广州土地市场滞后于房屋市场 大规模密集出让土地

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赢商网 http://www.winshang.com2015年07月05日09:38来自:华夏时报 作者 陈小瑛
核心提示:不过,在楼市逐渐回暖的上半年,高度依赖土地财政的广州土地市场仍在低位徘徊。6月26日,广州广纸旧改地块、金融城地块等5宗地最终均以底价成交,这一结果出乎市场预料。

  房价水平大幅滞后于深圳的广州,近期楼市明显复苏。

  据合富辉煌统计,2015年上半年广州新建商品住宅网签42199套,同比增长16.8% ;销售面积达到491.28万平方米,同比增长17.4%。

  趁着楼市企稳回升之际,从6月份开始,广州开始大规模密集出让土地,开拍的地块多达17宗,总起拍价高达295亿元,相当于去年广州卖地总收入的三成。

  按照广州土地部门的计划,今年推出土地面积1621.45万平米,上半年内出让金额为368.53亿元,仅完成全年任务的13%,同比下降1成,因此下半年土地出让任务较重。

  楼市回暖明显

  “目前市场还处于探底回升过程,房价有微幅上涨,但并不明显。”合富首席分析师龙斌告诉记者,广州房价稳健的核心因素是供求关系,从去年楼市调整后,广州市场一直较为理性,投资需求不多。

  事实上,3·30新政后,广州市场的活跃度明显提高,公开数据显示,二季度商品住宅网签量近300万平米,6月新建商品住宅网签价格大幅回升至15696元/平米,环比上涨9.14%。

  从成交区域来看,广州外围六区仍然唱主角,增城、南沙、番禺、花都、萝岗、从化六区网签面积占全市的80%。尤其是南沙区,受自贸区挂牌的利好刺激,市场投资和自住需求再次被激活,上半年网签6696套,网签面积同比增长1.7倍。

  “成交量上升、价格平稳,目前广州的市场信心已经逐步恢复,购买力释放明显。在政策层面,目前除了限购政策,其它都已放开,这是政府希望看到的结果。”龙斌说,目前广州楼市7成购房者是首次置业的刚需,2成多是改善性需求,投资客占比非常少。

  近期,广州市房地产行业协会建议楼市取消“限购”。市房协秘书长许国碧认为,广州楼市的限购影响了招商引资和人才流动,令楼市成交的非户籍客户减少了30%。

  不过,6月30日,广州市副市长陈如桂则回应称,目前广州楼市回暖明显、房价平稳,房地产市场总体平稳健康,因此广州暂无取消限购的考虑。

  目前,广州外地户籍购房的资格条件提高到必须连续三年缴纳社保或纳税,条件严格程度仅次于北京。而在几轮地方政府的救市中,广州的救市政策并不“出格”,除了与北上深一样放松高价房预售及公积金贷款政策外,并未出台其他救市政策。

  阳光家缘数据显示,截至6月29日,广州市商品住宅可售套数为68239套,以近半年销售速度计算,可售库存去化周期约为10.8个月,较年初减少3个多月。

  龙斌认为,在楼市支持性政策和宽松的货币政策环境下,预计下半年广州自住型和改善型买家积极入市的节奏会有所加快,成交量应该会比上半年高。

  房企谨慎拿地

  不过,在楼市逐渐回暖的上半年,高度依赖土地财政的广州土地市场专题阅读)仍在低位徘徊。

  6月26日,广州广纸旧改地块、金融城地块等5宗地最终均以底价成交,其中最大的广纸两地块,总价分别为26.3亿、88.9亿元,被绿地和越秀地产拿下,楼面地价均为16000元/平米。

  这一结果出乎市场预料,广纸地块位于广州核心区,每宗地只有一家房企竞价的结果则反映出土地市场热度不高。

  由于这两块地的商业部分占比相当大,高达56%和39%,对于房企的资金和开发能力要求高,开发周期长。而该地块周边二手住房价在2.4-2.8万元/平米。

  “房企更青睐住宅占比多的地块,现在商业综合体受电商的影响非常大,很多综合体很难运营下去。”广州一家上市大房企人士对记者说。

  据搜房网数据监控中心统计,2015年上半年广州通过招拍挂方式出让土地收入368.53亿元,同比去年的412亿元下降1成;成交宗地面积211.28万平米,按年初计划全年推出土地面积达1621.45万来算,半年内广州仅完成全年任务的13%,下半年土地出让任务相对较重。

  具体来看,上半年广州通过招拍挂方式一共推出63宗土地,其中有6宗流拍,6宗中止土地出让,1宗延迟出让。在成功出让的50宗土地中,仍以住宅用地和商业用地为主,而工业用地出让偏少。

  此外,土地市场仍在消化前期地王专题阅读)带来的成本居高后遗症。2013年和2014年初,广州土地市场出现“面粉贵过面包”的现象,一些地王项目只能走高端路线,销售较为缓慢,这也使房企不敢过快拿地。

  黄韬认为,土地市场的回暖往往滞后于房屋市场,预计下半年土地市场热度会提升。

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