拆解不动产融资租赁风险链 万亿市场法律空白待填补

　　“不动产利益丰厚，大家都希望分一杯羹，融资租赁也不例外，无论国内国外，大家都在探索不动产融资租赁业务的模式和方向。”在深圳融资租赁沙龙上，一位不愿具名的融资租赁公司总经理详解了不动产融资租赁操作及风险控制案例。

　　广州融资租赁产业联盟常务副理事长兼秘书长罗军表示，若广州南沙能率先制定法律标准，明确融资租赁不动产规则，确定融资租赁不动产合法性，将有望启动万亿级别的不动产融资租赁市场。

　　详解不动产融资租赁案例

　　不动产能否作为售后回租的标的？尽管法无禁止，这一业务依然存在诸多风险和操作难题。

　　据从事不动产融资租赁业务的前述总经理介绍，不动产租赁物主要包括两大类型，即预售新房和二手房。“我们只涉及预售房产业务。”该总经理称。他表示，从融资租赁法律和税务风险评估角度看，没有房产证的预售房，更适合开展融资租赁业务。

　　2014年初，其公司为云南某知名房地产开发公司提供融资，租赁标的物为昆明某大型商住区配套独立商业房产1.86万平米，以及1000多个地下停车位。该大型物业分三期开发，第一期商住部分已销售95%，预售登记价值合计4.53亿元。

　　该融资租赁公司与该房地产的交易总额为4.53亿元。值得注意的是，实际合同约定融资金额为1.53亿元，期限5年，一次性收取1%手续费。同时，合同特别条款中，将余下3亿元设定为回购保证金。

　　对于保证金额高于融资额的设定，上述总经理解释称，这是出于法律风险控制的考虑。

　　“这里有合同风险，一般的履约保证金，如果出现违约，就是从保证金里抵扣。我们对合同进行了强制公证，将租赁标的物登记在中登网和商务部租赁信息网，如果违约了我们就处置房产。”

　　深圳一融资租赁人士表示，“3亿元的回购保证金结构，以往不常见，经济下行情况下，这种设计可降低租赁公司风险。”

　　在前述总经理看来，不动产租赁业务最大的风险是价值风险。“至于是否办房产证，租赁标的物‘一女二嫁’等，可能性都不大。”他指出，这类业务风险控制的核心不外乎两大方面，一是合理评估租赁物的价值，包括现值、地缘价值和市场价值，二是充足的现金流，保证资金安全返还。

　　实际操作中，不动产融资租赁还面临多重税务的成本控制难题。

　　“要规避的税务风险，首先是让当地的房管部门，认可这项行为是融资行为，不是真实的卖房行为，”上述总经理称，“不动产一个项目几个亿十几个亿，一旦交易过程纳入纳税范畴，这个业务就没有做下去的必要了。”

　　按照相关规定，卖房需要缴纳增值税、交易税等。众多税务压力中，最令他头疼的是契税。

　　他指出，不动产融资租赁业务最核心的环节，是必须取得不动产的凭证，即房产证。根据国家税务局2010年发布的《关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（即13号文），办理房产变更手续的必要条件之一是缴纳契税。

　　由于涉及登记问题，以不动产进行租赁往往需要收取两次契税。据该总经理介绍，目前契税税率为3%至5%，各地区有所不同。

　　他认为，这个税种对融资租赁企业有很大不合理性。“我们在不动产生命周期中仅仅是短暂的插曲，却要支付整个周期的办证费用。”

　　据悉，为回避契税压力，融资租赁公司与承租人签订融资租赁合同后，往往再签订三方合同，将此不动产的抵押物抵押给银行等金融机构。“目前很多操作案例，基本都是这个模式。”上述总经理表示。而这一做法被认为具有一定的法律纠纷风险。

　　深圳前海国税局一人士表示，由于目前有一些新业态相应法律法规并没有跟上，需要让相应法律法规进一步适应市场的发展。

　　万亿市场法律空白待补

　　至今，《融资租赁法》迟迟未出台，业内对融资租赁中租赁物的界定尚未统一，不动产融资租赁也处于法律模糊地带。

　　今年7月初，福能租赁登陆新三板，成为第二家登陆新三板的融资租赁企业。值得注意的是，该公司所从事的不动产融资租赁业务，在上市过程被认为有法律瑕疵。

　　为消除该上市障碍，福能租赁于今年6月声明，决定在目前政策环境下，不再开展此类业务。

　　据业内人士介绍，2012年，曾有一篇《内资融资租赁企业管理办法》（征求意见稿）在行业内流传，但该办法最终并未面世。

　　而《外商投资租赁业管理办法》自2005年沿用至今。今年3月份，商务部下发“关于就《外商投资租赁业管理办法》的补充规定公开征求意见的通知”，将“工业厂房、仓储用房、商用地产、附着于不动产的其他设备（如电梯、空调系统等）等其他用于生产经营的资产”纳入租赁物范围。不过，这一管理办法同样未正式出台。

　　此前，包括民生金融租赁在内的多家金融租赁公司，都开展了不动产的金融租赁。银监会窗口指导叫停银行系金融租赁公司这项业务后，新增不动产租赁业务走向停滞。

　　据前述不动产融资租赁公司总经理介绍：“2004年上海完成国内第一单物业融资租赁，到现在为止，金融类融资租赁企业大约有十几单不动产融资租赁的典型案例，总的来说，不动产融资租赁大概有70-80宗，在整个融资租赁行业中比例不高。”

　　广东金唐律师事务所律师石柱华指出，目前监管思路在变，关键是把控好风险。

　　自去年以来，广州出台了融资租赁系列政策，广州融资租赁产业联盟常务副理事长兼秘书长罗军表示，广州南沙若能率先制定法律标准，明确融资租赁不动产规则，确定融资租赁不动产合法性，将有望启动万亿元级别的不动产融资租赁市场。

　　中国租赁联盟等组织最新发布的《中国融资租赁业发展报告》显示，截至2015年6月底，全国融资租赁合同余额约为3.7万亿，比上年底增长14.2%。中国租赁联盟召集人、蓝皮书主编杨海田预计，2016年上半年以前，全国融资租赁业务总量可达到5万亿元。