成都经济增速全面放缓,进入稳步发展“新常态”;
虽然利好政策频出,但住宅市场观望情绪依然存在,市场尚未出现明显回暖;
受新增供应影响,成都甲级写字楼租金小幅下挫;
特色及主题型租户受到购物中心招商青睐,并推动成都购物中心的多元化和个性化发展;
新型商业模式4.0 蕴育而生,转型轻资产成为新课题;
旅游地产逐步告别传统开发模式,迎来创新与变革。
2015 年7 月28 日,成都:全球领先的房地产服务营运商DTZ 戴德梁行今日举行了成都2015 年年中媒体发布会,总结了成都房地产市场在上半年的发展情况,同时与成都的主流媒体一起深入探讨了新型商业模式4.0 与未来旅游地产发展的新趋势,并分享了DTZ 戴德梁行在这方面的经验。
主要经济指标增速回落
在全国GDP 增速下滑的大环境下,2015 年上半年成都全市生产总值达到5136.1 亿元,同比增长8.0%,经济增长速度放缓,未来经济结构调整将成为成都经济发展的主旋律。成都在上半年录得社会消费品零售总额达2383.2 亿元,较去年同期增长10.5%,略高于GDP 增速。
住宅市场未见回暖迹象
虽然2015 年上半年房贷利好政策频出,但从1 月份开始,成都的一手住宅成交量依然呈下滑态势,1至5 月期间成都主城区住宅成交面积为330.8 万平方米,同比下降23.8%。前5 月的主城区商品住宅每月成交均价为每平方米9,305 元,累计同比下滑2.6%。DTZ 戴德梁行成都公司总经理巫保民先生指出:“虽然上半年成都楼市较为淡静,然而随着政策的深
入实施和市场的逐渐复苏,预计今年下半年住宅市场成交量将逐步回暖,销售价格有望平稳回升。”
甲级写字楼租赁市场平淡
今年上半年间,成都主城区新增约23.54 万平方米的甲级写字楼投入使用。受到新增供应的影响,上半年甲级写字楼空置率较2014 年底小幅攀升0.32 个百分点至35.2%。从租户行业来看,金融服务行业依然是甲级写字楼的成交最活跃的企业类型。
经济增速的放缓和持续的新增供应,导致成都市场整体仍然供大于求,因此本年上半年成都甲级写字楼租金出现了小幅下跌,同比去年年中的租金下跌了3.59%,至每月每平方米118.09 元的水平,较2014 年年底则下跌约0.1%。DTZ 戴德梁行华南及华西区研究部助理董事张晓端女士说:“今年下半年成都甲级写字楼将有约50 万平方米的新增供应,这有可能持续推高成都甲级写字楼的空置率,并使得租金上涨持续承压。”
商业物业市场竞争加剧
2015 年上半年间,成都主城区共有182,946 平方米的新增购物中心项目,同比大幅下跌约50%。虽然市场竞争激烈,但租金表现稳中有升,达到每月每平方米809.77 元。DTZ 戴德梁行成都公司商业地产部高级助理董事及主管张扬先生指出:“目前成都商业市场竞争激烈,部分项目已开始出现人流量低、运营不佳的现象;但另一方面,各商业项目为了吸引客流,促使越来越多的特色品牌、主题业态相继进入成都,令成都商业市场开始朝着多元化和个性化的方向发展,这类租户也将是未来购物中心招商的首选。”
据本行统计,本年下半年成都商业市场将有大悦城、银泰中心、The One 等多个项目相继开业入市。新增购物中心项目除将进一步推动成都商业市场繁荣外,预料还会加剧商业市场的竞争,逐渐催生商业项目的优胜劣汰。
让资本探索商业——新型商业4.0 模式
随着房地产市场销售遇冷,企业负债率上升、资金链承受巨大压力的情况开始显现,传统商业融资模式由于融资成本高、资产回报率低、退出困难等问题,使得开发商在融资选择上更加谨慎。因此,大型商业地产开发商纷纷开始探索新型的商业融资模式,以应对重型资产对企业带来的财务压力,并通过更灵活的金融方式使资产为企业带来可观收益。张扬先生续称:“商业地产4.0 模式是今天商业地产开发商最新运用的项目开发融资方式,它是利用私募、公募、REITs、证券、金融、并购、众筹等多种方式,实现轻资产转型,让商业地产在资本市场作为一种资本那样运转起来,从做商业地产运营,到把商业地产作为一种金融产品来运作的房地产资产证券化、金融化的资本运营模式。以目前市场来看,新型融资模式共有五种具体操作方式,包括地产商联手金融机构、REITs、小股抄盘、金融化轻资产模式及私募股基金等。”
向传统旅游地产开发模式告别
近年随着住宅、商业地产容量逐渐饱和,以及消费者消费能力逐渐提升,文化旅游地产开始步入人们的眼帘,国内众多房地产商加入了文化旅游地产的行列,滑雪、高尔夫、骑马、茶道、酒庄等各种文化元素的加入,让文化旅游地产愈加风风火火。单在成都这个历史文化名城,近年亦涌现了不少文化旅游项目,它们大都结合了文化演艺和配套商业设施,是文化旅游产业和文化商业的融合。然而,无论文化旅游地产是地产的升级或者转型,它仍然是有别于商业地产、产业地产、住宅市场外的另一种存在形式,因此,把握好文化旅游地产发展的脉搏和趋势显得尤为重要。
DTZ 戴德梁行成都公司策略发展顾问部董事及主管魏晓龙先生表示:“我行通过多年来对文化旅游地产的实践研究发现,传统文化旅游地产开发模式一般可分为资源共生、产品提升、文化主导及产业驱动等四种模式。而随着文化旅游地产的整体发展,现时旅游地产已出现了六大发展趋势,即从最初的“概念需求”到“产品支撑”的功能演变;由“小而精”到“大而全”的空间规模变化;对自然资源越稀缺越竞争的选址策略;多元化联合的资源再造;项目主题特色和质量提高;聘请专业策划、规划、产品顾问团队。」魏晓龙先生进一步以“梦幻吴哥”的案例指出,随着目前旅游演艺业的演变和发展,旅游地产开发正逐步告别传统,迎来更新更具挑战性的开发模式。”
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