绿地等房企转型之困：净负债率不断攀升 利润下滑

　　日前上海金丰投资(600606,股吧)股份有限公司宣布，金丰投资重大资产重组事项获得证监会核准，这意味着，绿地集团借壳金丰投资整体上市在被证监会要求补充披露本次交易标的公司未来利润保障方案后才获通过。由于其上市后资产规模将超过万科，成为全球最大房企因而倍受社会及资本市场关注。

　　随着近期媒体曝光绿地集团在东北房地产业务全线停工，北京（楼盘）绿地京晟置业股权挂牌转让等不利消息，其未来发展战略也蒙上了一层阴影。事实上绿地之困也折射出了部分大型房企在转型期的困境：新的业务形态尚未成型便急速扩张，传统地产业务利润增速收缩。

　　大型房企传统地产业务之困 ：净负债率攀升 利润下滑

　　近年来发展速度称得上惊人的绿地集团终于感觉到烦扰，先是爆出绿地集团在东北市场全线停工，接着绿地京津不寻常动向再次引发关注。

　　5月绿地控股集团在上海（楼盘）联合产权交易所挂牌转让绿地集团北京京晟置业有限公司50%股权及债权。京晟置业成立于2015年2月27日，主要负责开发建设位于北京市昌平区的北七家镇项目。该项目规划建筑面积43.09万平方，容积率1.2－1.6，总货值预估近200亿，无论是市场份额还是利润率均被业内公认为“肥肉”，当时吸引了万科、龙湖、绿地、保利、远洋、金融街(000402,股吧)等龙头企业争抢，最后绿地集团以总价45.16亿，从最高出价者万科、第二出价者龙湖手中夺得，但仅时隔4个月，绿地便挂牌出让该项目公司股权，让业界颇感意外。

　　值得注意的是，京晟置业截至股权出让时仍未取得该项目的《国有土地使用证》和《建设工程规划许可证》，4个月过去，该项目没有任何进展，对于追求高周转的大型房企，更是颇不寻常。本网就这一问题联系绿地京津事业部，截止发稿时仍未有回复。

　　另据本网了解，绿地从2014年至今在北京市场拿地7块，总成交价高达将近145亿元。其中最早的地块为2014年1月绿地控股集团有限公司和远洋地产有限公司联合体以235000万元的价格拿下的北京市昌平区北七家镇(未来科技城南区)地块F2公建混合住宅用地项目。该宗地中居住部分建筑规模除配建的16200平方米“人才公共租赁住房”外，需全部建设“自住型商品住房”，但自拿地之后该地块就杳无音讯。绿地对这一地块开发状况也未作回应，声称“静默期”，不方便多说。

　　公开资料搜集

　　绿地北京的境况仅是冰山一角。

　　根据绿地集团官网的介绍，目前绿地集团建成和在建超高层城市地标建筑23幢，房地产开发项目遍及全国29个省份80余个城市，在建施工面积8233万平方米。

　　据证券日报此前报道，兰德咨询总裁宋延庆表示近年来房地产开发企业的毛利率和净利率分别以年均下降约2.5%和1%的速度快速走低。2015年行业利润率很有可能击穿10%的红线。以绿地集团为例，据第一财经日报报道，绿地集团董事长张玉良对媒体承认绿地2014房地产利润仅在7亿-8亿左右。

　　此外，虽然绿地集团整体上市有所进展，但据金丰投资披露的《上海金丰投资股份有限公司重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书(草案)》（下称重组报告），不难看出目前绿地集团在房地产主业的困境：净利降低，负债较高，同时存货比重难以快速下降。

　　据重组报告披露，本次交易完成后上市公司的资产负债率将上升至85%以上，且主要为流动负债，上市公司的流动比率、速动比率较交易前均有所下降，短期偿债能力有所下降。较高的资产负债率和短期偿债压力，可能带来较高的财务成本和资金压力，进而将对上市公司的营运资金使用及管理效率提出较高的要求。若未来因房地产宏观调控措施、宏观经济因素等，导致融资成本的大幅上升或房地产市场的下滑，则上市公司存在因资金链紧张而影响持续经营的风险。

　　另一方面，据重组报告披露，本次交易完成后，上市公司截止报告期末合并口径的存货将大幅增加至3,359.79亿元，占交易后上市公司总资产的比例超过60%，其中大部分为开发成本，包括在建的房地产开发项目以及拟开发的项目土地成本。这意味着绿地资产中存货在其总资产中占的比重可能将近六成，大量存货的增加无疑挤占了资金的运用。

　　那么在净利润涨幅放缓，市场转为买方市场之时，为了降低开发成本，压低开发成本中的工程费用等成为一些开发商惯用手段，比如此前被媒体业内曝光的绿地东北部分项目的“质量门”事件。另据多家媒体报道，早在2014年绿地在全国多个城市已有多起业主维权事件，多与房屋质量问题相关。

　　新型业务形态尚未成型 重规模还是重利润？

　　房地产发展的高速和超高速时代已经结束，目前进入了精细化、轻资产化、中高速的下半场已是业内共识，然而新型市场与业务仍处于开拓期，其中的风险仍然不可低估。

　　以绿地集团为例，其转型的关键在于做强多元增长期，2014年开始做大基建、大金融、大消费三大板块。因此在业务转型时不可避免地有大量投入，而这些投入在短期内无法产出优良的收益率。

　　这一点尤其在 “大基建”战略领域尤其明显。绿地成立地铁投资公司不满一年，已经野心勃勃的通过地方政府拿下多条地铁建设大单。今年年初，绿地集团董事长张玉良对媒体公开表示，2015年将投资7条地铁，“我们目前已经投资了3条，未来还会投资7条。”据媒体报道，南京（楼盘）地铁5号线项目、徐州（楼盘）地铁项目以及重庆（楼盘）地铁项目这三条已经确定投资的地铁项目，初步估算总投资额已经超过700亿元。

　　据北京商报报道，相关业内人士分析称，绿地即将涉猎的地铁开发模式内部构造极为复杂，开发周期非常漫长，相应的回款周期也会比较长；地铁本身的建设难度大，再加上物业项目需要确保与地铁的有效安全对接，出口规划、楼板减震、噪音降低等也都对开发企业形成考验。

　　此外，绿地集团的另一新业务“大金融”中的业务板块之一便是房地产金融，然而分析人士指出，与房地产金融相关的P2P及众筹市场尚不成熟，仍蕴含着系统风险。另据媒体报道，今年针对P2P行业即将出台监管方案,届时该领域的门槛或将又会提高，这也成为目前较热的房地产金融的潜在风险之一。

　　房价单边上涨，房企规模整体膨胀的时代已经走入尾声。究竟是规模的进一步扩大、业务线盲目增长多元化是首要目标，还是精耕细作求利润更重要。对于高调唱响转型的万科来说，房地产业务不设销售目标已经说明规模不再是其追求的首位。

　　谋求上市的绿地集团显然给出了不同的答案。以京津事业部为例，总经理欧阳兵公开向媒体表态，绿地要继续注重规模，其在京津冀区域的首要目标就是拿地，尤其是在北京五环内拿地，并且力求2015年达成251亿元销售目标。

　　接受本网采访的前绿地某人士就表示，规模大于利润这一理念在绿地内部由来以久。据嬴商网报道，2014年绿地通过出让拿地105宗，总出让金达360.7亿，土地面积735.2万方。这与万科的谨慎拿地策略背道而驰。

　　分析人士认为，在整体行业利润增速不断下降的“白银时代”，过快追求规模扩张并非明智之举，顺弛与绿城便是前车之鉴。而且对绿地集团而言，一旦上市对于净利润的要求将会大大提高。据金丰投资发布的重大资产重组相关事项暨关联交易公告显示，绿地集团全体股东承诺绿地集团2015年、2016年和2017年合计实现归属于母公司股东的净利润(扣除非经常性损益后)不低于165亿元。

　　另据重组报告披露，虽然绿地集团2014年房地产业务经营收入同比逆市增长，但受房地产行业供需趋于平衡、增长放缓以及能源产业板块业绩同比下降的影响，重组交易拟置入资产2014年未能达到业绩预测。

　　处于新业务转型初始期、传统地产业务增速放缓之际，绿地集团是否会超越万科成为地产之王，还是大规模扩张之后像流星一样闪耀之后陨落，我们拭目以待。