沪商业半年成交177.71万方 商铺成交量同比上涨近2成

2015年上半年上海商业地产共计成交177.71万方。其中，写字楼成交面积达106.6万方，成交均价26614元/平，写字楼成交量价齐涨，同比创5年新高；商铺成交面积为71.11万方，成交均价20585元/平，成交量同比上涨近2成。2014年四季度开始楼市政策利好带动成交量攀升，投资市场走出2014年以来的低迷期。

写字楼成交量同比上涨12.55%同比创5年新高

上海搜房数据监控中心统计，2015年上半年上海写字楼共计成交106.6万方，同比上涨20.39%，环比上涨8.96%。成交均价26614元/平，同比微涨1.5%，环比上涨4.03%；成交总金额283.71亿元，同比上涨22.2%，环比上涨13.35%。

数据来源：CREIS 中指数据

上海搜房数据监控中心分析师刘颖颖表示，就2011-2015年写字楼成交走势图来看，2015年上半年成交量仅次于2013年下半年，2014年四季度以来政策层面的利好影响及供应量的增加、大虹桥等板块优质写字楼的入市等因素共同助推2015年写字楼成交量的上扬，而反观2013年下半年的写字楼市场，成交量的大爆发主要得益于上海自贸区的影响及大规模“整购”，最为典型的就是李嘉诚出售东方汇经中心，收购总额达71.4亿。

数据来源：CREIS 中指数据

成交量方面，2015年上半年成交量、均价创下5年来同期新高。一方面，半年内三次降息推高了投资市场热；另一方面，优质持有型写字楼的入市（如徐汇万科中心、协信天地及大虹桥可售办公产品等），促使写字楼的大宗成交。成交均价方面，2015年上半年写字楼成交均价26614元/平，环比微涨4.03%，同比上涨1.5%，并未出现大幅波动，市场稳定。

上海搜房网数据监控中心分析师刘颖颖表示，近年来，随着写字楼空置率持续走低，租金不断上涨，部分企业以整层或整栋形式购入写字楼物业作为其企业总部，因此，2015年上半年市场也出现了大宗交易的现象，助推写字楼成交量的上涨。

写字楼供求比1.95:1 下半年去化压力增加

上海搜房网数据监控中心统计，2015年上半年上海写字楼新增供应量208.29万方，上半年供求比1.95:1，1、3月份的放量供应直接导致写字楼整体呈现供过于求的状况。

数据来源：CREIS 中指数据

商业地产的放量供应一方面说明巨大的库存压力；另一方面，上半年多个写字楼项目出清周期均在1个月以内，市场热度增加促使更多项目入市积极；再者，2015年大虹桥国际商务区办公物业进入集中交付期，可售型办公产品陆续入市增加市场供应量。

写字楼“整购”成风 商住公寓仅1项目跻身TOP10

从上半年写字楼成交面积TOP10项目来看，仅Max未来是商住产品，其他9项目均是套均面积400平以上的办公产品。其中成交面积TOP1徐汇万科中心是2015年的全新盘，位于徐汇区上海南站商圈，是2012年万科、九龙仓、绿地三家共同拿下的天价地块，上半年李锦记购入约4万方作为总部办公之用，直接奠定徐汇万科中心销冠的基础。

数据来源：CREIS中指数据

协信在上海的2个项目，中环协信天地、虹桥协信中心上半年成交量分别位居第二位、第三位，其中中环协信天地1月份新入市2栋楼，中融信托整购其中1栋，签约面积40736平；继2014年虹桥协信中心被平安信托整购后，今年又有2栋被九星建材购入作为企业总部基地。此外，同样是位于虹桥商务区的虹桥绿谷广场上半年成交20680平米，共计40套，据CREIS中指数据显示，虹桥绿谷广场4月底成交1套标准办公楼，截止发稿前尚不能确定是否属于整购行为。

从2015年上半年成交TOP10项目所属板块来看，大虹桥共计3项目上榜，分别是虹桥协信中心、华润上海万象城、虹桥绿谷中心，共计成交面积逾8.8万方，板块热度可见一斑。据相关数据统计，大虹桥商圈目前写字楼空置率低于上海总体水平，成交量的背后是板块内旺盛的需求。并且，从2014年下半年数次大宗交易的发生助推大虹桥板块成为上海写字楼市场的焦点。比如，上实城开以约5.793亿美元的价格收购上海世贸商城99%股权，携程购买SOHO凌空项目，平安信托购买虹桥协信天地2栋楼作为企业总部等。

商铺成交量同涨环跌 投资市场走出低迷期

上海搜房网数据监控中心统计，2015年上半年上海楼市共计成交商铺5909套，成交面积71.11万平，环比下跌17.88%，同比上涨19.86%。2015年上半年上海商铺成交均价20585元/平，成交总额146.38亿元。

数据来源：CREIS中指研究院

从2011-2015年商铺成交量走势图来看，2012年下半年到2013年下半年，商铺成交面积出现峰值，半年成交量均维持在100万方上下，自贸区带来的商业投资热潮及市场上“明星产品”（如松江万达广场、世茂纳米魔幻城等）的刺激促使商业地产成交热。而进入2014年以后，商铺成交量出现明显下滑，一方面电商对传统实体商业、零售业的冲击凸显导致商铺投资市场低迷，另一方面，市场上鲜有“明星”产品，投资者入市更加谨慎。

数据来源：CREIS中指研究院

从近5年来上海商铺成交同比数据来看，在一系列政策利好刺激下，2015年上半年商铺成交量较2014年同期已有明显上扬，同比涨近2成，商业地产开始进入稳步回升期，市场恢复理性。

就成交均价来看，自2013年上半年开始至今，上海商铺成交均价保持在2万/平上下，并未出现大幅波动。2013年下半年“明星产品”入市后推高了整体市场成交均价，进入2014年，虽然投资市场低迷，但成交价格并未出现下滑，说明市场的坚挺。

数据来源：CREIS中指研究院

就商铺月度成交走势来看，2015年商铺成交量同比上涨明显，仅在3月份出现环比下滑，而今年的2月底3月初是春节假期，受春节效应影响，商铺成交量走低。但就总体来看，2015年商铺市场已逐渐走出低迷期。另外，随着下半年商铺租金到期、换店潮等的影响，预计2015下半年商铺成交量将继续上涨。

上半年商铺供求比1.65：1 六月份放量刺激成交

据上海搜房网数据监控中心统计，2015年上半年上海商铺共计新增供应面积117.51万方，同比上涨24.4%，供求比达1.65:1，商铺市场呈现供过于求的现状。而供应量的上涨也在一定程度上刺激了商铺成交量的上扬。

从商铺供应量月度走势来看，上半年新增供应量主要集中在1、4、6月份，年初一般是投资、换租热潮，而4月份供应量的增加是330新政后部分项目试水市场，6月份供应量达到上半年的峰值，主要是企业半年报压力下放量冲刺的结果。

数据来源：CREIS中指研究院

郊区底商“贱卖” 宝龙2项目入围TOP10

从2015年上半年商铺成交面积TOP10项目来看，郊区住宅底商成交均价较低，“明星产品”成交均价相对较高，如东郊中心、宝龙城市广场等。商铺运营对区域、人流量要求更严格，随着住宅市场的外扩，商业也逐步郊区化，但新兴板块人流导入一般需要3-5年，因此郊区人气不旺的区域住宅底商均价偏低。

数据来源：CREIS中指研究院

东郊中心是商业性质的企业独栋，位于浦东张江，6月份集中成交15套，推高上半年整体成交量。宝龙2项目入主上半年商业成交TOP10，作为地标性的商业中心，小面积商铺总价较低，加上宝龙相对成熟的商业运营模式保证了投资收益的稳定性，因此更容易吸引商铺投资者。