2014年中国楼市成交依然处于高位,不过在整体经济发展降速、结构深度调整的宏观大背景下,还是不免让人看到了规模见顶的信号,并且在企业方面,行业集中度仍在加速上升,业内竞争也在进一步加剧。因此在新春伊始,企业审视自身中长期发展方向之时,如何去找到仍然值得投资的城市,在这些城市中又应该关注那些重点板块,也就成为了众多决策者亟待解决的问题。
对此,研究中心以成交规模较大、2014年合计成交金额达到全国67%的60座城市为研究对象,从市场规模、供求矛盾、需求基数、支付能力四个方面选取了10项基础指标,结合因子分析和德尔菲法建模分析,选出了上海、广州、武汉等十大投资价值较高的城市,并对各城市的板块差异和共性特征进行了分析:
1.上海:郊区多板块价值凸显,房企进驻需迅速
目前上海表现突出的是虹桥商务区、迪士尼及自贸区辐射板块,得益于政策规划的利好,区域发展前景备受青睐,但投资成本较高,推荐实力雄厚的房企考虑进入。此外,宝山、嘉定以及浦东的惠南镇等区域也值得关注,板块价值上升迅速,投资潜力较高。
2.广州:外围区域潜力凸显,番禺、南沙将成热土
广州中长期发展潜力较大的有两个区域:一个是南沙区,主要在于不断有重大的政策刺激利好,诸如国家级新区、自贸区的设立、高铁机场发展等等;另外一个是番禺区,主要是靠目标成为华南交通枢纽的南站带动。
3.武汉:后湖、光谷潜力大,房企争相进驻
后湖和光谷板块最具投资潜力。后湖板块是紧贴汉口中心区的城市副中心,自身供需量大且较为平衡。光谷板块主要是得益于大光谷产业园的规划利好,未来将导入大量的高素质、高收入人群。
4.长沙:滨江热力持续, 梅溪湖、秀峰-鹅羊板块发展可期
滨江新城目前还有大量的棚户区改造工程进行,且未来规划以住宅性用地为主,擅长住宅开发的开发商可考虑进驻。梅溪湖、秀峰-鹅羊板块则是生态坏境优越,且配套、规划较佳,吸引了大量的改善型客群。
5.合肥:包河祁门路板块、新站陶冲湖板块潜力崛起
作为新兴板块的祁门路板块,地段、商圈、交通、配套将成为其未来价值的支撑点,且市场购买力也很强。新站陶冲湖板块,得益于保税区正建设和轨道交通规划利好,未来发展潜力也值得关注。
6.苏州:价低地优,吴中区和高新区成新宠儿
目前老城区地价较高,发展机会相对较少。吴中区以刚需产品为主,且距离主城较近,有地铁通达,所以备受年轻购房者的青睐;高新区方面则是居住氛围较佳,并且成交均价相对处于低位,是“新苏州人”置业的主要区域。
7.郑州:航空港区是未来城市发展新方向
航空港区主要是依靠规划利好,将作为河南省的地区品牌打造。具体来看,目前龙湖板块处于前期开发中,未来土地供应充足,机会较多。而与龙湖板块相邻的杨金板块,是金水区城市外迁的主要承接地和郑东新区发展的拓展区,其发展潜力也不容小觑。
8.南宁:五象新区建出“新南宁”
一方面,与其他区域相比,五象新区拿地不需要过多的政府资源,另一方面,五象新区是南宁市规划最高、投入资金最多、建设力度最大的区域,并且五象新区的土地成本较低廉。其中承接交通枢纽功能的凤岭北板块,是当下最为活跃和抢眼的板块。
9.南京:两江板块仍将是主力出货区域, 改善需求集中在河西、城东
江北、江宁目前仍处城市建设发展期,是全市的主力成交区域,土地供应也较多,其中江北的桥北板块、工大板块、江宁的地铁沿线区域更是刚需置业的主要首选。河西和城东则是改善型产品主要分布的区域,但由于地价较高、企业竞争也比较激烈,操盘难度大于两江板块。
10.杭州:同城化利好萧山余杭,核心区滨江、西溪板块投资价值显著
2015年1月的萧山余杭同城化政策落地,对主城区与余杭、萧山交界处的刚需类项目大为利好;而传统中高端项目板块方面,西溪湿地的优势是兼具无可比拟的自然景观和顶级的城市商业配套,滨江区的优势则是四通八达的交通网路和更高的从业人群收入。
虽然各个城市房地产市场特征各异,发展阶段也不尽相同,但整体来看,我们认为还有是以下四点共性特征值得关注:
1.核心区项目运营周期较长,近郊高周转机会最多
核心区土地拍出价格往往过高,因此对于实力不足、或者追求周转速度的企业而言,这些区域的地块投资价值不高。而近郊区域则不同,更低的房价、以及更多的消费者关注,均是为房企提供了高周转的必要条件,而更多的土地供应也为企业进入带来了更多的机会。
2.新方向——物流地产
随着国内物流业的快速发展,“物流地产”也不免成为了如今房地产的又一关注热点,在合肥、广州、郑州等市的规划中亦可看到,对发展物流地产也都持以支持态度。这一方面是受益于电子商务的迅速发展带来的大量新增物流业务需求,另一方面也是与政府“调结构、稳增长”的施政理念一致,有助于房地产行业的转型升级。
3.关注市政规划、尤其是交通利好的机会
在各类规划利好中,不涉及企业或事业单位迁址、牵扯面相对较少的交通规划利好,可称得上是最“稳妥”的规划利好,地理位置距中心区较近、且地铁、高架等城市快速通路在建或建成的区域,绝大多数都是房企拿地的上上之选。
4.改善性需求应得到更多关注
一方面受到保障房供应力度加大、二手房市场成交规模的不断增长影响,目前一手房市场中的刚性需求不可避免受到挤占;另一方面限购限贷解绑、以及二孩放开等政策面利好,又带来了改善需求的释放机会,因此我们建议,房企也可以适当加大对于改善型产品的关注度,以此来更好的顺应市场和行业的变化。
消化周期:与CRIC研究中心通常采用的三个月不同,本文按照当期的商品住宅存量/过去一年的月均市场成交量计算,以上海为例,2014年末商品住宅存量为 944.6万平方米,2014年全年商品住宅成交量为971万平方米,那么2014年末上海的消化周期为944.6÷971×12=11.7
迪士尼周二宣布,Bob Iger将卸任CEO,继续任执行董事长一职。华特迪士尼乐园与体验公司主席Bob Chapek接任CEO,立即生效。
迪士尼2020财年第一财季(2019年Q4)营收同比增长36%至209亿美元,净收入同比下降23%至21亿美元,目前已关闭香港、上海主题公园。
6月16日,郑州旭辉博澳房地产开发有限公司(汇泉)以底价6.07亿元摘郑东新区地块,地块位于白沙象湖组团内,用途为零售商业兼容城镇住宅。
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戴德梁行就2019全年武汉宏观经济、土地、住宅、写字楼和铺的市场表现进行了总结,同时对2020未来走势等问题进行了全方位、深层次地解读。