保利养老地产野心：5P战略做全生命周期绿色建筑

　　 建筑施工被视为雾霾四大成因之一，近年，向来以高能耗、高污染形象示人的房地产业，似乎急于撕掉这张令人产生不愉快联想的标签。

　　欲取而代之的是绿色建筑这一“新常态”。根据《国家新型城镇化规划（2014～2020）》，我国城镇绿色建筑占新建建筑的比重，要从2012年的2%提升到2020年的50%。

　　“近几年已有地方政府在土地出让中将绿色建筑作为门槛，如果不早点行动，将来在土地市场的竞争中会陷入被动。” 保利地产集团技术研发中心总经理唐翔说。

　　随着经济增速放缓，房地产企业迎来了量价齐高的白银时代。如何升级转型，去存量将是所有房地产企业的重点。今年4月，保利地产“5P”战略首次提出“全生命周期的绿色建筑”开发理念，与养老地产、海外地产、社区O2O、保利APP等战略并位。

　　近日，保利地产技术研发中心总经理唐翔接受网易房产独家专访，首次公开详谈保利地产的绿色建筑战略。“绿色建筑，其本质是可持续的建筑。”保利想做的，无非是将建筑回归人性化，学习俯身倾听客户需求。

　　我国绿色建筑发展逻辑：自上而下的主动转型

　　2006年，原建设部与国家质检总局联合发布首部《绿色建筑评价标准》，2011年启动标准修订工作，直到2014年“新国标”公布。《国家新型城镇化规划（2014～2020）》也要求，我国城镇绿色建筑占新建建筑的比重，要从2012年的2%提升到2020年的50%。

　　这是一场自上而下的转型。房企如何适应这种趋势？推广绿色建筑的动力何在？

　　1、保利地产先人一步，引领行业重视绿建要求

　　国家提出绿色发展战略时，保利地产在全国的开工量已经非常巨大。2011年底，保利地产制定“2011年9月1日以后全国范围内新开工的普通住宅及商业公建项目均达到国家绿色建筑一星级设计标准”的开发要求。在全社会、全行业尚未真正在绿色建筑方面有所规范和要求时，先人一步，为行业首先树立了绿建标准。

　　一年后，各地方政府才开始相继出台政策，例如广州要求所有规划报建项目都要达到绿色建筑一星级标准。

　　唐翔表示，作为央企和房地产龙头企业，保利地产更多是从社会责任感出发，其次也是顺应社会发展趋势。近几年已有上海、合肥等地方政府在土地出让中将绿色建筑作为门槛，如果不早点行动，将来在土地市场的竞争中会陷入被动。

　　2、改善型住户开始关注环保，但对于绿建意识的普及还远远不够

　　唐翔说，随着购房需求慢慢从刚需型过渡到改善型，购房者越来越注重生活质量，对绿色建筑的关注度会提高。做精装修交付项目时，越来越多的人问，材料是否经过绿色环保认证、有没有请专业公司来做甲醛检测等等。

　　“但是，如果真要把绿色建筑作为产品溢价的卖点，目前我们感到市场的动力仍不够强。因为绿色环保意识的全民普及度还不够，人们对生活质量追求还没达到那个境界。”

　　绿色建筑探索经验：做产业链的资源整合者

　　截至2014年，保利地产已累计申报绿色建筑面积1394万平方米，并已有675万平方米的建筑面积获得绿色标识。精装修交付方面，保利地产早在90年代已经推行。其中有哪些经验？

　　1、绿色规划：2011年起新建项目按照绿色一星级设计

　　如今保利地产新开工的项目基本都申报了绿色一星级，在广州、佛山等地已达到百分之百覆盖。“绿色一星级要成为基本配置。”

　　唐翔指出，绿色一星级中的很多指标是国家原本就有的规定，只不过前几年行业高速发展，大家拼命讲发展、讲速度，忽略了人性化设计，如今是重新把这些标准拎出来，回归建筑的本质。

　　2、绿色用材：推广精装修交付，加大集团采购比例

　　住户对绿色建筑最直接的感知就是装修材料，业主关心最多的就是木地板、柜体等装修材料环不环保、有没有甲醛污染。保利地产90年代已经在广州地区采用全精装修交楼。唐翔说，做精装修工程不是简单的装饰材料堆砌，而是一种对绿色环保资源的整合。

　　“我们意识到，房地产开发企业必须把整个产业链整合起来，寻求优秀的材料供应商合作。”保利地产正在逐步扩大集团采购比例，与许多已取得绿色认证的知名企业实行集团战略合作，如木地板、各种柜体（衣柜、收纳柜等）、涂料、墙纸、洁具等主要装修材料、饰品，通过这种合作方式，保证了下游企业提供材料的质量。

　　3、绿色施工：寻找有绿色意识的施工方

　　如果只注重绿色设计标识，忽视施工过程的绿色管理，绿色建筑就沦为一种形式。真正的绿色建筑不是简单打环保、节能、节材等科技牌。

　　唐翔表示，保利地产在施工管理上正在积极推行绿色施工。这就要求施工方严格对排水、排污、灰尘噪音等进行控制，运用铅模等技术实现材料重复利用等。

　　保利的“绿色”野心：做全生命周期的绿色建筑

　　2015年4月，保利地产提出“全生命周期的绿色建筑”，指从项目规划、材料选用、项目施工仍至后期运营四个维度体现节能环保、绿色健康的绿色建筑理念。其中，后期运营提出的“全年龄段关怀”是保利地产的绿色战略中最亮眼的一笔。

　　1、社区适老化改造“三步走”

　　“全年龄段关怀”具体要求全面推进适老化社区建设。唐翔介绍，保利地产的适老化标准渗透于机构养老、居家养老、社区养老“三位一体”的养老战略之中。

　　第一步是机构养老。目前北上广、成都、三亚等城市有6个养老机构“和熹会”，为失能、失智老人提供专业养老护理，也提供一部分健康养老公寓租赁经营。未来5至10年，“和熹会”将增加到50家。

　　第二步是今年提出的“居家养老”，让适老化、无障碍设计嵌入普通住宅精装修交付标准之中。“一个普通社区，从社区入口开始，到道路、园林、首层大堂、电梯厅、走廊，所有公共区域都要达到适老化要求，例如入口不能出现台阶，走道有扶手、满足轮椅通行，电梯轿厢要方便轮椅使用者。回到家中，从老人使用的卫生间到老人居住的卧室都把适老化作为基本配置来做。”唐翔透露，今年将在广州开设全国首个“全生命周期绿色建筑”样板房，并将此作为保利地产未来的精装修交付标准，今明两年内就会有具体项目落地。

　　第三步是社区养老，将“健康小屋”推广到所有社区，包括已建好的社区。“健康小屋”提供老年人活动室、免费健康体检以及老年人日间照料服务。社区的服务将更加丰富和人性化，保利的社区O2O和PolyApp将成为保利养老地产社区服务的两大落脚点，“互联网+房地产”将产生奇妙的化学反应。

　　唐翔向网易房产描述来了一番未来的居住图景：“如果你不跟老人住在一起，机构养老可以满足你的需求，小区内设有养老公寓；如果跟老人同住，户内适老化设计方便老人居家养老，白天子女上班不放心，还可以把老人托付到社区养老中心去。”

　　2、让无障碍设计毫无违和感地融入普通社区

　　唐翔表示，过去开发商、设计院都不太重视适老化等无障碍设计，认为会增加设计难度造成不美观，这是一个误区，“适老化设计完全可以毫无违和感地融入到日常设计之中”。比如降低开关位置，提高插头位置等都能实实在在的让老年人行动更加方便。

　　3、绿色建筑的本质是人性化和可持续

　　“绿色建筑讲求可持续发展。对绿色建筑的理解不能局限在表面上省了多少能源、控制了多少甲醛含量和有害气体，更重要的是体现‘以人为本’，全方位满足客户需求”，唐翔说，“打造人性化、可持续发展的建筑环境，才是绿色建筑的本质” 。