房地产白银时代：昆明2015下半年表现还看高端物业

　　2015上半年和以往楼市表现确实不同。以往，只要国家稍给信号，楼市就会出现半夜排队，日光销售等。但今年即便给力的330政策出台，购房者们依旧以观望为主。一直到4月份，一线城市的销售才有所好转。说到昆明，2015上半年，大多数开发商均主力推广刚需和刚改户型，而有学校资源的楼盘更是得到了楼市复苏后的第一批客户，成了上半年之冠。

　　下半年，由于股市震荡，难以预料，投资风险高。记者在采访中发现，不少投资者再次将目光关注到楼市身上。而在大环境并不明朗的今天，品质较高的高端物业就成了投资客们的新宠。从市场上看，开发商的积极推盘动向似乎也向着豪宅而来，或者下半年看昆明楼市表现，还得看豪宅！

　　现状

　　白银时代 高端物业价值凸显

　　大家都说楼市走过了辉煌的黄金十年，到现如今，楼市已然进入白银时代。回顾2015上半年，虽有回暖趋势，但全国房产销售情况其实并不乐观。除了4月份之后，一线城市成交价格和成交面积有所上扬之外，不管是二线还是三线城市均没有很突出的表现。根据中国统计局网站显示，到2015年5月份之后，二线城市房产成交面积才基本止跌，而三线城市却只能做到下跌指数缩小。

　　着眼昆明，不温不火、观望，是昆明楼市上半年的关键词。在这样的大背景下，高端物业渐渐再次回归到人们的视线范围内，成为大家关注的焦点。而它独到的价值也在此时凸显出来。高端物业，从字面上理解是指物业质量、档次、规模和售价等方面都更高的产品，其豪华程度主要表现在对资源的占有率方面。过去大家对高端物业的认可是有钱人世界里的产品，它并不大众。但现在随着人们生活水平的不断提升，大家对自己的生活环境和生活方式也提出了更高的要求，而这时的高端物业也走进了更多人的计划范围。

　　高端物业，说的简单些是这个城市的稀有产品，它提供的产品服务更加细腻、贴心，它提供的环境更加诗情画意等。所以在大环境不景气的今天，高端物业依然能保持身价，甚至升值。随着这些年房地产市场的飞速发展，人们也对房屋市场有了新的定义和要求。比如，刚需购房者的一次到位，刚改购房者的更高要求以及高端物业的追捧等。

　　抗跌、保值、空间大是这些年房地产市场发展之后，朋友们给高端物业贴上的标签。所以在成交数据没有惊喜的今天，高端物业的价值就被更多朋友认可。

　　利好消息不断 成交量明显上扬

　　自2015年3月底以来中国人民银行、中国银监会以及住建部对二套房首付比例和住房贷款利率进行调低，2015第二季度受央行两次降息等利好政策的影响以及2015年6月28日银行双降等利好影响，改善型住房客户和投资客户在这样的大环境下被再次激活。

　　换房、投资，或者是2015下半年的主基调。据记者踩盘了解到，从2015年下半年开始，购房者对高端物业的访问量就有明显上升。昆明某楼盘置业顾问在采访中表示，由于国家给出的政策是利好换房客户，所以之前被限购的客户都在这个时候被释放出来，访问量有大幅增加。此外，7月22日召开的昆明市委下半年工作会议上，昆明市住建局提供了一份会议材料，不仅对全市上半年房地产市场运营情况作了披露，而且昆明市区内，对个人购买普通住宅，除独栋别墅之外均按照普通住房认定，缴纳1%的契税。这样的利好消息，再次降低了高端住宅的购买难度。增加了市民的换房信心。

　　除了政策利好，给市民增添的购房信心之外，豪宅的价格诱惑也是近期昆明高端住宅产品成交上扬的主要原因。市民魏女士在接受记者采访时表示，2半年前，她和丈夫就有了换房打算，但每次去看房，不是楼盘户型、品牌不满意，就是全部看中之后，又觉得价格太高。但近期魏女士却只用了一周时间就在昆明某别墅盘直接购买了一套全家心仪的高端住宅。当记者问其为何两年犹豫，却在近期做如此快的决定时，魏女士告诉记者，首先楼盘、户型早已看好，而最关键的还是近期的豪宅价格让你不能拒绝。“前一个月，该楼盘的整套单价还在600万元左右，现在就只要400万元左右，那还犹豫什么？”魏女士说。

　　可见，政策利好加之优惠价格，撬动了昆明高端市场的热情，购房者也好，投资客也罢，已经蜂拥而至希望在最合适的时期买到最心仪的楼盘。

　　股市闹心 高端客户看中楼市稀缺资源

　　如果说高端住宅在白银时代价值凸显是人们的认可，政策利好以及高端产品的价格优势是对人们的诱惑；那么股市的过山车表现也一定是本次高端物业王者归来的关键原因之一。从2014年底，到2015年4月份之间，中国股票市场迎来了一头疯牛，它迅速的增加，即便你是一个一无所知的散户，你都可以在疯牛时代找到最高的投资回报。但进入5月份以来，疯牛突然转向疯熊。真是让中国的老百姓们再次深刻感受到股票市场的危险性。还好在6月底7月初，疯熊慢慢转为慢牛。但面对这样的股市，不少股民都表示，再不敢把家里的重要资金放进股票市场。

　　大家都知道，中国投资渠道较少，放弃了股票就只能回归房地产行业。话虽如此，但你还指望投资客们像多年前那样盲目投资也是不可能的。记者在采访市民张女士时，她表示，从股市出来，投资房产是因为房产够稳健。但投资什么物业类型，是传统的住宅还是商业地产或者是其他，在投资客心里早就有了规划。采访中不难发现，和张女士有同样想法的市民占35%以上。他们都表示，商业周期太长，住宅市场已不适宜投资，而保值、升值均不错的高端住宅或者是最佳选择。李先生说：“高端住宅不止是单纯的投资，或者也是对自己的投资，就算今后房子没有买卖还可以出租或者做其他事儿。”随着国家规划政策的改变，这样的房子之后无疑也是一笔财富。

　　房企战略调整 高端物业是主推

　　实际上在投资观念上有转变的不只是投资客，就连开发商们也在积极配合市场发展，把年底或者明年年初即将推出的楼盘产品提前拿出来销售以配合当下置业者和投资客的购买心理。

　　据记者了解，目前昆明以及周边市场上有近20个楼盘正在推售高端物业。从区位分析，他们大多集中在风景优美、景色宜人的环湖板块和滇池板块。当然也有规划先行、高速发展的北部山水新区。此外，昆明周边地区，像嵩明、安宁等地也有不少楼盘正在推售高端项目抢占市场份额。

　　同时，记者在采访中发现，不少开发商都有今年冲刺可能提前的观点。大家认为，白银时代不会再有转入黄金时代的可能，前两年刚需被过度刺激入市，透支了市场需求。随着下半年竞争加剧，产品综合素质好的高端盘，将呈现出更好的竞争优势。

　　那么，现在我们一起去看看昆明那些高端楼盘吧。

　　置业建议

　　别只盯着大 高端物业要有高标准

　　大伙都说下半年高端物业要火了，那么什么样的高端物业才是置业者和投资客们疯抢的对象呢？如果“大”是高端物业的基础标准，那么看看现在的高端物业还有什么附加值？

　　高端物业需跟刚需、商业分开

　　高端物业讲究的是氛围、平台和圈层，它不仅仅是一套房子，更是一种生活方式。所以现在的高端物业只是大，环境好是不够的，这些只是高端物业的基础标准。据记者采访发现，不管是投资客还是置业者，他们都希望自己的房子和刚需客户不要混在一起，有一个独立的空间，从而保障小区人少、环境好、配套佳。让工作了一天的人们回到家里真正享受高端住宅的纯粹。

　　高端物业最好出自实力房企之手

　　云南独有的自然资源是别的省市无法比拟和复制的。如何更好地利用天然资源，让高端物业更高端。这是现在昆明开发商需要思考的问题。高端物业说的简单些，就是占据这个城市更多的优秀资源。

　　虽然现在昆明有不少高端物业，不管从区位、交通还是配套均非常不错。但物业服务、景观规划以及资源利用似乎还是有些欠缺。而且昆明的大多数高端物业均集中在滇池边或者世博园片区，但随着社会的发展，有些高端客户不止需要一个环境舒适的居住环境，还需要一个生活方便的市中心高端产品。所以为了更好地提升服务，投资客和置业者均认为高端物业需要出自实力房企之手。

　　在他们看来，实力房企相比其它小中型房企，在开发高端物业方面更有经验，而且也可以在日后的居住生活中提供更加全面、高档的服务。

　　高端物业不止是住宅 还可能是商业

　　从前，我们说起高端物业，可能很多朋友首先想到的是别墅、花园洋房。实际上现在的高端物业已经不止局限在居住功能上。很多商务项目也在走高端路线。一个城市需要一个孵化平台来承载企业形象。当然也需要一些品牌开发商开发的商务产品，来满足世界500强企业的不同需求。

　　我们转到投资上说，如果你接受过股市的洗礼，现在想选一个保值性较好的物业。可能很多朋友都会推荐高端产品。那么高端是不是只有别墅、洋房这些住宅类的呢？据记者了解，目前昆明的西山万达广场、昆明广场、红星国际广场、恒隆广场等楼盘旗下的写字楼产品均在走高端路线，不管是软硬件配套还是交通配套或者是华丽丽的外立面以及消防、抗震等均做到国家要求的最高级别。

　　当然，国家对一些行业的扶持，未来的民营企业一定有很大的发展，并随着社会的不断提升，他们也需要更好的商务平台来办公、展示企业形象等。可见，从投资角度说，除了高端住宅的保值性值得关注，当前，高端写字楼产品的价值也不容忽视。

　　市场调查

　　就目前的市场表现来看，不管是投资客还是开发商均把下半年的目标放在高端物业身上。那么究竟原因是什么呢？

　　One

　　政策利好多 刚需客户疯狂释放

　　回顾2015上半年，多项房地产政策接连出台，力度大大超出业内的预期，购房者们也是被砸的晕晕乎乎。纵观整个上半年，政策的频繁出台与落地主要集中在“两会”前后，尤其是3月底打出的“金融＋财税”政策组合拳，以及后来的昆明细则渐渐落地。

　　而就昆明的房地产开发商来说，上半年把精力全部放在刚需和刚改客户身上。由于国家政策方向明确，比如首付降低，利率打折又或者是个人转让两年以上住房免征营业税以及公积金贷款首付两成等。从方向上分析，开发商们将主力购买客户群体放在刚需和刚改人群身上是明智之举。而截止到2015下半年，从数据上分析，刚需和刚改客户已经消化的差不多，换句话说，这部分人群在下半年一定不是主力购买群体。

　　Two

　　刚需刚改为主力 学区房独占鳌头

　　政策利好带来了刚需、刚改的疯狂入市，而从销售数据上分析，学区房是2015上半年的冠军。甚至超过了打价格战的某些楼盘。记者多处走访发现，由于70末，80后的不少朋友均渐渐升级为父母，相比与60和70初的爸妈们，他们对孩子的教育质量要求更高。而且由于外出读书的原因，现在有很多家庭并不是土生土长的昆明人，而是从外省来昆读书，留昆奋斗一族。这么说来，学校资源对于这部分父母或者准父母来说，就显得格外重要。

　　当然，这些年楼市政策频出，置业者对国家的方向很难把控，于是刚需的一次性到位，学区、配套、交通、户型，一个都不能差。这么一来，品质好的楼盘就成了置业者的目标，自然高端物业也将成为下半年的主力销售产品。

　　Three

　　股市如过山车投资客转战楼市

　　如果你2015上半年不小心也跟风进入股市，那么我悄悄地问一句，你是否成功抽身了呢？股市的狂涨，狂跌，你经历之后有什么感受？不少股民朋友在介绍采访时均表示，股市风险太大，散户入市需谨慎。当然，国内投资渠道较少，除了股市、黄金就是楼市。

　　即便投资客从股市转战楼市，却也不是多年前的局面。人们对投资更为谨慎、小心。市民张先生表示：“现在的楼市已经不像从前，选择资源更多的优质盘投资，才是投资王道。如果还是见房就买，那一定像今年的股市一样，盲目投资输的很惨。”确实，过山车之后的股市投资更是让市民对投资产品多了一份谨慎。就算是被公认为投资回报较稳健楼市，在今后的投资中，也一定是高端、优质物业更受欢迎。

　　Four

　　“昆八条”落地 利好昆明楼市

　　7月22日召开的昆明市委半年工作会议上，昆明市住建局提供了一份会议材料，不仅对全市上半年房地产市场运行情况作了披露，还核发商品房预售许可证101本、预售总面积达566.93万平方米，提出了“加强商品房预售监管”、“提高棚户区改造货币补偿安置的比例”、“减免住房交易契税”等八大促进楼市平稳发展的措施。

　　此次会议中，除了政府补贴未售房源出租是亮点外，昆明市城区内，对个人购买普通住房，除独栋别墅以外均按照普通住房认定，缴纳1%的契税同样爆炸。如此一来，二套房、90平方米以上房源，乃至双拼、联排别墅等商品住房的交易，都将按照普通住房的交易来征收契税，相比原来减少了2%。举个例子，如果以前入手1套价值100万元的二套房，购房者将按照总价3%的比例、即3万元缴纳契税，现在只需出1万元即可。

　　这样的利好消息，无疑是对高端物业销售的鼓励。相信在2015年下半年看销售，就看高端。