郑州商业地产进入加速度通道 连续两个月供不应求

　　2014年，郑州商业可用弯道超车来形容，万象城的开业让郑州进入到购物中心时代，一些新品牌、新酒店排队落户郑州。RET睿意德去年底公布的中国商业地产“新一线城市”，郑州是入围的14个城市之一。

　　前景的向好，楼市政策的利好，使得近期郑州商业地产进入加速度通道。郑州同致行数据显示：2015年，3、4月份连续两个月呈现出供不应求的局面，4月份月度供应缺口为1.84万㎡。

　　【数据】销量连续上涨，已两月供不应求

　　 郑州市房管局发布的数据显示，2015年4月份，郑州商品房市场量价齐涨，而商业市场也表现不错：4月份，郑州非住宅销售1495套（间），销售面积17.91万㎡，销售价格为11004元/㎡。

　　数据显示：4月份，郑州商业市场成交5.31万㎡，环比上涨31.8%，成交均价16131元/㎡，环比下降16.2%，房企的低价走量加速了产品的去化率。

　　郑州商业用房的供应量长期以来都处在高位，而且自2013年之后库存量激增，2015年，3、4月份连续两个月呈现出供不应求的局面，4月份月度供需缺口为1.84万㎡，去化速度已经显著加快。

　　在 成交面积方面，4月份，以50-100㎡面积段产品成交最好，共计成交157套，套数占比43%，成交面积1.23万㎡，较3月份增加了0.5万㎡，同比 增幅达68%，此面积段产品成交均价14851元/㎡。其次是30㎡以下产品，本月共计成交34套，套数占比9%，较3月同期增长6个百分点。而 150-200㎡产品较上个月增长2个百分点，其余各面积段产品均有不同程度的下滑。

　　目前，国内多数城市商业地产都已呈兴盛景象。统计数据显示，2015年底，全国主要城市商业综合体存量面积将达到3.6亿㎡，2016年以后更将突破4.3 亿㎡。与此同时，2014年国内主要城市综合体个数达885个，较2013年增长24.47%；2015年主要城市综合体数量将突破1000个；至 2018年，商业综合体的年供应量将达到1200个。

　　【分析】郑州仍缺乏高品质商业项目

　　“对 于购物中心总量来说，郑州仍然是不足的。”RET睿意德郑州公司策略顾问总监石俊东认为，郑州商业地产虽然库存压力大，但仍存在诸多市场机会，“因为郑州 市场的明显特征是结构性失衡，现有大型购物中心主要集中在主干道和地铁沿线的核心商圈内，以二七商圈和花园路商圈为主。而诸如金水北区，管城区西南部，中 原区北部很多区域都有大量人口但没有大型购物中心，只是以超市卖场类的业态在满足消费者需求。”

　　有开发商对记者表示，郑州商业地产库存量高是相对“过剩”。近年来，由于中原经济区和郑州都市区概念的落地，商业地产在郑州迎来了高速发展，供应量陡然间增大，然而市场供需并不是同步的，所以消化需要一定的时间。

　　上海三益佳柏资产管理有限公司事业四部总经理黄涛表示，由于商业地产集中爆发，在项目的前期规划、定位、设计上就不够精细，从而导致后期的招商运作遇到问 题，比如想做影院却没有独立的通道；想做餐饮，却少了除烟管道；想做大型综合商业，却没有把车库设计进去。所以，郑州商业地产的库存量大只是由于不能满足 市场的具体需求，而并不是真正的过剩。

　　对此，河南商业经济学会常务副会长兼秘书长宋 向清表示赞同，郑州的商业地产相对来说还是比较粗犷，很多开发商从住宅转型到商业，没有理解透彻商业地产的产业模式，住宅如果做失败了，降价就能卖出去， 而商业地产如果失败了，就成了彻底的烂尾楼。郑州缺少精准定位的商业项目，更缺少综合性、多业态的商业项目，也就是说，没有有效供应。

　　一名分析人士也表示，虽然从数据上来看，目前郑州商业地产的确存在饱和或接近饱和的隐忧，但仔细分析可以发现郑州的商业地产项目普遍存在低端化、同质化问题，而一些相对高端、特色化的商业地产产品依然非常稀缺甚至空白。

　　黄涛认为，目前郑州人均商业面积为0.7㎡左右，而发达国家或地区人均一般为1.2㎡。从数字上来看，郑州人均商业面积远远低于发达国家或地区，处于较低水平状态。由此看来，郑州的商业地产还存在很大市场。

　　【前景】郑州商业地产前景向好

　　2014年住宅销售不景气让开发商去化率变慢，从而导致住宅的利润率下降。2015年，更多的企业都步入商业地产的开发热潮中，建业凯旋广场是建业在下半年乃至明年的集团重点项目，其与正在建设的万达中心、正弘国际广场等一起着力打造又一重点商圈。

　　中部大观地产2015年开发重点也逐步侧重于商业，大观国贸是中部大观开发的重点商业地产项目，璞丽中心商业也成功完成了主力商家的签约。瀚海北金2014年12月中旬开业，这也是瀚海置业试水商业的第一个项目。

　　中原广告园的丹尼斯百货（需求面积:30000-40000平方米）已于2014年12月26日开业，这也是高新区唯一大型购物中心，丹尼斯开业也给项目增添了不少人气。此外，正弘、永威、名门、兰德都在谋求或正在试水商业地产。

　　石俊东认为，商业比住宅具备更高的溢价空间，以河南市场为例，很多地级市的新区住宅项目可以平均卖到三四千元一平方米，而商业则可以卖到上万元。房地产项目 建设的独立购物中心以及生活型商业街，工程进度快溢价高还容易出形象，更能形成新区商业中心。这也是不少开发商热衷于商业地产的一大因素。

　　对于郑州商业地产的未来，有业内专家认为，高库存现象的存在势必造成巨大竞争压力，但从另一方面来说，郑州的人口红利还在持续发酵，未来几年也许会达到1500万的人口规模，这对商业地产开发是一个很大的机遇。

　　黄涛也表示，郑州的消费水平正处于快速提升的阶段，有不断增长的吃喝玩乐购的需求，一些相对高端、特色化的商业地产产品依然非常稀缺，这些都是郑州商业地产发展的根本动力。