滨江集团取代瑞安开发西湖天地二期 项目或超27亿

　　本月初，滨江集团发公告称将代建西湖天地二期。与此同时，同处于湖滨商圈的两宗商业地块将于下周出让。有消息称，银泰拿下其中一块并建造湖滨银泰三期的可能性极大。至此，多年未有新项目加码的西湖商圈将在短时间内迎来两股新鲜力量。

　　记者粗略计算，若上述物业全部出售的话，湖滨两地块和西湖天地二期的货值或将超过27亿元。

　　滨江取代香港瑞安开发西湖天地二期

　　本月初，滨江集团发公告称，根据公司积极推进代建业务的发展战略，公司全资子公司杭州滨江房产建设管理有限公司于 2015 年7月7日与杭州西湖天地开发有限公司签订《西湖天地二期房地产项目委托开发管理合同书》， 建设管理公司接受西湖天地公司的委托负责西湖天地二期项目的开发管理，项目委托开发管理费为 7500 万元。

　　据悉，项目位于西湖大道与南山路交界处，建设用地面积为20582平方米，约为一期占地面积的40%左右。消息称，西湖天地二期将和一期整体配套，预计将建两幢古朴风格的商用建筑群，每个建筑群的建筑面积在2万平方米左右，建筑风格会跟南山路“文化旅游休闲街”的定位相符。

　　公告还显示，滨江方面仅负责项目的整体开发管理，实现精装修销售；而建设开发所需的全部资金均由西湖天地公司负责筹措。

　　对于滨江集团而言，这是一次品牌输出的绝佳机会，同时也为滨江集团减少了一定的资金压力，更是滨江未来的重要发展模式之一。去年，滨江集团董事长戚金兴就曾公开表示，滨江今后的业务中，三分之一是代建；今年华家池样板房开放时，他又一次提到了代建业务。

　　此次滨江能够取得该地块，除了滨江本身长期扎根杭州、对杭州本土文化有着比较深刻的理解外，还有一个原因是香港瑞安的退出。去年5月份，西湖天地一期的开发商，香港瑞安宣布出售西湖天地的全部权益。

　　业内人士分析，瑞安退出主要是因为西湖天地1800万的年租金收入与公司沉积的资金不成比例，因为瑞安才会退出杭州市场，另觅良处。这次，本土房企滨江接手，或将能发挥其本土优势，重新将此处打造成一个西湖周边的重要商业组成部分。

　　湖滨银泰“三期”起价破3万元/平方米

　　西湖商圈的新丁，还有湖滨单元的湖滨D-05、06地块与湖滨D-16地块。这两宗地块分别就是以前的西湖电影院和中华饭店。这两宗地块除了拥有寸土寸金的地段价值外，更是承载着老杭州人满满的回忆。

　　从杭州市国土资源局官方网站的挂牌文件来看，两宗地块都有了一定的调整。

　　最初，西湖电影院（D-05、06）地块规划为文化娱乐兼商业用地，出让面积为5327平方米，容积率3.3，建筑密度85%，绿化率40%，限高18米。而最新的公示显示，出让面积缩小至4082平方米，地上建筑面积13470.6平方米，起价43418万元，折合楼面起价达32232元/平方米。

　　另外，湖滨D-16地块原本规划为商业金融业用地，用地面积约0.75公顷，容积率不大于1.8，建筑密度不大于50%，绿地率不小于30%，限高14米。

　　调整后，地块明确分为L形的D-16（A）部分和D-16（B）部分，其中前者为保留地块，后者为新建地块；地块的用地面积缩小为0.5公顷，容积率不大于2.82，建筑密度不大于90%，绿地率不小于5%，建筑限高控制在16米以内。文件显示，地块起价38415万元，折合楼面起价27207元/平方米。

　　业内人士表示，地块之所以会有调整，很大原因可能是已经有了意向买家。的确，有消息称，两宗地块的意向买家分别为银泰和某外地投资公司。

　　西湖商圈仍是目前最受认可商圈

　　即便杭州已经从西湖时代跨入了钱塘江时代，但是西湖之于杭州城的意义永远不可能被取代。纵使杭城的东南西北都有大量最新最豪华的写字楼和商业综合体的规划，杭城最受认可的商圈依旧是西湖商圈。这一点，毋庸置疑。

　　目前，虽然两宗未出让地块和西湖天地二期均未表示未来物业将采取出售或招租来获取盈利，但是三个项目的潜在价值已经可以预见。据了解，目前延安路的商铺整租价格在6-50元/平方米/天不等。根据湖滨两地块的位置来看，一楼的租金或达到50元/平方米/天的上限，而整体的租金突破20元/平方米/天也不成问题。按照这个价格来计算，两个项目每年的租金收入就能达到2个亿以上。

　　而西湖天地二期的价格也不容小觑。虽然西湖天地一期前几年的年租金收入都在1800万元左右，但是若滨江方面招商得力，二期租金价格与南山路其他物业持平也是完全可能的。

　　记者了解到，目前南山路柳浪闻莺附近的450平方米左右的小别墅年租金在350万元左右。按照这个价格计算，西湖天地二期的年租金预计可达3亿元左右。

　　另外，若上述物业全部出售的话，也是一笔不小的收入。若按照4000元/平方米的建安成本、10%的财务成本和10%的其他成本来计算，湖滨两项目的货值在11亿左右。而西湖天地按照40000元/平方米的售价算，货值也在16个亿以上。三个新丁将为西湖商圈注入至少27亿的新鲜血液。