梅林：三四线城市商业地产热潮涌现 存在四大矛盾

　　4月29日，碧桂园上海拿地引发了业内人士的高度关注，越来越多的信息显示：三四线城市房地产市场供应过剩，正在倒逼包括碧桂园、恒大在内的三四线房地产开发主力军放弃以往战略，涌入购买力依然坚挺的一线城市寻求发展。三四线城市住宅饱和，那商业地产又是怎样一番景象呢？

　　提起商业地产，人们总会想起繁华大都市，但，也有人选择将目光聚焦三、四线城市。武汉高盛智信商业地产营销策划有限公司总经理梅林就是这其中的一位杰出代表。自2008年公司转型伊始，梅总就将目光聚焦在了三、四线城市商业地产服务领域。多年的操盘实践，让梅总对湖北省内三、四线城市商业地产发展有了更多了解、更深思考。

　　最近，梅林先生结合自己的亲身经历，提笔完成《商业地产操盘实录》一书，期望藉此能为湖北商业地产界不断总结、创新贡献自己的力量。为此，记者走进武汉高盛智信，就湖北省内三四线城市商业地产发展的现状的一系列问题采访了梅林先生。

　　县级城市的商业综合体只有第一名没有第二名

　　采访伊始，梅林在介绍公司时非常简单：高盛智信的业务范畴其实非常窄，我们只专注于湖北省内三四线城市最具竞争力和代表性的商业综合体项目，无论是麻城广场、红安将军城中央大街、蕲春棕盛广场、还是咸宁沃尔玛购物广场、随州闽江国际广场，我们只操作“5个最的商业综合体”，即：地段最繁华、规模最合理、业态最齐全、配套最完善、开发商最睿智。对于商业项目的选择，我们有自己的标准，并不是商业综合体我们就会接手，我们参与的一定是上述5个最的项目，为什么这么选择？是因为我们对于未来三四线城市商业综合体发展方向有两个预判：一、三四线城市现有商业已经落伍，需要更新换代，一定会出现能代表未来商业发展趋势的商业综合体；二、四线城市，只能存活一个商业综合体，也就是说，在四线城市里，商业综合体项目只有第一名，没有第二名，第二名的结局就是被淘汰。

　　第一个预判的依据，来源于我们发现，即使是在地级、县级城市，如今市民出来逛街的主要目的也都不再是单纯的购物，更多的是希望出来聚会、聚餐、娱乐、休闲等等，而能满足这种复合功能需求的只有商业综合体（传统步行街很难满足休闲娱乐需求）。第二个判断的依据是，中小城市的成熟商圈范围很少，尤其是四线城市，只有一个商圈。这些四线城市人口规模往往只能支撑起一个商业综合体，所以，具备“5个最”的商业综合体在县级城市往往能产生极强的轰动效应，颠覆旧有的商业格局。

　　但不幸的是，眼下很多三、四线城市商业综合体的开发已经过量了，出现大量商业泡沫。梅林告诉笔者，因为工作的关系，自己几乎走遍了湖北省内大部分三四线城市，但多数三四线城市都存在商业地产开发过量的问题（咸宁温泉区一条街上建设了7个商业综合体）。一方面是三四线城市人口外流明显（人口流动方向是山民变村民、村民变居民、居民变市民、市民变移民）；另一方面是中小城市的商业开发出现过度开发、野蛮生长。

　　尤其是目前三四线城市住宅市场不景气，这更会挤出部分资金进入商业地产开发领域。在大悟县，一个临街商铺项目数年前的销售价格是1万/㎡，但到了2015年商铺价格已经上涨到了3万/㎡而且一铺难求。这样的利润及回报示范，必定会造成更多的资金向三四线城市商业地产涌进。”

　　当前三四线城市商业地产开发热、问题多

　　三四线城市商业地产开发热的原因究竟在哪？梅林用几组数据向笔者勾勒了目前三、四线城市商业地产的开发热背后的原因。“在三四线城市，有商铺可以卖到6-7万/㎡，超过武汉市大部分商铺价格。高盛智信曾服务过蕲春棕盛广场，开盘第一天销售收入就超过3亿元，其销售速度及利润空间对传统住宅地产开发商是极具诱惑力的。众所周知，三四线城市的住宅价格和武汉市住宅的差价非常大，但是，三、四线城市商铺的售价却与武汉市不少商铺的售价基本持平。这些都会刺激开发商转向开发商业地产，尤其是在当前三、四线城市住宅普遍去化困难的情况下，更是如此。在咸宁崇阳，有开发商以1500万/亩（注：相当于22727元/平米）的价格拿地进行商业开发。这一价格的确惊人，笔者查阅资料发现，2013年越秀汉口精武地块双料地王价格也才12617元/平米。     

　　热度虽高，问题不少。首先是不少开发商理念还停留在传统住宅开发的思维模式上，第二是部分开发商管理 团队不专业，第三是专业操盘人才严重匮乏，第四、部分品牌商家放慢开店步伐导致招商压力加大。梅林进一步分析道：部分三四线城市开发商股东结构复杂、融资渠道不畅、团队不专业、没有资源也不愿意整合资源，只想把商业项目当猪养，不想也没实力把项目当儿子养，是大多数商业地产失败的根源。

　　所以，我们总结的目前三四线城市商业地产开发存在四大矛盾：一是商业地产的增长速度超过了住宅的开发速度；二是商业项目的增长速度超过了店家开业的速度；三是店家开店的速度又超过了居民消费能力的实际增长速度；四是电商冲击越发明显，三四线城市商业综合体也难幸免。