核心商圈零售物业趋饱和 购物中心去百货化趋势明显

　　近日，国际房地产咨询顾问公司高纬环球北京分公司接连发布了2015年第二季度北京零售物业市场、写字楼市场以及投资市场报告。从购物中心、写字楼和投资三个方面，分别对第二季度北京商业地产市场进行了分析。报告显示，零售业“去百货化”的趋势日趋明显，核心商圈的零售物业趋向饱和，并将不断向城市周边分散发展；而传统写字楼需求则依然旺盛，以互联网为主的高科技企业正在成为市场中颇具资金实力的大买家。

　　零售物业向城市周边发展

　　2015年第二季度北京零售物业市场报告显示，2015年的1月到5月，北京全市社会消费品零售总额达3955亿元，同比增长5.7%，增速比2014年同期回落1.2个百分点。其中，网上零售额达到628亿元，同比增长39.3%，占全市社会消费品零售总额的15.9%。北京市居民消费价格总水平比去年同期上涨1.8%。

　　与此同时，北京王府井、西单、中央商务区、三里屯、中关村五大核心商圈零售物业租金基本保持平稳态势，租金环比有升有降。其中中央商务区、王府井商圈同比增长势头较猛。

　　据了解，由于受零售业寒冬的影响，再加上开发过度、同质化竞争等行业原因，国内很多购物中心也遭遇经营困境。高纬环球统计数据显示，成都2014年开业的九家购物中心，仅两家拥有百货主力店，而2015年已经开业和即将开业的8家购物中心，仅一家拥有百货店。天虹百货莱蒙置地广场店已于近期停止营业，尚泰百货万象城店也将在8月底停止营业，计划重新打造体验性复合业态。北京的晨曦百货在8月将搬离新天地。

　　高纬环球北京零售地产顾问及招商部董事吴明说：“由于零售业态包括一般服装服饰，高档餐饮，奢侈品等业态市场表现力减弱，购物中心逐步在缩小相应面积，同时提升和扩大餐饮业态的品质及面积以达到吸引客流及延长顾客停留在购物中心时间的目的。”

　　今年3月，北京朝阳大悦城耗时一年打造的“悦界”启幕，将零售、家居、餐饮等融为一体，引入了Lavie Home、 Euro Home，、Hi Korea等家居品牌；餐饮则引进了周杰伦的主题餐厅、The Rug等，零售、餐饮与体验业态以“2：5：3”的面积呈现，探索购物生活空间。

　　吴明说，目前拓展店铺比较活跃的业态一般是以家庭、朋友、商务等为中心的轻餐饮连锁品牌及人均80-120元的中档餐饮、家居家饰、儿童等体验类为主的业态。此外，设计师品牌成为购物中心零售业态新宠。

　　上海天地时尚购物中心最早做的是设计师品牌业态，以设计师品牌为主，总体量将近9万。

　　北京的老佛爷百货，独立设计师品牌面积多达千平，还有许多国际热门设计师品牌入驻，如Kenzo,The Kooples，MCQ等，设计师品牌入驻率占零售面积20%以上。

　　吴明告诉中国商报社记者，设计师品牌入驻购物中心，可以实现双赢，业主为设计师提供了高品质的服务，设计师品牌又有很好的销售。

　　此外，对北京未来的购物中心发展，高纬环球预计，伴随着京津冀一体化进程和轨道交通的不断完善，北京正在形成人口多中心发展的格局，社区类购物中心的发展将受益于此。随着核心商圈的零售物业趋向饱和，北京市场的零售物业将不断向城市周边分散发展。

　　高纬环球成都分公司总经理王艺表示，“零售业‘去百货化’的趋势日趋明显，而如何调整改善经营模式，实现品牌多元化、业态多样化，并结合自身的客群优势及地理优势，实现成功转型，是百货业急需解决的问题。”

　　高位环球预计，整体上购物中心在后两个季度将有大量新增供应，但分布较为分散，对整体零售市场租金影响有限。下一季度，北京大兴、丰台等非核心商圈将会迎来大量新项目的入市。

　　传统写字楼需求旺盛

　　据高纬环球发布的数据显示，2015年第二季度，北京五大核心商圈甲级（含顶级）写字楼平均租金继续小幅下调，按建筑面积计算的有效租金为每月每平方米人民币373.3元（折合每月每使用平方米人民币537.8元），环比下降0.9%，同比下降1.9%。

　　具体按商圈及面积分类，核心商圈写字楼仍以小面积签约为主，成交占比同比上涨5.2个百分点，非核心商圈大面积成交占比同比增长20.2个百分点。核心商圈CBD的租金略有下降。中关村商圈的市场需求依然非常旺盛，两大新项目北航致真大厦和融科资讯中心B座的入市拉动中关村有效成交租金季度环比上升9.6%，区域租金达到历史新高。

　　从产业类型及级别分类进行分析，甲级写字楼成交总量仍然过半，顶级写字楼成交占比同比上涨4.4个百分点。成交总量排名前三名的行业为高科技业、金融业及专业服务业。

　　核心区域的写字楼租金依然保持稳定，但新兴区域外溢现象持续。对于核心商圈企业租户外溢现象，高纬环球报告分析望京—酒仙桥商圈凭借新入市的高品质写字楼和相对较低的租金水平，仍然成为许多核心商圈企业租户外溢的首选。

　　高纬环球北京研究及顾问部负责人陆明表示，这是基于客户需求得出的结论。数据显示，2015年第二季度的新租成交面积超过30%都集中在望京商圈，位于第一位。

　　但在锦和中国市场主管鲁杉珊看来，望京商圈是在2010-2013年写字楼租金高速增长时期发展起来的，时机非常好，但其交通差、区域产品品质不高也是公认的，相比较统一规划的通州商圈，从长远来看，望京商圈明显是不具优势的。

　　“望京商圈具有明显的地理位置优势，随着地铁14号线、15号线的竣工，交通条件已得到很大改善，之前主要以高科技公司为主的望京商圈，现在已经有越来越多的高品质产品进入，很多金融公司也已经考虑搬迁。”高纬环球企业租赁顾问团队中国区董事邵华对中国商报记者透露。

　　高纬环球资本市场部华北区执行董事李健表示：“北京传统商业区域凭借其优越的地理位置，仍受企业和投资者青睐，市场询价较为活跃。在新兴商圈中，望京—酒仙桥区域作为首都机场入京的门户且轨道交通便利，吸纳了大量传统商圈外溢的租赁需求。早年许多全球500强企业总部先行入驻望京，近年国内知名企业总部亦选择设址于此。随着望京商务区规划渐趋成熟，该区域正在成为投资市场的热土。”

　　对下半年北京写字楼市场的展望，高纬环球报告指出，北京核心商圈将有18万多平方米的甲级写字楼陆续投入市场，但由于项目分布较为分散，预计对租金的影响有限。另外办公模式的改变会使得企业有更多选择，预计在未来一段时间内，小面积的办公空间需求将会上升。

　　高纬环球企业租赁顾问团队中国区董事邵华表示：“随着新增的高质量项目的入市，同业竞争日趋激烈，北京写字楼市场呈现精细化趋势的同时，办公模式的改变以及客户需求的多样化推动着存量老旧写字楼的改造升级。”

　　高纬环球北京分公司总经理罗志强表示：“在未来一段时间，小面积办公空间需求的上升将会给传统老旧写字楼改造提供新的选择。同时在京津冀一体化的大趋势下，产业转移将逐步落实，各核心商圈的主要用户群也将面临调整。”

　　高科技企业成为重要买家

　　随着“大众创业、万众创新”的国家战略的提出，《关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见》、《国务院关于进一步做好新形势下就业创业工作的意见》、《国务院关于大力推进大众创业万众创新若干政策措施的意见》接连出台，工位化办公、资源共享的众创空间成为产业地产投资的热点领域。京津冀区域内即将迎来的产业整合、企业合作、资源共享、政策优惠等积极因素，都将使产业地产投资和众创空间的投资模式受到关注，如优客工厂计划积极布局大兴、通州等近郊。华夏幸福基业早年于河北建设的固安产业新城，招商引资已渐具规模，多家大型房企进入产业地产已布局多时。

　　根据北京统计局最新发布的数据，今年1到5月，房地产开发投资完成1273.5亿元，同比增长22%，增速比2014年同期增长19.1个百分点。其中，写字楼投资完成218.7亿元，同比增长3.3%。商业、非公益用房及其他投资完成436.8亿元，同比增长38.1%。

　　2015年第二季度，央行注资政策性银行，降低存款准备金率，同时再次宣布降息。这些举措意在宽松投资环境，将为房地产领域发展提供持续动力。

　　高纬环球北京分公司总经理罗志强表示：“二季度房地产市场迎来了不少金融投资创新，市场参与者也勇于通过互联网方式进行融资及推广。越来越多市场参与者的积极尝试将为整个融资市场注入更多的创新活力，逐步引领‘互联网+金融+房地产’的模式走向更为成熟。”

　　同时，随着货币政策趋于宽松，投资机构在资金压力上将有较大缓解。据高纬环球的观察，目前市场中买卖双方在积极接洽，预计下半年或有多笔潜在成交浮出水面，其中涉及望京酒仙桥区域的潜在成交偏多。除了投资市场传统的买方，随着互联网行业的爆发式发展，以互联网为主的高科技企业正在成为北京投资市场中颇具资金实力的另一类大买家。2015年下半年，高纬环球依然对北京投资市场持有谨慎乐观态度。