海外置业火爆依旧 美国、澳洲等海外商业地产成新宠

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赢商网 http://www.winshang.com2015年07月15日10:51来自:中国商报
核心提示:2015年,随着中国经济和房地产市场增速的大幅放缓,中国跨境房地产投资日趋升温,海外“购房”市场逐步扩大。其中,美国、加拿大、澳大利亚等地的房地产已成为中国投资者出海的热门目标。

  2015年,随着中国经济和房地产市场增速的大幅放缓,以及声势浩大的反腐运动的不断深入,在越来越严苛的环境中,持有大量资金的投资者们很难找到一个稳妥的增值或保值方法。中国跨境房地产投资日趋升温,海外“购房”市场逐步扩大。其中,美国、加拿大、澳大利亚等地的房地产已成为中国投资者出海的热门目标。

  火爆的海外置业

  作为一个群体,中国买家已经成为许多西方大城市住宅的最大买家,这些城市包括纽约、伦敦、悉尼、温哥华、多伦多和奥克兰。在他们看来,这些大城市位于讲英语的民主国家,教育体系良好,生活质量一流,还有着强大的法制和产权制度,这些城市的住房便是极好的保值工具。随着中国政府允许中国居民更多地进入外国市场,个人投资者会利用这些法律,将自己的海外资产多元化。   

  美国房地产经纪人协会长期追踪全美各地房地产购买交易,该协会6月的一份报告指出,作为目前美国房地产最大的外国买家,无论是数量、销售额还是交易价格,中国人都遥遥领先于他国买家。

  该报告称,在2014会计年度内(2014年4月-2015年3月),中国买家在美国支出286亿美元,主要用于购买住宅物业,同比增加30%,是第二大外国买家群体加拿大人支出金额的2.5倍多。中国买家的平均支出金额达到美国购房者的三倍多,平均为每套住房付出83.18万美元,而美国全国平均房产交易价为25.56万美元。

  除去美国,加拿大也是中国买家的一大目标。尽管在中国买家的选择排名中,加拿大落后于美国和澳大利亚,位居第三,但是事实证明,新项目一旦建好,买家便会闻风而至。对投资者来说,加拿大房地产十分稳定,不过风险也正在上升。土地价格对他们而言也是重要的考虑因素。预计未来几年,加拿大移民会对房价产生影响。由于多伦多等一线城市的房屋供应有限,这些房产的价格已经呈两位数的上涨。2015年3月,多伦多房价同比上升10%。

  海外商业地产成新宠

  除了普通的留学移民投资和高净值人群的个人投资,中国企业也将目光投向了海外。中国地产大佬如万科、绿地纷纷跨洋出海,在海外购地建房。不过,随着住宅项目市场的逐渐饱和,海外商业地产专题阅读)项目逐渐成为国内投资企业的“新宠”。

  房地产研究机构仲量联行有报告显示,中国企业去年投资海外商业地产的速度,首次超过了其在国内的投资。中国企业也更愿意买商业地产,办公楼比值达到50%,远远高于住宅项目的30%。今年1月,万达集团宣布在悉尼中央商务区投资10亿美元,建立综合性地标项目。4月,中国人寿和中国平安购入美国波士顿一个地产项目。该商业地产项目由中国人寿、中国平安以及纽约地产开发商铁狮门共同投资开发,价值5亿美元。中国人寿和中国平安在其中的股权比例相当,各为1/3左右。5月10日,保利地产宣布通过合作方式取得澳大利亚墨尔本市南雅拉区克莱蒙地块,成交总价为1984.4万澳元,折合人民币9712.5万元。该土地用途为商住用地,保利目前拥有该项目51%权益。6月19日,绿地集团纽约1号作品—太平洋公园项目(位于布鲁克林巴克莱中心附近)正式开盘。

  有业内人士表示,经过经济危机,近年来海外市场的经济逐渐恢复,住宅项目的回报已经达到峰值,因此越来越多的投资转向商业地产项目。这一趋势目前还只是开始,未来还有更多的发展潜力。

  对于不同的投资主体来说,其打算也各有不同。在海外商业地产投资中拔得头筹的莫过于国内几家大型险企,除了新“国十条”为保险企业的海外投资在政策上“开路”以外,也与地产项目的投资及险资运用需要进行长期的资产配置有关。同时,海外投资酒店热潮的兴起也与中国出境游消费的持续升温不无关系。数据显示,2014年全年出境旅游人数达1.16亿人次,同比增长18.2%,出境旅游花费1550亿美元,同比增长20%。住宿作为出境游的刚性需求,也必然带来许多商机。

  投资隐忧依然存在

  尽管投资海外地产项目的商机无限,但投资这把“双刃剑“的背后也隐藏着巨大风险。国内地产企业的基石仍在国内市场,进军海外市场时难免会遇到文化差异、法律理念和劳动环境等问题。同时,国外金融格局变化所带来的汇率风险,以及一些国家的政局动荡,都会给境外投资带来一定的风险。此外,由于近年来中国海外置业的热度持续上升,尽管大笔外来投资会带动当地多项产业的发展,但中国买家对海外国家本土的地产市场造成了一定的冲击,使当地政府对中国投资商的态度也显得暧昧起来。

  由于中国人对澳大利亚住房的需求过于强劲,使澳大利亚政府铲除非法购房者的努力相形见绌,澳政府目前正竭力避免当地人因买不起房而引发的强烈不满。

  在澳大利亚政府2月颁布的新规定中,若海外投资者所购买的房产不足100万澳元(785,000美元),则需缴纳至少3900美元的申请费用。若购买的房产超出100万澳元,其购买价格每超出100万澳元,就需缴纳7800美元的费用。由于新政策的限制,澳大利亚原本火爆的郊区房产已变得逐渐冷寂下来。当地房地产经纪人认为,政府新颁布的政策会吓走亚洲买家。尽管政府或许认为这些费用不高,但是对仅申请向澳大利亚投资还需缴费这一点,海外投资者都表示不满。

  而面对不断推高的房价,英国政府拟出台房产限购政策的传言也由来已久。去年10月16日,英国政府出台了最新移民修改法案,将海外高资产人群的移民申请门槛抬高,以前最低投资要求为100万英镑,新法案将其抬升至200万英镑。同时,原先规定25%的投资金额能够用于买房,该条也被移除。而英国海关及税务总署对海外买家用本国资产(如股票、债券和房产等)作抵押贷款购买英国房产的行为也进行严控。根据资产性质的不同,征收资产利得税或入息税,最高比例将达45%。此外,对于企业家移民,英国政府要求其所持商业项目不能是房产开发或管理,只有购买的是完全的商业地产,并且完全是用在商业用途上的合理地产开支,才会被认可。此举也被视作政府试图减少海外买家购房的众多举措之一。

  由于国外政府对中国投资者的诸多限制,加上国内外房地产市场的诸多差异,与国内相比,海外置业的风险其实有增无减。有业内人士认为,对国外税收制度的不了解,是很多投资者投资失利的重要原因。有些房产尽管房价很便宜,但是后续手续、管理费用以及税费等支出会使收益大打折扣。另外,落户条件、就学条件等房地产投资相关制度的不同,也为海外置业者带来了不少困难和风险。而面对商业地产投资,势头正猛的中国投资商也需保持警惕,目前全球核心办公楼的收益在不断走低,从2010年的8%一路降到了5.38%,已经低于金融危机时期的最低值,伦敦纽约的核心办公楼收益甚至降到了4%。

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