过度商业化之后:丽江旅游地产如何重回“丽江”?

地产总裁内参   2015-06-26 14:06
核心提示:当下的中国,能够让人彻底回归人文、旅游的净土少之又少,不客气的说,当下的旅游地产,更多是地产而不是旅游,处处充斥过度商业化的“庸俗”,比如丽江、比如周庄……

  老潘在深圳,时常在想,有没有一个旅游项目,真的能让你放下所有,尽情陶醉,忘记时光的存在。身在大城市中的你,觥筹交错、香车美酒、车水马龙、霓虹闪烁……虽然每天热闹的穿行而过,但心灵却未停留。   

  急速运转的快节奏工作,让你疲于奔命,没有时间体验生活的美好,这反而让内心越发的渴望返璞归真、原汁原味的“慢生活”——哪怕只是一段时光,哪怕“在别处”,也值得你说走就走。  

  但是,当下的中国,能够让人彻底回归人文、旅游的净土少之又少,不客气的说,当下的旅游地产,更多是地产而不是旅游,处处充斥过度商业化的“庸俗”,比如丽江、比如周庄……  

  商业开发,在一方面创造美好物质生活的同时,也一方面也丢掉了人文净土。今天老潘说说旅游地产,他应该是什么样的?而现实又是什么样!  

  一、说走就走——古镇旅游地产

  从城市来看,目前国内旅游地产市场基本是“一线城市靠地产,二三线城市靠资源”泾渭分明的发展态势,北京、上海等以及城市的旅游地产基本都走“地产”路线,即以人造景区、景点来配套住宅、酒店等的开发,而二、三线城市旅游地产则主要是借势,核心依托区域高等级旅游资源进行项目配置。 

  在这其中,目前在国内颇受欢迎的古镇旅游大大刺激了古镇旅游地产的开发。国内的周庄、乌镇、凤凰古城、丽江古城、芙蓉古镇、平遥古城,德国的特里尔小镇、英国的牛津古镇、剑桥古镇等都是古镇旅游地产开发的成功案例。古镇旅游不是纯粹的观光,它能提供一种浸入式的文化生活体验。古镇可以唤起都市人的浪漫情怀,让人重新回到一种小国寡民、与世无争的心理状态。 

  在古镇,都市人逃离了城市的喧嚣、紧张和焦虑,他们可以在古镇吃吃饭、喝喝茶,体验一种慢生活。随着中国城镇化的深入,越来越多的人正成为都市人,给都市人提供一种返璞归真、回归自然的机会也将成为一种不断增长的需求。

  二、古镇丽江——让我们忘记时光

  中国最浪漫的所在——丽江,是国内唯一的三遗城市:世界自然遗产—三江并流、世界文化遗产—丽江古城、世界记忆遗产—纳西东巴文化,丽江从自发形成旅游地、品质驳杂的观光圣地、到“艳遇之都”,再到政府主导下打造文化、活力和国际化的“世界丽江”,并成为吸引全国和全球的高端人群度假、生活和国际交流的国际雪山小镇。 

  丽江地处北纬26°,这一纬度带是地球上最适宜人类居住的。这一纬度上有夏威夷、美国气温最佳地区迈阿密、日本的冲绳等,都是以气候宜人著称的城市。丽江属于温带季风气候,四季如春,全年平均气温为20°,同时丽江的空气质量、PM值在全国数一数二,优于三亚。 《人民日报》公布的2015年第一季度全国360个城市PM2.5浓度排行榜,丽江排名359位,PM2.5仅14,排名第360位的是西藏的林芝,PM2.5是13.优质的空气质量和气候条件让丽江不仅仅成为东方秘境-旅行者的天堂,更成为一个宜居的城市。  

  全市无工业,旅游度假成为了整个城市的核心产业,仅仅200公里内丽江旅游风景就多达104处,丽江也逐渐从早期单一的“观光型旅游度假城市”转向“世界级旅游度假目的地”。丽江接待国内外游客的数量,从08年开始已经超过三亚,年均保持31%以上的增幅,据官方数据统计,2013、2014年丽江全年旅游人数均突破2000万人次。  

  三、旅游地产:请别再项庄舞剑 

  近几年,国内一线城市人均GDP已经很高,消费能力十分强,存在一批已经不仅仅满足于本地拥有房子居住或者投资的高消费人群,他们更希望有额外的旅游度假或者投资需要的房子。  

  但是旅游地产,并非旅游加地产的简单组合,而是通过房地产业与休闲度假产业相结合,通过产业与资源的整合,空间与空间的重组,产品与营销的创新等一系列战略调整,所产生的一种全新的产业模式,全新的人居生活模式,全新的产品消费模式。而现实中的旅游地产,却存在大量“旅游搭台,地产唱戏”的伪旅游地产。全国旅游地产兴起之初,全国不乏大量以旅游地产为名、实际仅为普通住宅开发的项目,其实质是圈占风景区土地进行单纯住宅开发,这造成了对稀缺自然资源的低效利用。

  旅游地产,还处于急功近利的发展阶段,真正繁荣发展旅游地产,关键在于如何将地产和旅游打通,如果只是注重做地产,把旅游作为配套,作为销售的支撑,这是不可持续的。只有为旅游插上文旅的翅膀,通过文化旅游带动地产的腾飞,给旅游植入文化的芯片,才能让旅游地产发展有“魂”。

  旅游地产发展须做到,先旅游、后地产。不能本末倒置。旅游地产的未来一定要回归到“度假和生活”。如果没有朝两者中任一方向发展的话,“旅游地产必死无疑”,谁会为一袭风景而买一栋房子发呆?  

  四、丽江旅游:从艳遇丽江到升级换代 

  1,丽江并未过度开发:知名度高,但开发受限

  目前,丽江旅游度假市场依然处于起步阶段,和三亚这些同等级的旅游度假胜地相比较,丽江在房地产开发上从一开始就迥然不同,丽江政府对整个城市规划有着严格的要求,以先保护后规划的原则下渐序开发,不存在过度的问题。丽江土地储备本来就很少,全国类房企也是看到发展机会的局限性,存在拿地难的情况,就没有大规模来丽江开发。

  另一方面,丽江政府不以土地财政为主,更希望发展旅游配套,导致丽江很多旅游地产发展面临尴尬,一方面,开发商及开发项目少,暗藏着严重的同质化风险,酒店加别墅,几乎是大部分项目的标配,高端度假生活方式所需要的配套严重不足。   

  2,丽江转型:从观光型城市向休闲度假型城市   

  但随着旅游度假市场的不断规范,和全国生态移民的发展趋势,丽江在旅游地产开发市场上,空间和需求越来越大。当前人们的度假需求已经发生变化,养心、养生和追求心身灵的统一,被越来越多高端人士所看重,而无论是生态、还是人文,以及国际化氛围,都适合营造这样的生活方式,这也是开发商抢滩丽江、升级丽江度假生活方式的根本逻辑”。  

  丽江旅游资源丰富而稀缺,再伴随丽江交通体系日趋完善,丽江由观光型城市转变升级为以观光、休闲度假等复合型城市是城市迫在眉睫的升级任务,而以前丽江“艳遇之都”的名号,显然并不匹配丽江的人文传统,从吸引观光客到吸引高端人士来此度假,这是巨大的变化。  

  央企方兴地产是最早进入丽江的实力房企,所开发的金茂雪山语投资总额37.68亿元,集两家金茂君悦酒店、J-LIFE商业中心和高端销售物业于一体,酒店及商业都已经投入运营,且一期已经入住。方兴地产顺应丽江政府城市升级号召,立足于金茂雪山语的整体开发,创新提出无同谷镇概念,他是区别于丽江和束河古城的第三城。方兴地产丽江公司总经理王振松透露,我们要升级打造无同谷镇,无同谷镇的核心理念和内涵就是文化、活力、创新和智慧。  

  3,国际化雪山小镇:方兴带头大哥引无数国际品牌竞扎堆

  以高端休闲度假为切入点,在优质旅游资源地区以高端酒店和商业配套提供高品质服务,提升区域价值,这是方兴地产旅游地产的战略规划,立足于服务高端客户的经验,持续为业主提供教育、医疗、旅游、商业的升级体验,成为方兴差异化定位的底气。   

  类似在三亚,当地还是三线城市的时候,方兴引入一线国际品牌,植入城市发展,用J·LIFE生活馆以及两个国际五星级酒店,迅速提升片区价值,对三亚的城市进化起了非常巨大的推动作用。这些宝贵的经验,也将迅速移植到丽江的旅游地产开发中来,方兴有魄力去打造一个丽江的亚龙湾。  

  目前已经有金茂君悦、悦榕庄、铂尔曼、瑞吉(规划)等一系列高端酒店集中进驻;未来区域还将有书院酒店,朱美拉酒店、丽兹卡尔顿酒店入驻。预计在2018年,这里将入驻20~25家五星级以上高端酒店,规模接近三亚亚龙湾。  

  五、金茂模式:辐射全国,打造丽江高端静心度假胜地  

  事实上,丽江高端度假产品价格已经超过省会昆明,在云南地区排名第一,靠拢三亚,但度假产品的相应配套还非常缺乏,品质与品牌仍然无法满足高端客户需求。目前丽江旅游市场普宅销售价格基本在5000-6000之间,高端地产一般在2万左右区间,在市场产品同质化严重、库存量持续增大的趋势下,只有具有高品牌价值、完善的高端度假体验服务以及高端生活内容的高端度假综合体才能突出重围。

  与之对应的是,国内的旅游地产正处于地产和旅游资源结合的起步阶段,地产商贴着旅游度假的标签,但没有完备的配套设施,衣食住行都不方便,何谈度假享受。而国外的旅游地产开发则要成熟得多,像马尔代夫,基本上“一个岛就是一个城市”。 从坎昆、迪拜,到摩纳哥其实不难发现,度假并非仅是唯美的景致和享受,更多时候是一种丰富、多元的生活风格,包括舒适的居住、便捷的交通,完善的配套,和贴心的生活服务。更多是为高端消费者带去休闲养生度假的一种生活方式,而不是仅仅的建一套房子建一套别墅。 

  金茂丽江雪山语项目,已经成为该片区高端度假物业的践行者,以自身的运营带动片区整体升值。产品全力实现了人与环境的互动。此项目不仅打造为体量最大、品质最高、综合性最强、业态最丰富、商业配套最全的旅游度假综合体,项目内还涵盖了以酒吧、咖啡、餐饮为主的休闲商业,以国际顶级奢侈品牌为主的消费零售商业,以会馆、艺术中心、画廊为主的文化艺术街区,以中医理疗、SPA为主的养生中心;更值得一提的是将上海J•LIFE金茂时尚生活中心、金茂三亚J•LIFE的尊贵生活服务理念的标准,引入到金茂雪山语项目中来,打造成了全新的顶级商圈。 

  金茂丽江雪山语,不仅独享世界上最纯净无瑕的视野,更有多元极致的生活延展,所有高端度假休闲需求即刻便可得到充分满足,其所成就的私人度假区的感染力可见一斑。有业内人士表示在北部片区、乃至整个丽江,真正将高端生活配套做足、营造出高端度假生活方式和氛围的项目目前仅有金茂雪山语,随着这一项目日益完善,其辐射和带动作用将更加明显,丽江打造国际雪山小镇、高端静心度假胜地的蓝图也日渐清晰,这也让丽江在中国度假地产版图中率先进入国际顶尖行列。 

  六、因地制宜:与雪山对话,文旅与地产融合

  旅游地产必须因地制宜,与当地文化和风俗融为一体,早期张艺谋的“印象•刘三姐”、“印象•丽江”、“印象•西湖”等系列演出推出后轰动一时,这股“印象”之风也迅速席卷全国景区,同样,旅游地产开发,如果未能深刻结合当地民俗文化特色,极有可能沦为鸡肋产品,嚼之无味。简单地复制模仿、拼凑叠加并不能维系长久的吸引力,真正做到给游客别样体验,才能保证人气,而这也是旅游地产项目的核心价值。  

  金茂雪山语在于当地景观和风俗融合方面,可谓用心良苦。雪山语正是处在著名景观玉龙雪山下面,而在丽江,玉龙雪山是神圣的,她是纳西族保护神三朵的化身,纳西人认为,越靠近雪山就会获得越多的福祉。于是,金茂雪山语在园林规划设计上,微缩丽江的“灵性之河”白水河,将原址的三个湖泊串联;建筑群坐南面北,通过高度角和方位角,每户住宅都有一个空间可以直面雪山。同时,在室内功能布局环节,金茂雪山语采用对景、借景手法,把玉龙雪山风景引入室内。同时将当地少数民族元素以配饰的方式带入室内环境,引起人们对丽江风土人情的深切共鸣。

  金茂雪山语,给你一场与雪山对话的机会,在丽江这片有神护佑、四时繁花、不染凡尘的地方,放下束缚,与雪山对话、与自己对话——金茂雪山语就是这样一个净心之宅。金茂雪山语,她就在“俗世之外、凡尘之中”。

{{num}} 全部展开
0

好文章,支持一下!

0

好文章,收藏起来!

本文转载来自:地产总裁内参,不代表赢商网观点,如需转载请联系原作者。如涉及版权问题请联系赢商网,电话:020-37128209;邮箱:news@winshang.com
参与评论
未登录
你可能感兴趣
添加到收藏夹
×
×扫描分享到微信