2015年上半年中国房地产政策盘点分析：市场逐步回暖

　　中国指数研究院7月2日发布《2015年上半年中国房地产政策盘点》，2015年上半年，我国房地产市场逐步回暖，特别是二季度以来成交增长显著。在整体宏观环境压力仍存的背景下，中央定调稳定住房消费，多轮金融信贷政策发力，改善市场环境，促进需求入市。与此同时，各地因城施策出台一系列宽松政策，以公积金政策调整为主，包括财政补贴和税费减免等掀起地方新政高潮，刺激需求特别是改善性需求释放。

　　1.1中央稳字当头 积极鼓励自住和改善性需求

　　中央着力稳定住房消费，盘活存量。2015年3月，全国两会召开，确立了今年政府工作的10项主要任务，焦点仍聚焦在全面深化改革，并且明确提出要保持房地产市场的平稳发展，稳定住房消费成为房地产业的重要任务。4月30日，中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作，会议在今年首次提出要盘活存量，建立房地产健康发展的长效机制。5月18日，国务院批转发展改革委《关于2015年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，把握导向使改革更好的服务于稳增长、调结构、惠民生、防风险。

　　供需两端同步改善市场环境。从供应层面来看，3月27日国土资源部、住房城乡建设部联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》 ，提出有供、有限，因地制宜确定住房用地规模，保证市场供需平衡。对于住房供应明显偏多的市、县减少住宅用地供应，控制、优化住房用地规模及结构，加快库存去化。从需求层面来看，3月27日财政部、国家税务总局发布通知，提出个人购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税，免征期限由5年下调为2年，进一步加快二手房流通速度，活跃市场。同时住建部也表示要“拓宽保障房源渠道，注意通过市场筹集房源作为保障房”。对于部分高库存城市而言，可进一步去化市场库存。

　　1.2地方多管齐下去化楼市库存 多项政策助力改善市场环境

　　地方陆续出台措施稳楼市，涉及财政补贴、税费减免等多方面，加大库存去化力度。在各地库存压力大的背景下，除放松限购限贷、调整公积金外，根据各地不同的情况，通过财政补贴、契税减免和调整普通住房认定标准等手段，多重利好政策叠加，普惠刚需刺激市场需求。

　　供应端地方调整开启。6月17日消息称福建省国土资源厅、住建厅转发了国土资源部、住房城乡建设部下发的《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求福建省内各市、县（区）根据本地房地产市场实际情况，允许房地产企业适应市场变化，按不同情况，作出住房套型结构调整或房地产项目转型。对于未取得预售许可证的商品住房项目及项目中单栋楼房，在不改变用地性质和容积率的前提下，允许房地产开发企业调整住房套型结构，以适应市场需求。这是自住建部发布通知以来首例执行的地方细则。此后，河南、西安也相继出台类似政策优化住房供应结构。

　　2.金融信贷政策积极调整 改善房地产运行环境

　　2.1降息降准组合发力 稳定市场信心

　　央行年内三次降息，利率降至历史低水平。3月1日，央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点 ；5月11日起再次下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。6月28日，央行第三次降息，5年以上商业贷款利率降至5.4%，公积金贷款利率降至3.5%，均已处于历史低位。

　　央行大幅降准释放流动性，进一步改善企业融资环境。2月4日，央行下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 ，4月20日再次下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。同时为进一步增强金融机构支持结构调整的能力，加大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设等的支持力度。央行年内前两次降准累计降幅为1.5个百分点，大型金融机构存款准备金率降至18.5%，与2010年底相当。这两次降准或向社会释放1.8万亿流动资金，6月28日，央行再度定向降准，针对“三农”或小微企业方向降准0.5个百分点。

　　但与历史同期的货币宽松相比，本轮房地产市场回升幅度将较为有限。上一次较大力度的货币宽松出现在2008-2009年间，央行五轮降息、四轮降准，采取了适度宽松的货币政策，有效的化解危机，促进经济回温，2009年商品房、住宅的销售额和销售面积明显出现反弹。对本轮降息降准来说，房地产市场已经有了巨大变化，市场库存高企、有效需求不足，持续宽松货币政策将在一定程度上继续刺激市场回暖，但总体效应将不及2008-2009年显著。

　　存贷比红线将取消，建立金融宽松化环境。国务院总理李克强6月24日主持召开国务院常务会议，通过了《中华人民共和国商业银行法修正案（草案）》。草案借鉴国际经验，删除了贷款余额与存款余额比例不得超过75%的规定，将存贷比由法定监管指标转为流动性监测指标，促进形成经济发展新动能，进一步减轻企业负担；确定设立中国保险投资基金，以金融创新更好的服务实体经济。

　　2.2中央放宽二套房首付比例及公积金贷款门槛 各地积极跟进

　　二套房首付比例放宽，进一步刺激住房需求。3月30日，《中国人民银行住房城乡建设部中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》发布 ，其中，针对商业贷款，提出“对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。”330信贷新政后，河南等多个省市的银行落实房贷新政，对于贷款购买第二套普通自住房的家庭，相应下调首付款比例，并且其相关实施细则也即将下发实施。

　　中央公积金调整引领地方政策导向。住建部出台《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》等多个政策性文件，要求各地切实提高住房公积金资金的使用效率。提高公积金使用效率，降低公积金贷款门槛，在一定程度上能够减轻购房者压力。今年1月1日，国管公积金中心发布关于提高贷款最高额度的通知，贷款最高额度上调至120万元，首付降两成；以及二套房贷款最高额度80万元，首付三成。6月1日国管公积金中心又发布除此前的政策继续实施外，即使此前有过公积金贷款记录的，也不必在等5年之后再使用国管公积金贷款购买政策房。

　　各地积极跟进，降首付、提额度等公积金信贷政策调整鼓励住房消费。上半年以来，多省市调整公积金政策，通过降低首付、提高贷款额度等支持住房需求。降低公积金首付方面，广州、济南、福建等多地已将公积金首套房贷最低首付比例降至20%。针对公积金贷款申提门槛放松，福建“闽七条”规定还清首次住房公积金贷款可第二次申请住房公积金贷款，贷款利率执行基准利率。广西对住房公积金缴存职工的贷款申请，不再查询借款人家庭持有住房套数，职工家庭可申请两次住房公积金个人住房贷款。北京、上海等地提高贷款额度上限。同时“商转公”和“公转商”等公积金贴息贷款措施也成为江西、浙江等部分省市公积金调整重要举措。

　　3.区域经济一体化加快推进 长效机制配套政策积极落实

　　3.1多地联动发展促进区域经济一体化 城市化进程迈步提速

　　京津粤自贸区正式挂牌，自贸区建设进入快车道。4月21日，中国（广东）自由贸易试验区、中国（天津）自由贸易试验区、中国（福建）自由贸易试验区同步挂牌，我国自贸区正式进入建设的“2.0”时代。4月27日，深圳前海蛇口自贸区正式挂牌成立，该自贸区投资规模达到1035亿元的20个重大项目正在集中开工。5月8日，海关总署结合海关深化改革和工作实际，分别出台了海关支持粤津闽新设自贸试验区建设发展的三个《海关支持措施》，从服务自贸试验区改革需求以及实施海关监管制度创新和海关安全高效监管等方面针对三个新设自贸试验区分别拟定了五方面25条支持措施。

　　京津冀一体化纲要出台在即，协同效应促进房地产协调发展。4月30日中共中央政治局审议通过《京津冀协同发展规划纲要》，京津冀一体化顶层设计出台在即。京津冀协同发展均明确被写入北京、河北、天津三地政府工作报告中。北京在其今年重点工作安排中，“积极推动京津冀协同发展”被置于首位。河北表明将出台推动京津冀协同发展实施意见，积极打造承接合作平台，实施战略合作框架协议。天津则是强调将深化产业对接、引进北京部分产业和项目。6月15日，京津冀协同发展纲要已下发至各省市，要按照要求进一步修改完善好北京市推动京津冀协同发展2015工作重点。6月24日，财政部发布关于印发《京津冀协同发展产业转移对接企业税收收入分享办法》的通知，明确纳入地区间分享范围的税种包括增值税、企业所得税、营业税三种地方分成部分。

　　长江中游城市群获批，进一步推进区域一体化进程。4月5日，国务院批复同意《长江中游城市群发展规划》，为探索新型城镇化道路、促进区域一体化奠定了基础。《规划》立足位于长江中游城市群发展实际，明确的提出推进长江中游城市群发展的指导思想和基本原则，旨在打造中国经济发展新增长极、中西部新型城镇化先行区、内陆开放合作示范区。同时《规划》提出主要目标到2020年人均地区生产总值要达到7500元，常住人口城镇化率达到60%。

　　“一带一路”纲领文件出台，构建全方位对外开放新格局。2月1日推进“一带一路”建设工作会议在北京召开，安排部署2015年及以后一段时期推进“一带一路”建设的重大事项和重点工作。3月28日，国家发展改革委、外交部、商务部28日联合发布了《推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动》，涉及18个省，并提及要发挥港澳台地区在“一带一路”的作用。辽宁、河南、重庆等地也开始积极接洽，多地联动发展，“一带一路”战略初见成效。

　　新型城镇化继续推进，试点进入实操阶段。1月9日国家发改委等11部委联合印发《国家新型城镇化综合试点方案》，明确了新型城镇化的五大任务，安徽、江苏两省和宁波等62个城市（镇）及2个建制镇被列为国家新型城镇化综合试点地区。14日，我国城市群规划正式进入编制阶段，初步从重点培育国家新型城镇化政策作用的角度出发，确定打造20个城市群。重庆两会中提出，提升区县城基础设施支撑能力和公共服务水平，打造一批特色中心镇。开展国家新型城镇化综合试点。陕西、贵州、内蒙古等地也陆续开始落实新型城镇化规划，并开始有序推进相关工作。

　　3.2不动产登记正式实施 构建行业数据基点

　　不动产登记机构试点运行，明确权属盘清房地产基底。2015年各地两会的报告中，不动产登记成为政府工作的一项重点，各地政府也纷纷明确年内将积极推行不动产登记的职责和机构调整。3月1日，《不动产登记暂行条例》正式实施 ，并率先在南京、哈尔滨、厦门等12个城市试行，条例要求县级以上的地方政府负责登记，国土资源部门负责指导、监督。北京、四川、海南、广东、河北、辽宁、山西、河南等省市已进入不动产登记的实质性阶段。其中北京的不动产登记今年将完成市区两级不动产登记机构职责的整合。山西、海南已经出台不动产登记暂行办法和实施方案，为不动产登记建立健全做好配套措施的准备。同时广东省的不动产登记局也正式挂牌，即将建立不动产等级制度，并且将全面启动不动产登记工作。

　　3.3土地制度改革试点落实 农村土地流转有序推进

　　农村土地制度改革试点审慎推进。1月22日，国务院办公厅出台《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》，要求建立健全各类农村产权依法流转交易的平台，引导农村产权流转规范化、市场化。2月1日，中央一号文件公布 ，再次提出农村土地制度改革作为农村改革的重要方面。2月6日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，决定报请全国人大授权在土地制度改革试点地区暂时调整实施土地管理法。11日，李克强再次主持国务院常务会议，强调研究加强土地管理和保护，更加有效支撑经济发展。2月27日，十二届全国人大常委会第十三次会议闭幕会召开，会议通过了关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定，明确了授权的范围、内容和时限，为相关改革试点提供了法律依据。两会期间政府工作报告中也同样提出，土地制度改革方面要求审慎开展土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度、集体产权制度等改革试点。农村土地制度改革试点进入启动实施阶段，目前改革试点顶层设计、法律授权已经完成并形成了改革路线和时间表。

　　土地供应有保有压。1月5日，国土资源部举行《永久基本农田划定和设施农用地管理》视频会议，国务院总理李克强在会议中指出，任何时候都要守住耕地红线，守住基本农田红线。3月25日，农村土地制度改革三项试点工作部署暨培训会议上国土部部长姜大明表示反对改变我国土地公有制性质的主张，农村土地制度改革要守住底线、试点先行、稳步推进，坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线。5月5日，国务院《关于加快推进生态文明建设的意见》中明确规定，科学确定城镇开发强度，提高城镇土地利用效率、建成区人口密度，划定城镇开发边界，从严供给城市建设用地，推动城镇化发展由外延扩张式向内涵提升式转变。

　　3.4户籍制度改革深入推进 财税改革逐步落实

　　户籍制度改革进入实操阶段。2月15日，中央审议通过了《关于全面深化公安改革若干重大问题的框架意见》及相关改革方案。其中关于户籍改革部分，意见提出要全面取消暂住证制度，全面实施居住证制度，建立与居住年限等相挂钩的基本公共服务提供机制。2月25日，福建省出台《关于进一步推进户籍制度改革的意见》，福州、厦门、平潭全面建立积分落户制度，泉州等多地则全面放开落户限制。同时，青海省也开始施行《青海省人民政府关于进一步深化户籍制度改革的实施意见》，强调统一城乡户口登记制度，取消农业户口与非农业户口性质区分，全面推行实施居住证制度。3月两会期间，政府工作报告中提出强化居住证负载服务功能，财政转移支付与市民化挂钩，重申户籍制度改革的重要性。6月26日，青海省公安厅发布信息称，青海省将于7月1日全面取消农业户口与非农业户口性质区分，调整后只有“居民家庭户口”和“居民集体户口”两种类型。

　　营改增改革预计年底完成。1月28日，国家税务局就提出推进营业税改增值税试点，并将范围逐渐扩大。“营改增”是“十二五”税制改革的重要举措，且今年是“十二五”收官之年，政府报告中提到“营改增”试点范围会继续扩大，并在年底能够力争全面完成“营改增”。5月18日国务院批转发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》中也明确，力争全面完成营改增，将营改增范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业等领域。此次房地产业营改增不仅在一定程度上能够减免税负，而且在前期能够给企业带来现金流量的盘活。

　　3.5完善多层住房体系 托底民生推进住房制度改革

　　推进保障房建设新思路，加大棚改资金力度。2015年两会期间，政府工作报告中提到，今年要加大城镇棚户区和城乡危房改造力度，保障性安居工程安排740套，其中棚户区改造580万套，增加110万套，把城市危房纳入棚改的政策范围内。李克强总理6月17日主持召开国务院常务会议，决定进一步强化城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设，实施三年行动计划，改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区1800万套，农村危房1060万套，同步规划和建设公共交通、水气热、通讯等配套设施。6月20日，在国务院新闻办举行的国务院政策例行吹风会上，住房和城乡建设部副部长王宁表示，2015年中央安排棚改及配套基础设施补助1494亿元，农村危房改造补助365亿元。6月30日，国务院发布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》，确立制定城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设三年计划（2015—2017年）的工作目标，要求加大改造力度、创新融资体制机制。同时，各地政府也相应推出保障性安居工程建设，因地施策拟定并公布保障房计划。

　　试点REITs、PPP模式推进公租房建设，提升资源配置效率改善服务质量。1月14日，住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，明确提出鼓励REITs试点，多来源增加住房租赁市场资金供给。随后，中央提出放宽提取住房公积金支付房租条件的通知，进一步加大对租赁市场的支持力度。5月22日，财政部等六部门印发了《关于运用政府和社会资本合作模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理的通知》，鼓励地方运用PPP模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理。6月18日，安徽省财政厅同省住房和城乡建设厅等有关部门制定试点方案，从目标原则、范围条件、主要任务、实施步骤、工作机制等五个方面，对全省推进PPP模式公租房项目试点工作作出规定，要求运用PPP模式逐步建立“企业建房、居民租房、政府补贴、社会管理”的新型模式。

　　养老地产逐步推进，民生获益。6月9日，北京人大召开老年权益保障法执法检查组全体会议，市老龄委公布了《落实〈北京市居家养老服务条例〉任务分解表》，明确市规划委等相关部门要在年内出台《老旧小区养老服务设施配置达标建设办法》。同时，市规划委还在编制《社区养老服务设施规划设计标准》，要求社区养老服务设施要配建不少于800平方米的社区养老服务用房和不少于150平方米的室外活动场地，拟利用部分国有企业闲置土地建设32个养老设施、建立80处养老日间照料中心。

　　4.2015年下半年展望：中央注重长效机制健全 地方自主把控调整力度

　　稳消费促需求仍是调整主要导向。2015年宏观工作目标中GDP增长率为7%。完成这一目标，要坚持稳增长与调结构之间的平衡，推动经济在稳定增长中优化结构。而房地产业首要任务是保持市场平稳发展，稳定住房消费，为整体经济实现保增长目标提供保障。两会也提出，要稳定住房消费，促进房地产市场平稳健康发展。具体到相关措施，4月30日中共中央政治局分析研究当前经济形势和经济工作，提出“要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制。”这成为下半年中央层面房地产相关政策的主要方向。

　　中央着力推进长效机制建设完善。从中央政治局会议后的政府表现来看，加快推进长效机制建设成为政府房地产相关政策的关注点。中央仍将为房地产业构建宽松的政策环境特别是金融政策环境，未来再度降准等货币政策调整仍然可期。在继续推进新型城镇化、农村土地改革和不动产统一登记试点的同时，涉及房地产业营转增等财税制度改革将全面落实，住房公积金制度改革、国家住房银行等房地产制度建设也将有较大进展。以京津冀协同发展、长江经济带发展为代表的区域经济规划也成为下半年政府工作重点。在推进长效机制健全的大背景下，房地产业也必将迎来更加市场化的机遇和挑战。

　　地方政策调整更主动，空间更大。两会再度提出分类指导，因地施策，强调落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求。我们依然秉持此前一贯的观点：在上年地方宽松政策后，今年地方政策调整更为主动灵活。一方面信贷新政执行力度仍可加强，另一方面公积金政策或转向公转商贴息贷款，通过财政补贴等更直接手段鼓励购房也将不仅仅局限于三四线城市。另外，福建省出台土地调控政策落实住建部“327”政策，允许住房套型结构调整或房地产项目转型，未来将有更多省市效仿。