上周,全国及成都房地产销售半年报相继出炉,在销售面积和销售金额都大幅下降的同时,房地产市场中的“马太效应”也越发凸显,龙头房企行业集中度进一步提高。
今年上半年,成都TOP20房企总备案金额占成都全域房企总备案金额32%,同比去年上涨近7%。业内人士认为,随着行业集中度进一步提高,在未来5—10年,在成都排名前50的大型企业可能会占领70%-80%的市场份额,将房地产带向寡头经营时代。
市场数据:行业集中度逐年攀升今年或接近50%
受2014年楼市下行影响,2015年楼市仍处于低位运行状态。透明房产网的数据显示,2015年全域成都成交金额为927.68亿元,较去年上半年的1204.78亿,同期下降23%,减少277亿。成交1331.61万㎡,较去年同期下降19%。
然而,行业集中度却依然呈现出逐年攀升的态势,2013年,成都TOP20房企备案总金额810亿元,占大成都的39.6%。2014年,这一数据攀升到41.5%。而今年上半年,这一数据又达到32%,同比去年上半年上涨近7%。机构人士表示,按照这种增长速度,今年TOP20房企销售金额或将占到总金额的45%—48%。
全国数据来看,这种集中化态势也在加剧。TOP10、TOP20及TOP50房企的金额及面积集中度均同比上升。同时,TOP100房企金额集中度达43.01%,也占据市场份额近半。
背景解读:中小房企资金链断裂行业洗牌加剧
去年9月,成都东瑞金融中心被曝因资金问题被迫停工。10月,成都民企龙头怡和集团因面临40亿债务危机被迫重组。几乎同一时间,成都嘉好集团又曝出资金链断裂,宣布破产消息。现金流问题成为困扰中小房企的魔咒,资金链紧张、生存压力大等问题成为压在中小房企身上的重重大山。
而到了今年上半年,成都又出现火车南站新南中心、麦迪逊广场、嘉悦汇停工事件。全国范围内,诸如亿达中国、江宇地产等中小房企亦正通过各种途径融资以缓解资金压力。一些中小房企正正面临生存危机。
中小房企因为资金实力、运营能力被PK下去,让出来的市场份额被品牌房企自然接管,让这种房企“马太效应”越来越明显,中小房企生存艰难,品牌房企业绩则越发抢眼,让行业洗牌加剧。业内人士解读到。
“在自由资金缺乏的时候,中小房企往往选择高息的民间融资,市场好、房价高的时候,它们很快就能还上本息。而一旦房地产市场滞销,中小房企就不得不面临现金流断裂的危机,出现生存问题。” 西南财经大学经济学院副教授刘璐之前在谈中小房企生存危机时如是分析到,品牌房企则因为强大的资本实力,多产业的相互支撑,可以从容面对市场变化。
近年频出的业主向中小房企维权事件
前瞻预测:未来或只剩50家房企寡头时代将临
对于当前这种加剧的行业洗牌,锐理数据战略研究中心总经理郭洁女士表示,从大行业、大环境来看,中国房地产发展20年目前才算经历两个阶段。第一个阶段是粗放阶段,这个阶段门槛低、行业属性弱、不成规模,只要有资金,谁都可以做,因此大量中小房企大量涌现。
而当前房企正开始进入第二个阶段——规模化发展阶段,势必会出现大量的兼并整合淘汰,绝大多数中小房企都会面临退出市场的问题,为最终形成的托拉斯房企让路。资金实力有限的中小房企日子当然不好过。
因此,从大环境、大阶段来看,房地产正在走向规模化发展阶段,中小房企兼并、退出是大势所趋。并通过这个过程迎来未来房地产的第三个阶段——专营阶段,在未来十年,排名前50的大型企业可能会占领70%-80%的市场份额,将房地产带向寡头经营时代。
而到了第四个阶段——平衡与联盟阶段。房地产则开始重新形成动态平衡,呈现三国鼎立态势。大型房企会互相入股,相互牵制,将行业集中度稳定在80%左右。而剩下的中小企业则将走差异化、地域化发展道路,结成联盟抱团圈地,大力发展个性化、定制化房产。
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