华北区商铺市场报告：二季度消费品零售额大范围回落

　　（赢商网北京站报道）昨日，DTZ戴德梁行发布《2015年第二季度华北区市场透视》显示，在报告中有关商业地产的部分内容显示：2015年第二季度，华北六市社会消费品零售额同比继续增长，除天津外，各市增速均较去年同期有不同程度的回落。

　　本季度，华北大部分城市商业市场表现活跃，除沈阳、西安外，北京、天津、大连及青岛四个城市的优质商铺市场均出现新增供应，分别为位于北京房山的万科Funmix和王店井商圈的金宝汇购物中心二期，天津新兴海河沿岸商圈的嘉里中心和传统小白楼商圈的凯德国贸购物中心，大连青泥洼商圈的大连·柏威年购物中心以及香港中路商圈的华润万象城不海信广场二期，共为华北区带来873,500平方米的优质商铺空间（图1）。

图1

　　随着新项目的入市，华北各主要城市的空置率均有不同程度的上升，其中天津涨幅最大，这主要因为本季度天津除有新项目入市，一家名为津乐汇的传统百货退出市场。目前，各城市优质零售物业项目的运营状况较好，而传统百货受市场竞争及人们消费习惯的改变的影响正处于转型升级中，商业物业市场的购物中心化和多元化发展趋势将愈加明显。

　　2015年下半年，华北六市将迎来多个商场的集中开业。从区位来看，多数项目位于郊区或城市的新兴板块，购物中心边缘化发展趋势明显。随着经济下滑压力的影响，预计未来商铺市场租金上涨幅度会进一步收窄。另外，近来受电商冲击影响，出现了个别商场改造为写字楼或用于合伙办公空间的现象。

　　1、北京：三季度或再迎供应高峰 66.8万平米新增供应待释放

　　2015年1-5月，北京市实现社会消费品零售总额3,955亿元（635.9亿美元），同比增长5.7%，增速比2014年同期回落1.2个百分点（图2）。

图2

　　2015年第二季度，北京优质零售物业市场有两个新增项目入市，分别是位于房山的万科Funmix和王店井商圈的金宝汇购物中心二期。这两个项目共为北京零售物业市场带来240,000平方米的新增供应，至此，全市优质商业市场总存量升至8,549,765平方米（表1）。

表1

　　空置率方面，本季度，虽然有新项目入市，但得益于新项目良好的招商效果，开业初期出租率较高，全市优质零售物业市场的总体空置率环比仅上涨0.5个百分点，至12.1%。租金方面，由于新入市项目在郊区不核心商圈各一，使得全市购物中心租金基本不前一季度持平。

　　4月下旬，中粮万科Funmix半岛广场开业。半岛广场项目位于万科在房山所拿三块地之中的5号地块上，投资额大概在12.4亿元，打造了集百货、餐饮、休闲娱乐、品味生活等多种业态为一体的的购物中心。整个项目分为地上四层和地下两层，主要业态包括冰场、影院、超市、餐饮等等，大部分是以体验型业态为主。而5月开业的金宝汇二期则延续其与属、精致的标准，致力于为消费者打造精致艺术生活购物之地。目前，已引来意大利女性时装品牌Blumarine、奢侈女装品牌GIADA以及餐饮品牌北京宴、同庆楼等入驻。金宝汇二期并非满铺开业，目前仍有部分店面处于装修待开业状态。

　　生态涵养区居民对大型购物中心需求强烈，未来北京通州、大兴等区域均有大型购物中心入市，这将给郊区居民带来很大的便利。下季度，北京优质零售物业市场将再次迎来供应高峰，如都能按期入市，将为市场带来668,000平米的新增供应，大体量供应的入市也将在一定程度上拉升商业市场的整体空置率，但考虑到这亗项目各自不同的地理位置及市场定位，预计将不会对核心商圈的租金水平带来明显影响，因此租金预期仍将维持平稳。

　　[市场活动]:

　　永旺幻想新品牌“幻贝家”首店正式落户荟聚购物中心，营业面积约2400平方米；

　　国际顶级女装品牌德国ESCADA，6月1日进驻北京SKP；

　　国际知名时装零售巨头H&M，5月下旬入驻北京VankeFunmix一层，营业面积超过1900平方米。

　　2、天津：第二季度百货占比由2014年底的39.0%缩减至35.3%

　　2015年1-4月，天津市实现社会消费品零售总额1630.7亿元(262.2亿美元)，同比增长10.5%，增速较去年同期的4.2%回升较明显，主要是汽车限购政策影响已逐步消化（图3）。

图3

　　2015年第二季度，天津零售商业市场两个新增项目入市，分别是位于新兴海河沿岸商圈的嘉里中心和传统小白楼商圈的凯德国贸购物中心，体量分别是80,000平方米和42,500平方米(表2)。随着嘉里中心商业项目的开业，海河沿岸商圈渐趋成型，在这一商圈还觃划有中信城市广场、中粮大道等大体量商业项目，未来发展前景可期。凯德国贸购物中心则由凯德团队自主招商运营，引进多个首次进驻天津的品牌，例如EtudeHouse、鸥美药妆、Ecko、FranckProvost，并配置了40.0%的餐饮比例，促进了小白楼商务区商业氛围的提升。

表2

　　在新购物中心开业的同时，本季度天津又一家传统百货退出市场，即位于滨江道商圈的津乐汇百货。作为津汇广场综合体的商业主力店，津乐汇百货经营面积18,000平米，而津汇广场自持的5楼和地下1楼餐饮部分将继续营业，业主斱将对退出的百货部分重新开展定位和招商，入市时间待定。电商的冲击、销售收入的下滑和租金的持续上涨使得部分传统百货难以为继，这种趋势未来或将继续。截止本季，天津商业市场总存量为2,767,133平方米，其中百货占比由2014年底的39.0%缩减至35.3%(表2)。

　　空置率方面，本季度由于新项目的开业，全市优质购物中心的总体空置率环比上升2.1个百分点，至13.9%。

　　就项目表现而言，香港百老汇院线旗下高端品牌百丽宫影城进驻嘉里汇购物中心，大悦城于地下1层开设200平米大空间的会员体验中心“粮食局”，香港发记甜品大陆首店进驻天津恒隆广场，靓煮小海鲜自劣火锅则进驻友谊路阳光新业广场。当前，新入市项目大多能够抓住当下主流群体的消费偏好，着重引进时尚潮牌、特色餐饮或娱乐品牌，达到短期迅速聚客的目的。同时，原有购物中心项目，例如大悦城，水游城，阳光新业广场等，经过几轮业态组合调整方面，逐渐实现精准目标定位，分别打造成为年轻时尚群体的购物天地和社区型购物中心，收效良好。

　　展望下个季度，多个体量较大的优质购物中心有服开业，且多位于新兴板块，商业物业市场的购物中心化和分散化趋势将愈加明显。而随着实体优质商业的不断更新，预计普通电商销售冲击将会淡化，且主要冲击于中低端零售领域，“互联网+”的全新商业思维亦将为实体商业带来机遇。

　　[市场活动]：

　　汉巴味德烤肉进驻鹏欣天津水游城B座4楼；

　　百丽宫影城于天津嘉里中心开业，同时也是亚洲首个LUXE巨幕影厅；

　　国内特色餐饮品牌南京大牌档入驻凯德国贸购物中心。

　　3、沈阳：全市优质商业租金较上一季基本持平

　　受经济增长放缓后周期影响，截至2015年第一季度，沈阳社会消费品零售总额同比增长7.3%，达915.2亿元人民币（147.1亿美元），增速较去年同期回落4.7个百分点。

图4

　　2015年第二季度，沈阳优质零售物业市场没有新增项目入市，因此，沈阳优质商业市场总存量维持在3,338,901平方米（表3）。

表3

　　空置率方面，在没有新项目供应的情况下，本季度，部分现存优质商业加大调整力度，引进新品牌，市场空置率较上季度下降1.3个百分点至20%。租金方面，全市优质商业租金较前一季度基本保持持平。

　　就项目表现而言，本季度，作为一座与门为3-15岁的小朊友设计的迷你城市、儿童职业体验乐园，华侨城“麦鲁小城”项目入驻龙之梦购物中心三楼，面积约4,000平方米。科普植物园“空中农场”入驻龙之梦购物中心8楼，园区面积达到1,500平方米，此为沈阳龙之梦携手沈阳万禾农业共同打造的沈阳最大室内科普植物园。美国正宗无餐具主题餐厅SEAHOOD入驻万达广场3层，哈根达斯东北首家蛋糕礼品店入驻丽光。

　　本季度，星摩尔举办海绵宝宝海底世界展览，包括海绵宝宝艺术画廊和秘密商品售卖区等，万象城举办mini梦露生活场景展，围绕粉红万象举办了中法文化节、舌尖万象等系列主题活动，大悦城举办了美国梦工厂3D劢画巨制《疯狂外星人》电影实景还原主题展。综合各主要购物中心品牌调整斱向和活动策划，餐饮、娱乐、儿童类业态成为一致导向，且收效显著，同时儿童类主题展览也成为增强商场宣传力度，带动客流提升的有力法宝。

　　展望下个季度，位于铁西的华润万象汇项目将开业，预计将有约15万平方米的新增供应进入市场，万象汇定位为沈阳首个“全家庭发现式的生活中心”，重购物更重体验，作为不华润万象城一脉相承的铁西华润万象汇在招商上已做足充分准备，预计并不会造成市场空置率的大幅提高。

　　[市场活动]：

　　PhilippPlein入驻卓展1楼，面积约130平方米；

　　GiorgioArmani入驻卓展1楼，面积约350平方米。

　　4、大连：全市优质零售物业市场总体空置率上涨至10.9%

　　2015年第1季度，受春节佳节的拉动，大连市社会消费品零售总额实现697.4亿元(112.1亿美元)，同比增加39.2(6.3亿美元)亿元，同比增长6.0%，增速较去年回落6个百分点。按消费形态分，餐饮收入实现64亿元(10.3亿美元)，同比增长6.3%；商品零售实现633.0亿元(101.8亿美元)，同比增长5.9%(图5)。

图5

　　2015年第2季度，大连优质商铺仅有一个项目入市，为大连传统青泥洼核心商圈注入了新鲜血液，柏威年集团的中国首店大连·柏威年购物中心，不地铁2号线无缝对接，拥有130,000平方米，300多家品牌，值得一提的是，柏威年36.0%的空间用于经营餐饮业态，其中40余家知名餐饮品牌首次引入大连，满足消费者品味各国美食的同时，丰富就餐体验。开业率达到六成，使得大连市内中心商圈零售物业市场总存量达到1,454,690平方米（表4）。

表4

　　位于东港的凯丹广场于本季度低调试营业，目前已有Bershka、UNIQLO、ZARA、C&A、港记茶饮、维萨客、WaffleBant等品牌进驻，开业率不足两成，预计下季度将会正式营业，届时将会新增100,000平方米的商业体量。

　　本季度，受柏威年新开业项目空置率的拉动，全市优质零售物业市场的总体空置率上涨至10.9%。由于处在核心的青泥洼商圈，加之地铁2号线一期运营，全市购物中心租金基本保持平稳。

　　下个季度，为期15个月的升级改造后，百年城将全新营业；同时东港的凯丹广场和开发区的万达广场将会投入使用。同时在持续集中供应导致的激励竞争环境下，全市购物中心招租压力加大，空置率将有可能继续上升。

　　[市场活动]：

　　爱斯米牛排自劣于罗斯福四层开业，营业面积约300平方米；

　　辣妈厨房入驻和平广场四层，营业面积约600平方米；

　　容木子入驻和平广场二层，营业面积约200平方米。

　　5、青岛：中长期商业项目持续放量 将带来较大招租压力

　　2015年第一季度，青岛市全市社会消费品零售总额同比增长9.9%至869.0亿元(139.7亿美元)，增幅较去年下降2.3个百分点，消费市场增速趋于平缓（图6）。

图6

　　本季度，青岛的购物中心呈现较快的扩张态势。位于香港中路商圈的华润万象城不海信广场二期开业，为青岛优质的零售物业市场带来381,000平方米的供给。

　　4月30日，位于山东路10号的华润万象城开门纳客。作为华润地产开发的全国最大的万象城，青岛华润万象城商业面积达300,000平方米，共计9层，其中地上7层，地下两层，是集零售，餐饮，娱乐，休闲，文化于一体的“一站式”购物中心。目前已有百盛百货，CGV影院，世嘉乐园，Family Box等多家著名品牌入驻。

　　5月1日，位于东海西路23号的海信广场二期试营业。海信广场二期是青岛高端百货品牌海信广场的扩展项目，体量约为81,000平方米。有别于海信广场以零售为主的业态，海信广场二期除引入Felix Bühler，派克，MICHAA等高端零售品牌外，还大量增加了了餐饮和儿童休闲业态的比重，引进了诸如韩寒主题餐饮品牌“很高兴遇见你”、良友书坊、kids cool club等著名餐饮、休闲娱乐品牌。

　　展望未来，提升商场的消费体验逐渐成为商业综合体趋势，其有效措施便是缩减传统零售业态，大力增加餐饮、儿童及休闲娱乐等体验性业态。下半年，青岛还有银座中心，新都心麦凯乐，奥克斯广场二期等多个商业综合体在今年入市。更多优质购物中心的交付也将进一步开拓青岛商铺市场，但从中长期看，青岛商业项目的持续放量，将带来较大的招租压力，同时新开购物中心对客源的分流也将会给已有购物中心带来较大的经营压力。

　　[市场活动]：

　　百盛百货在华润万象城，租用大约32,000平的面积；

　　CGV影院在华润万象城，租用大约3,000平的面积；

　　家盒子在华润万象城，租用大约3,300平的面积；

　　FelixBühler，在海信广场二期开幕；

　　很高兴遇见你，在海信广场二期开幕；

　　良友书坊，在海信广场二期开幕。

　　6、西安：钟楼商圈仍为全市最高租金

　　2015年第一季度西安市社会消费品零售总额完成805.8亿元(129.5亿美元)，同比增长10.1%。限额以上单位消费品零售总额501.1(80.6亿美元)亿元，增长3.1%，其中，限额以上单位网上零售总额16.7亿元(2.7亿美元)，同比增长39.1%，限额单位网上零售总额仅卙限额以上单位零售总额的3.3%，实体零售仍卙市场主导。

　　本季度，西安市无优质零售商业入市，市场总存量保持在2,902,626平方米，市场空置率继续保持在10.0%以下。全市优质商业首层租金基本保持稳定，钟楼商圈仍为全市最高，租金范围保持在240元/平方米/月到1650元/平方米/月，小寨商圈和高新商圈租金范围分别为210元/平方米/月到1050元/平方米/月和260元/平方米/月到500元/平方米/月。

　　本季度，位于小寨商圈的小寨银泰城进入全面调改阶段，预计将于今年4季度重新开业，传统百货加速改造，以适应不断变化的市场。位于西咸新区的乐华欢乐世界在7月1日试营业，将成为西安市最大主题乐园，发展商以主题乐园带动项目本身商业开发和销售，而后期运营，以及能否带动区域发展还有待市场验证。预计下半年西安市优质商铺潜在供应量将超过50万平方米，西安市优质商业将进入高速增长阶段。

　　[市场活动]：

　　MichealKors入住丐纨金花时代广场店，并于5月13日开业，租赁面积390平方米；

　　LARDINI男装入住王店井百货1层，于5月初开业，租赁面积约160平方米；

　　Innisfree化妆品入住小寨百盛，于6月5日开业，租赁面积约200平方米。