成都城南商业综合体共30多个 大部分商务氛围普遍匮乏

　　沿人民南路一路向南，通过天府大道南延线，从仁恒置地广场、来福士广场，到成都银泰中心、大魔方、环球中心，再到棕榈泉国际中心、东方希望中心、希顿国际广场、明宇ISC国际青年交流中心……沿途密密麻麻开发的写字楼、综合体，是大多数成都人的第一印象。而国际城南这个商业地产遍地、综合体总量超前、同质化竞争激烈、运营管理危机显现的区域，毫无疑问一直是业界从未停止过的话题。

　　“成都商业体不缺，缺的是高品质商业地产。”日前，城南一写字楼开发商老总在接受华西都市报记者采访时说道，以南延线为例，既 有 租 金 在30-60元/平方米·月的写字楼，也有租金在 150-200/平方米·月仍租售抢手的高品质商业体。城南的商业必须展 开 错 位 竞争，无论是从配置、地段、运营、项目特色等方面都需提档升级。

　　记者调查

　　商业体两极分化相邻写字楼租差大

　　记者实地调查发现，成都高端写字楼租金均价普遍在100元/平方米·月以上，而普通甲级写字楼租金仅在40-80元/平米·月，非甲级写字楼租金则更低。同一路段相邻的两栋写字楼物业，租金差甚至会超过80元/平方米。

　　天府大道会展板块一侧，希顿国际广场平均租金在75-100元/平方米·月，B栋租金最高达110-150元/平方米·月，是周边其他写字楼租金的两倍有余；在东大街，一些分散业权的写字楼只能租到40-60元/平方米·月左右，明宇金融广场租金可以达到110-140元/平方米，铁狮门·晶融汇租金140元/平方米。

　　对比其他城市，成都现有的高品质写字楼供应并不多，仅有希顿国际广场、中海国际中心、仁恒置地广场等几个项目，租赁市场不俗。来自高力国际2015年第一季度成都甲级写字楼报告显示，2015年第一季度，成都甲级写字楼市场平均租金虽然环比微幅下降0.5%，同比下降6.3%，但仍达到111.2元每月每平方米。

　　仲量联行分析师认为，大部分普通写字楼由于空置率偏高也租不起价，由此陷入了低价和空置率高的恶性循环当中，这样也导致成都商业地产两极分化加剧。

　　城南发力

　　南延线写字楼品质“软实力”破局

　　“按照国际上商业模式，写字楼市场一直以来都是中长线的投资，在国外不少写字楼更是大型公司资产最好的载体之一，但成都新兴甲级写字楼建设速度非常快，能为不同需求的商家提供最新功能和个性化的需求，这是普通写字楼难以做到的。”四川省商业地产联盟秘书长冉立春分析，目前城南已建和在建的商业综合体数量一共是30多个，是目前成都商业体最集中的区域，但大部分商业体商务氛围普遍匮乏。

　　值得关注的是，就成都写字楼呈现的“马太效应”，目前租金排名靠前的项目都是配置越高、地段越好、运营越成熟的写字楼。希顿国际广场营销相关负责人表示，“希顿国际广场除了占有天府新区CBD核心位置，项目由英国阿特金斯进行整体建筑设计，除此之外，在硬件上同样也是享有成都写字楼市场国际化高标准配置：52部日本原装三菱电梯，6米/秒锋速直达；世界顶级中央空调系统，独具美国约克纳米消毒功能；1：100车位配比，国内先进的智能寻车系统；全国第三家、成都首家采用阿姆斯壮天泰系统，节能环保绿色健康；物业管理方面，也是成都第一家享有国际‘金钥匙’服务的写字楼项目，是国际商务价值的典范。”

　　类似的还有中海国际中心、成都银泰中心、棕榈泉国际中心，其完善的运营模式和整体品质是很多国际性企业选择入驻的重要原因。这一点从目前的出租情况可见端倪，在中海国际中心入驻的大型企业除了甲骨文、江森自控和联邦快递之外，还有中国银行、中国建筑等；成都银泰中心目前已经吸引了一些世界500强企业的关注。

　　聚焦热点

　　会展板块成形高端商务“形神皆备”

　　有业内人士认为，传统金融CBD成熟度高，能吸引产业链相关公司入驻，提高办公和物流效率，并节约成本。在南延线周边，现已交付的写字楼项目多，但商务办公配套还未形成，入驻企业自然不多，且仅有地铁一号线，区域通达性一般，无法提高办公效率。

　　目前来看，城南会展板块也是最接近高端商务办公氛围的区域之一。来自世邦魏理仕发布的《中国办公楼实情调查》中也特别指出，未来几年，成都还将有大量的超高层高品质甲级写字楼项目陆续建成，主要分布于传统商务区和城市新CBD中心，如东大街、金融城、会展商务板块等。

　　而按照天府新区的规划指出，未来天府新区的新增办公企业数以万计，如何满足大规模企业入驻所带来的商务办公需求，成为当下应该考虑的问题。集商务、商业、居住的会展板块，自然成为天府新区高端商务的首选之地。

　　尽管城南写字楼竞争异常激烈，但会展板块的写字楼发展相对健康，希顿国际广场、环球金融中心、东方希望中心、棕榈泉国际中心、成都国际科技节能大厦等品质写字楼，吸引大量企业相继选择入驻会展商务板块。

　　希顿国际广场营销负责人还表示，“位于天府大道中轴之上，毗邻成都会展高端商务板块。可以预见，在这样资源、地段、规模的强大综合优势下，希顿国际广场无疑具备强劲的发展远景。”