黑石集团或将购尚嘉中心 外资偏爱收购问题购物中心

　　尚嘉中心将易主，新主人或是私募基金黑石集团。基强联行投资管理（中国）有限公司董事总经理陈基强博士接受记者采访时表示，黑石基金完全有理由促成这笔大买卖。“之前的购物中心是错误位置的错误定位，但是LV大厦本身是好物业。黑石通过重新设计，将改变品牌商业的定位，租金和物业价值都会得到提升。”

　　据悉，这栋外形像靴子的建筑物原本由LVMH集团和赌王何鸿燊共同开发持有，俗称“LV大厦”。由于背靠LV奢侈品牌集团，尚嘉中心曾被寄予过成为整个长三角奢侈品购物地的厚望。然而，两年以来，“LV大厦”惨淡经营，根据戴德梁行的数据，其2014年净收入不到2.5亿元。

　　事实上，黑石、凯德、摩根斯坦利、麦格理等外资力量向来活跃在上海投资市场，南京东路353广场、上海广场、虹桥上海城、调频壹广场、虹口龙之梦等都经过外资的一番盘整。

　　“成熟物业价值提升空间不大，外资基金往往通过盘活不良资产获得增值回报，实现盈利通过两种途径，租金增长和资本升值。虽然一线城市的有些购物中心经营得不出色，但由于它的物业价值和较好的流通性，仍是外资投资的核心资产标的。”同昌盛业投资服务部执行董事谭诚说。

　　高力国际中国区零售房地产服务董事洪菽慧则认为，购物中心的经营成败需要全方位衡量，期望值不同，运作效果也就不一样。“以越洋广场为例，虽然它的人气一般，但地下一层的餐饮业绩很不错，租金回报可观。同样，有些城市外围区域的购物中心虽然不能取得非常高的租金回报，但是人气火爆，有大量消费能力。”

　　“外资往往通过项目重新定位、租户梳理、引入跟市场更匹配的商业形式来盘活资产。” 谭诚说。陈基强博士也表示，外资收购新的物业后一般进行重新装修设计，让规划更符合定位，“外资的优势在于有成熟的运营团队，容易引进国际品牌，在基金持有物业后，融资成本大大降低，最重要的是，他们有退出机制。”

　　莱坊中国区董事、综合项目顾问及代理服务部主管孙俊安则认为，外资对趋势的把握比较准，能够在合适的时机收购资产被低估的物业。“2010年，英国高富诺收购上海长风国际娱乐中心（米高梅世界），资本成本低、决策科学、流程直接简单。”

　　与此同时，外资在购物中心的运作经营方面风格迥异。“根据基金不同的背景和组成，有的基金更偏向提升现金流回报，而另一些则更注重物业中长期的增值。”孙俊安说。

　　此外，陈基强博士表示，黑石集团有一种比较聪明地站在巨人肩膀的收购方法，“黑石首先买入整个商业运营团队，经历过商业运营团队的养成后再出手更多的物业。2014年成为深国投商用置业（集团）有限公司的大股东之后，黑石才开启资产收购序幕，10月份完成哈尔滨、大连、沈阳、天津、济南、南京、长沙、武汉和南宁等九个城市的九个已开业购物中心的收购，而原先的深国投运营团队将对这九个购物中心进行管理。”