武汉各大商圈竞争日益激烈 写字楼市场新增需求强劲

　　2015年7月15日，武汉- 世界领先的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）今日发布《2015年第二季度武汉房地产市场回顾与展望》报告。武汉写字楼市场受强劲的需求推动，全市净吸纳量创下历史最新高，租金稳中有升。零售物业市场方面，新近入市购物中心积极迎合体验式需求，刺激核心商圈优质物业加速引进首进华中市场的国际品牌，亦加快老旧项目调改步伐和百货业态的积极转型。物流仓储市场迎来普菱物流园的入市，需求延续平稳态势，租金环比继续持平。住宅市场在降息政策利好的带动下呈现量价齐升的态势。

　　2015年，全球优质写字楼的租用成本同比增长2％ ，预示全球经济正在逐步复苏。但亚太地区的增幅仅为1.4％，也反映出，在过去一年，亚太地区经济增长的放缓对于该地区租金涨幅带来压力。

　　优质写字楼市场：市场新增需求强劲，平均租金稳中有升

　　位于中南路商圈的凤凰国际大厦于本季交付，新增供应近5万平方米。需求方面，尽管季内仍有个别外资租户缩减办公面积或退租的案例，但在内资企业升级搬迁及扩张活动的强劲驱动下，全市净吸纳量达到12万平方米，为有记录以来的历史最高水平。武汉经济基本面持续向好，金融业尤其是以P2P为代表的互联网+金融继续延续其强劲的租赁需求，蓬勃发展的光谷优势产业驱动了相关信息、互联网及高科技产业的升级扩张表现活跃，此外来自专业服务业及建筑业的需求亦在不断释放。但在当下经济增速放缓的背景下，控制预算成为大多企业的办公租赁策略。有鉴于此，乙级写字楼去化表现明显优于甲级写字楼，其中尤以中南路去化表现最为抢眼。得益于武昌金融中心的区位、成熟的商务商业氛围及充沛的优质物业供应，该片区成为 “互联网+行业”浪潮催生的新行业的租赁首选地，同时也是光谷片区部分需求外溢的选择之一。此外新兴商圈如徐东片区也迎来潜在租赁需求的不断释放。至季末，全市租金同样本环比微涨0.3 个百分点至96.7元每平方米每月。其中可租赁面积有限的光谷片区租金涨幅领涨1.6%，而供需相对均衡的建设大道则录得租金环比持平。

　　鉴于未来六个月将有多个高品质项目陆续交付，其中武汉天地A2塔楼的入市将进一步提升永清片区的商务氛围及对优质租户的吸引力，或将对甲级写字楼聚集的建设大道施加一定的压力，因此空置率上扬以及全市租金增幅放缓将不可避免。

　　优质商铺市场：商圈竞争日益激烈，项目调改步伐加快

　　2015年第二季度，武汉零售市场迎来宜家荟聚购物中心的入市，新增供应近20万平方米。受益于开发商良好的招商能力，尽管该项目位于三环线附近，其仍以接近满租的出租率开业，带动全市空置率环比下调0.1个百分点至2.7%。

　　继实现在核心商圈内的布点之后，快时尚品牌本季开始开始将其扩张步伐延伸至次级商圈的优质物业内，包括New Look、Old Navy华中首店在内的数十家快时尚品牌入驻宜家荟聚购物中心；Uniqlo在光谷世界城广场开出其在武汉的第十二家门店。与此同时，伴随武汉国际广场的品牌升级调整进入尾声， Miu Miu、Prada在内的华中首店相继亮相武汉市场。连锁餐饮品牌近来纷纷入驻新近入市的购物中心内，为实现差异化竞争及巩固其零售市场地位，核心商圈优质物业开始引入更多国际化及多元化的餐饮品牌。武汉天地及群光广场于本季引入共计数十家来自日韩马来西亚的餐饮品牌既是例证。此外，继书店业态相继布局武汉三镇之后，牙医诊所、跨境电商体验店超市等新兴体验型业态也开始出现在各大购物中心内。在网上购物和新兴购物中心的双重夹击之下，老旧项目调改步伐加快：位于汉阳的武汉摩尔城于5月开展闭店调整，武商广场亦于6月底进行为时2个月的外观改造 。与此同时，传统百货业态亦加速转型，其中以新世界旗下的百货表现最为突出。例如新世界百货武昌店于季内引入德芭与彩虹书店，其在徐东的门店引入儿童娱乐设施，而国贸店则在负一层引入多家针对白领的大众餐饮品牌。租金方面，受地铁6号线施工沿线封路的影响，位于江汉路商圈的个别项目客流量大幅减少，多个品牌租户撤租迫使业主降租。受此影响，全市首层平均租金环比下降0.4%至每天每平方米18.0元。

　　未来六个月仍将有大量项目入市，其中不乏知名开发商项目，招商竞争将在集中供应影响下日趋激烈。与此同时，地铁3号线的开通预计将加速沿线商圈的竞争，项目分化表现或将日益明显。

　　工业物流市场：市场需求趋于平稳，区域分化表现日益明显

　　本季，位于汉南的普洛斯武汉普菱物流园建成交付，为市场带来近6万平方米的高标仓物流设施。租赁需求仍然以第三方物流及零售商为主，此外，受益于武汉传统优势产业汽车制造业的带动，相关的汽车配套第三方物流的高标仓租赁需求明显增多。区域分化表现仍在持续：位于东西湖片区需求有增无减，但可租赁面积极为有限；而汉南、江夏等地则出现供应放量而需求尚未充分释放的局面，有鉴于此，此类片区的租户议价能力较强。尽管个别项目业主受去化压力影响被迫微调租金以期吸引租户入住，但大部分项目继续维持其租金报价。受此影响，全市租金环比继续持平，至每月每平方米23.4元。

　　伴随新增供应的相继入市，短期内空置率将有所上扬。但鉴于产业升级带来的机遇，及零售、电商市场的日益活跃的预期，世邦魏理仕预计将有更多高标仓租赁需求释放，租金将保持相对稳定的状态。

　　住宅市场：利好政策加速释放，推动楼市量价齐升

　　继330新政出台之后，央行连续三次降息商业银行存贷款基准利率，极大的释放了大量潜在的刚需和改善型住房需求。受此影响，武汉住宅市场二季度销量持续井喷，其中6月新建住宅成交量高达1.78万套，创历史同期销量最高纪录。销量的回暖亦带动部分热销项目涨价。值得注意的是，二套房贷首付比例的下降驱动改善型买家积极入市，主城区住宅亦呈现量价齐升的态势。此外，二手房市场亦在营业税“5改2”政策带动下有明显回暖的趋势。展望未来，预计武汉市新型城镇化综合试点工作的推进及湘鄂赣公积金互认将扩展至三省所有城市的落实将有望加速人口导入，住宅市场刚需和改善型需求将继续释放，或将带动商品住宅继续量升价涨。

　　世邦魏理仕武汉总经理伍嘉乐表示：“在经济增速放缓的背景下，武汉商业地产市场整体表现较为乐观。但鉴于写字楼及零售市场都将迎来供应井喷期，优质写字楼如何在日趋激烈的市场竞争中保持项目自身的竞争优势及租户品质的维持将成为业主面临的挑战，而零售运营商则在电子商务和新增供应的冲击下加速转型，线上线下融合及提升消费体验将是大势所趋。而武汉物流地产市场在经历短暂的波动之后或将迎来广阔的发展前景。”

　　关于世邦魏理仕

　　世邦魏理仕（纽约证券交易所代号：CBG）总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶，是财富500强和标准普尔500强企业，为全球最大的商业地产服务和投资公司(按2014年的营业额计算)。公司拥有员工超过52,000名（不含联营公司），通过全球370多家办事处（不含联营公司）为地产业主、投资者及承租者提供服务，具体包括：物业租售的战略顾问及实施、企业服务、物业/设施及项目管理、按揭融资、评估与估值、开发服务、投资管理、研究与策略顾问等。