特、乌鲁木齐和兰州。而压力较小的3个城市为厦门、深圳和合肥。

  “中国35城房地产短周期投资风险识别系统”研究系列之三

  2015年度35城商品房供求关系专题研究

  随着中国房地产市场告别“黄金十年”,全国各地楼市都火爆、所有产品都热销、所有房企都赚钱的时代,一去不返。我们相信,未来十年左右,中国房地产市场整体上仍有较大的发展空间,但“分化”将成为关键词。尤其是区域市场分化将趋于显性化,正如2012-2013年度,在一线城市和少数二线城市房价高涨的同时,多数三四线城市只是不温不火,而温州和鄂尔多斯等个别城市甚至还在下跌。而区域市场的分化,又与区域经济、产业结构、人口变化、购房能力、市场需求、市场供应、供求关系等有着错综复杂的关系。对于各类房地产投资者来说,尤其开发企业,判断和甄别不同地区投资前景、机遇和风险,具有重大价值。同时,鉴于房地产短周期的波动性,即便是城市基本面最好的一线城市,也存在着不同年份投资时机好坏的区别。据此,我们将首先针对大中型房企重点布局的35个重点城市,做系统性研究,以期预判每个年度不同城市的投资风险度。

  而本报告,是“中国35城房地产短周期投资风险识别系统”系列研究之三,主要从35个城市的商品住宅供求关系、商品住宅现货存销比、商品房和商品住宅期货存销比等指标进行入手,通过排序,衡量了城市供需双方的力量大小。同时在最后也给出了一个综合指标排序,从而为后期房企的城市进入提供了数据支撑和依据。

  本报告35个重点城市包括4个直辖市:北京、上海、天津和重庆;15个副省级城市:哈尔滨、长春、沈阳、济南、南京、杭州、广州、武汉、成都、西安、大连、青岛、宁波、厦门、深圳,其中深圳、宁波、青岛、厦门、大连属于计划单列市;16个地级市:石家庄、郑州、南昌、太原、乌鲁木齐、呼和浩特、长沙、贵阳、昆明、西宁、兰州、银川、南宁、福州、海口、合肥。  

  一、35城市场供求状况

  1、35城近7年商品住宅供求关系

  2008年至2014年,35个城市商品住宅供求比分别为:1.30、0.88、1.13、1.42、1.09、1.08和1.18。可以看出,2009年呈现明显的供小于求的状况,市场成交热度明显。这也是2010年调控加码的一个原因。而2011年供大于求的特征很明显,这和限购限贷政策带来的冲击有很大的关系。到了2013年,供求关系逐渐平衡。而到了2014年上半年,市场急剧降温,供大于求的压力比较明显。这期间住建部也明确了“千方百计去库存”的政策导向。

  2014年下半年开始,35个城市楼市政策环境持续宽松,一定程度上遏制了房地产市场持续下跌的趋势。当然,受上半年大降温的影响,全年房地产市场依然呈现供大于求的态势,而且供求两个指标的规模都比2014年要弱。

  对2008-2014年7年期间的供求比进行排名,其中供求比=7年供应量/7年成交量。可以看出,在35个城市中,有31个城市呈现了供大于求的特征。其中兰州、海口和昆明的供应压力最大,供求比分别为1.42、1.41和1.40。同时,有4个城市呈现了供小于求的特征:大连、成都、北京和西宁,供求比分别为0.99、0.92、0.91和0.91。

  2、35城2014年商品住宅供求比排名

  我们对35个城市2014年商品住宅的供求比进行了排名。其中供求比=年度新增供应量/年度成交量。

  按供求比数值1为分界点,35个城市中,有29个城市的供求比超过了数值1,表明此类城市在2014年年度新增供应量大于成交量。其中福州、海口和乌鲁木齐的排名位列前三,供求比分别为2.0、1.8和1.4。

  剩下的6个城市均是供求比低于1的,表明此类城市2014年新增供应量小于成交量。包括武汉、青岛、成都、太原、西宁和郑州。供求比分别为1.0、0.9、0.9、0.9、0.8和0.8。此类城市供求比低于1,或有几个原因。第一是部分城市在2014年下半年成交行情有比较好的提振,一定程度上加快了库存的去化,缓和了供求矛盾。第二是部分城市近两年房地产投资规模并不大,楼盘供应比较乏力,使得供求矛盾在“账面”上难以体现出来。

  二、35城现货存销比

  1、35城近7年现货存销比状况

  本部分对35个城市商品住宅现货存销比数据进行研究。其中存销比=年末库存量/年度成交量*12。该数值越大,说明市场去化效果越差,房价上涨的空间越窄。相反,该数值越小,说明市场去化效果越好,房价上涨的压力越大。

  数据表明,2008年以来,35个城市的存销比数据总体呈现了下滑态势。如在2008年为18个月,到了2009年下滑至10个月。到了2010年略为上升,为12个月。到了2011年为18个月,到了2012年略有下滑,为15个月。到了2013年继续下滑至13个月。到了2014年受全国市场降温的影响,库存呈现了持续攀升的惊悚态势,所以导致库存去化周期攀升至16个月的水平。

  存销比数据和房价的走势基本吻合。2008年35个城市的房价基本上比较温和。尤其是2008年下半年,部分城市房价出现了下跌,这个时候恰是买房的较好时机。到了2009年,市场回暖,各类炒房因素又开始活跃起来,房价开始上涨。2010年也基本延续了该态势。2010年中央三次出台调控政策。到了2011年,在限购限贷等政策的影响下,市场去化受阻,存销比开始上升。到了2012年,尤其是下半年,全国市场开始升温,市场去化效果明显变好。这个时候,房价开始呈现上扬态势。而到了2013年,即使在新“国五条”等政策的打压下,房价依然“我行我素”,保持了较高水平的上涨。到了2014年市场成交量比较疲软,去库存周期拉长,房价也出现了下跌态势。

  2、35城2014年现货存销比排名

  我们对35个城市2014年商品住宅现货的库存去化周期进行研究。不同程度的去化速度,背后体现了不同的供求矛盾和市场结构,最终会通过房价体现出来。

  35个城市中,排名前三位的包括呼和浩特、乌鲁木齐和哈尔滨,其存销比数值分别为40、26和25。此类城市相比而言,库存去化速度比较慢。而南京、郑州和合肥的排名较靠后,其存销比分别为11、10和5。

  三、35城期货存销比

  1、2014年商品房期货存销比

  商品房期货存销比又称为商品房潜在存销比,反映的是未来1-2年商品房市场的供求情况。由于容积率难以确定,因此我们遵循以下公式:商品房潜在存销比=2014年企业购置土地面积/商品房销量(2012-2014年均值)。该数值在这里只反映35个城市商品房去化能力的相对强弱程度,而不代表实际去化月份。

  从全国35个大中城市商品房存销比排名情况看,潜在商品房存销比位居前三位的是兰州、长春和合肥,均为二线中西部城市,显示这些城市库存压力较大。35个大中城市中,有16个城市存销比位于均值线以上,而其余19个城市库存压力相对较小。东部一线城市中,除北京库存压力较大外,上海、深圳和广州均处于均值线以下。同时,厦门、天津和南京的商品房潜在存销比最小。

  2、2014年商品住宅期货存销比

  商品住宅期货存销比,也称为商品住宅潜在存销比,它反映的是未来1-2年商品住宅市场的供求情况。计算公式为:商品住宅潜在存销比=2014年住宅用地成交建筑面积/商品住宅销量(2012-2014年均值),计算结果如下图所示。

  从全国35个大中城市商品住宅期货存销比排名情况看,该存销比位居前三位的是兰州、济南和郑州。排名前十中,除了济南、南京、青岛和宁波外,其余均为中西部城市,这些城市的住宅库存压力明显。35个大中城市中,有13个城市存销比位于均值线以上,其中9个为中西部城市。22个城市存销比位于均值线以下,其中一线城市深圳更是位于排行榜的末端。

  四、2015年35城市场供求预判

  1、综合指标判断

  我们将35个重点城市的商品住宅供求比、商品房期货存销比、商品住宅期货存销比、商品住宅现货存销比等4个指标综合成一个综合指标,用于预判和比较未来一年35城商品房供求关系状况。其中4个指标的权重分别为10%、20%、20%和50%。35个重点城市的综合指标,可大概分为以下三个层级。

  综合指标大于1.5。包括3个城市:呼和浩特、乌鲁木齐和兰州。此类城市的供应水平较高,相比之下市场成交规模较小,供大于求的情况比较突出。

  综合指标大于1.0,且小于1.5。包括17个城市:海口、青岛、西安、宁波、哈尔滨、银川、沈阳、福州、长春、天津、济南、昆明、重庆、大连、南京、长沙和郑州。此类城市供大于求的情况不太严重,其中少数城市供求基本平衡。

  综合指标小于1.0。包括15个城市:上海、西宁、杭州、南昌、成都、石家庄、武汉、北京、贵阳、太原、南宁、广州、合肥、深圳和厦门。此类城市供应规模不算太大,市场去化能力相对较强。供求基本平衡,当然也有部分城市供不应求。

  2、板块判断

  我们将35个重点城市分板块来看,可以发现7个板块的供求状况有差异。按照供求结构综合指标排名看,也即去库存的压力由大到小依次为:西北地区、东北地区、华北地区、华东地区、西南地区、华中地区和华南地区。其中,西北地区值最大,供大于求的状况最明显,去库存压力最大;而华南地区值最小,供求关系比较平衡,去库存压力最小。

  西北地区供大于求突出,乌鲁木齐压力较大。总体库存压力较大,其中乌鲁木齐和兰州排名位居35城第二和第三位,压力较大。西安和银川的市场去库存压力也比较大。而西宁的市场压力显得要小。

  东北地区总体不乐观,哈尔滨最弱。整个板块总体不乐观,其中哈尔滨、沈阳和长春的排名比较靠前,而大连则处于居中的位置。

  华北地区整体居中,但呼和浩特压力最大。呼和浩特的排名居于35个城市首位,反映市场压力最大。天津和石家庄的排名相对居中。而北京和太原的排名较靠后。

  华东地区分化,厦门最强、青岛较弱。青岛、宁波和福州的压力相对大,济南、南京、上海、杭州和南昌的排名居中,合肥和厦门的压力相对小。其中厦门是35个城市中压力最小的城市。

  西南地区供大于求的矛盾相对小。在七个板块中总体压力相对小。昆明、重庆的排名相对靠前,供应强劲。相比之下,成都和贵阳的排名比较靠后,比前二者的货存压力略小一些。

  华中三市情况相似,基本平稳。华中地区的长沙、郑州两城市排名基本处于中游位置,说明两个地区房地产市场形态相似,去化压力适中,市场比较平稳。而武汉相对市场压力最小。

  华南地区总体压力最小,但海口压力较大。海口的压力较大,这和其2014年比较大的购地规模有关系。而南宁、广州和深圳的排名比较靠后。

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