福州楼市SOHO存量“压力山大” 最快去化周期需6年

2015年06月19日08:52 来自:东南快报 记者 刘畅
核心提示:近期福州楼市SOHO产品的存量已经达到历史高峰,去化压力巨大。而更让市场纠结的是,在取消住宅“双限”后,面对依然去投资性的楼市,SOHO的需求量已开始慢下来,这也引发了市场对其命运的争论和部分业内人士的焦虑。

  供需双方历来是楼市行情的主角。一旦某类产品出现明显的供大于求,竞争必然将呈现白热化。而近期福州楼市值得留意的是,SOHO产品的存量已经达到历史高峰,去化压力巨大。而更让市场纠结的是,在取消住宅“双限”后,面对依然去投资性的楼市,SOHO的需求量已经开始慢下来,这也引发了市场对其命运的争论和部分业内人士的焦虑。SOHO产品真的形势严峻了?在未来的市场又该如何突围?而6月份最新出台的政策中允许“商办改住宅”,能否成为SOHO产品的救命稻草?为此,记者做了一番调查采访。

  现象

  “洪峰”究竟有多高?

  库存远超警戒线 最快去化周期需6年

  “能商能住”的SOHO产品一度是市场的宠儿,特别在2012,2013年期间,SOHO产品的销售成绩一直不俗,开发SOHO产品成了开发商的制胜法宝。而这一时期也成为了SOHO产品发展的黄金时期。

  然而当SOHO产品的涨势在2014年逐渐慢下来之后,各方人士才意识到近年以来,福州市场上SOHO产品的推量已经近乎“疯狂”。

  从2012,2013年,SOHO产品出走近郊,多点开花,到2014年市区开闸放量,东二环泰禾广场,三盛CITY、融信双杭城、华润万象城等迎来集中式放量。市场自发的导演了一场轰轰烈烈的福州史上最大SOHO“推盘潮”,

  据了解,加之目前在售的SOHO项目,从现在起至2015年末,SOHO总放量预计将逾80万田2,与此前四年间的总供应量基本持平。而这一波“推盘潮”也给2015年的SOHO市场埋下了严重的隐患。

  供应如此之大,需求却逐渐走低,SOHO的库存量也就自然不容乐观。观点营销总经理王锋告诉记者这样的数据,目前福州SOHO产品在售存量约50万㎡,可预测潜在供应量约172.06万㎡,即使以近几年SOHO市场最好的2012年成交量39万㎡计算,消化周期也要6年,而这样的供应量早已远远超过了安全警戒线,甚至可以用“洪峰”来形容,未来竞争格局更是极为严峻。

  所以,如今摆在SOHO开发商眼前的,是依旧去投资化的市场、日益增多的存货以及激烈的竞争格局。市场压力可谓是巨大。

  分析

  “天量”库存如何造成?

  商业用地供应大 存在“过度开发”

  那么为何在短短2,3年时间内,SOHO产品的存量会急速上升?对此新联康华南区域总经理潘仰星告诉记者,首先是近年来,政府出于提升城市整体形象,提高福州城市现代化商业氛围的需求,在土地供应上采取了“商多住少“的策略。

  据他介绍2012年,2013年期间政府土地的供应七成以上都属于商服用地,而由于那个时期SOHO产品是市场的最大宠儿,所以拿下商服用地的开发商,在规划上也将SOHO产品作为重中之重。

  王锋告诉记者,在住宅“双限”未取消之前,投资需求逐渐由住宅转向SO~HO, 特别是福州金融街万达及仓山万达后,福州掀起了SOHO市场投资热潮,其后五四北泰禾广场、红星国际、中央第五街、恒宇国际公馆项目相继入市,以城市综合配套SOHO为主,SOHO市场进入全面发展期,开发商更加热衷开发SOHO产品。

  然而如今住宅“双限”解除后,拥有住宅属性的类住宅产品SOHO相比住宅产品优势并不明显,以投资客为主的客户结构也使其蓄客难度加大。需求急转下降。而这个时候,市中心多个大体量SOHO项目已经全面入市,如、三盛CITY、融信双杭城、华润万象城等,市场迎来集中式放量,所以供大于求形势严峻。

  SOHO突围方向在哪里?

  打造差异化 人性化是关键

  压力之下,福州SOHO产品的开发商们正绞尽脑汁尝试各种营销手法,寻求突围,那么究竟怎么样的突围是良方吗?“卖SOHO,要打造差异化,人性化,或者卖服务,这或许是未来SOHO突围的方向。“纵观目前福州市场卖的较好的SOHO,大多都在户型,功能性上实现创新或者差异化。满足不同投资者的需求,”王锋告诉记者。

  潘仰星同样认为,SOHO产品要做到差异化、精细化,无论是营销渠道、包装,还是产品升级,都要突破,才能抵抗市场的竞争压力。“目前不少大型都市综合体项目都率先推出SOHO产品,一改以前住宅先行的营销策略,这种依附综合体,有高附加值的SOHO就是一个很好的改变。”

  “譬如之前卖的较好的融信双杭城,世欧王庄,永嘉天地都是主打“多功能公寓”的概念。更强调的是其多功能的概念,弱化SOHO,让客户自己来选择。这也成为一种主流趋势。当然,以公寓形象来包装定位,更多层面上来看,是开发商的一种营销手法,未来是否最适合SOHO,还有待市场检验。”王锋如是说。

  “商改住”是否是救命良药?

  会有一定成效 但谨防桥枉过正

  正当开发商为“天量”的库存烦恼揪心的时候,6月初,福州出台了相关政策,允许“商办改住宅”,这是否会成为如今SOHO市场的救命稻草?

  对此,王锋表示这个政策主要是针对还未对土地做出总体规划的开发商,并且可以改变土地性质,应该对市场会起到了一定的利好作用,开发商可以在产品规划上尽量去避免风险,比如在市区产品上的打造可以更强调的是其多功能的概念,弱化SOHO,让客户自己来选择,而在远郊区域,可以有意识地向产品中的居住功能倾斜,更突显其公寓特色。此外,如果将产品改为住宅功能,会对产品的销售带来一定的帮助,同时,开发商改为住宅规划后在贷款方面也会更加便捷。

  但福州中原地产资源中心经理张伟霖则表示,SOHO改住宅要十分谨慎,不可忽视的是,商办物业在公建、配电等方面与住宅物业有较大的差异,一方面,商办转住宅物业成本较高,房企也会综合考虑营收及投入;而另一方面,商办改物业能否在绿化、采光等条件上满足住宅需求,且由于其固有缺陷,其竞争力肯定不如周边配套完备的住宅项目。

  主要楼盘销售成绩如何?

  SOHO产品销售“冰火两重天”

  从福州中原地产数据研究中心提供的5月份SOHO销售数据可以看出,目前市场上SOHO的销售情况也是“一半海水”,“一半火焰”。销售情况好的月成交能达70几套,而销售不好的仅有1套。

  其中富力地产、三盛city、融汇温泉城等SOHO产品销售成绩依旧给力,对此王锋认为,卖的好的产品首先是品牌较为突出,比如富力地产凭借价格、地段、富力品牌等优势连续抢占福州SOHO月度热销榜头位,而三盛CITY在功能打造,以及项目创新性上也有许多可取之处。

  记者调查发现,在这份排行榜名单末尾的几个楼盘,譬如蓝波湾,海西佰悦城等项目,由于大多是尾盘销售,一方面由于本身供应量的不足,而另一方面,这些项目大多是几年前的产品,在功能定位,以及创新性上与目前的火热项目对比不占优势,所以所受的关注低。成交小也在情理之中。

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