做商业如何才能更靠谱？ 成都商业火不起来是为啥？

　　成都作为消费力强大的城市，有一群爱吃和爱逛的人，这些人养活了成都众多的购物中心和商业街。老一批的商业街比如锦里、宽窄巷子不用说，闻名中国甚至海内外，后起之秀如太古里每日也是吸引了大批的客流慕名而往。然而于此形成鲜明对比的是，成都也有一些号称要打造成都第二个第三个“锦里”的商业街，现状惨烈。

　　案例一

　　新街里

　　项目简介：“新街里”是和记黄埔地产倾力打造的全新一代旗舰商业项目，是独立开放式商街商铺。地处桐梓林国际购物商圈，接壤新南天地商圈，附近宜家、凯丹、欧尚、富森美等配套，商业氛围浓厚。消费人群仅“南城都汇”楼盘便规划达约80000业主，整个区域预计可汇集高端消费力超百万人。

　　地址：成都府城大道与成汉中路交界

　　体量：9万方

　　投资商：和记黄埔与长江实业（集团）合资

　　租金：110-150元/平.月

　　业态：银行、餐饮、茶楼、超市、水果、母婴店，高大上与接地气杂糅

　　现状：新街里现在共三条街，二街仍有商铺在卖，从已呈现出的经营状况看，现状不可谓不凄凉。靠近府城大道方向三街的铺子很少有存活的，一街的情况比三街略好，二街情况最差。空置率高、客流少、交通不便、产品业态混乱档次参差不齐是项目目前最严重的四个问题。除此之外，新街里的建筑风格也是醉人，一股浓浓的城乡结合部的味道，去随便一个点评网站上，评价除了土还是土。

　　案例二

　　协信中心星光天地商业街

　　项目简介：协信星光天地是协信商业旗下三大星光系列之一，继星光68、星光时代、星光天地后，协信星光天地系列的又一力作，通过更开放、融合的环境设计，以便捷、休闲与亲近为特征，汇集购物、休闲、美食、娱乐等多元业态，满足多样化消费及生活服务需求，成为品质生活的倡导者。

　　地址：成华区府青路2段

　　体量：1.8万方

　　开发商：协信集团

　　租金：110-140元/平.月

　　业态：餐饮、银行、超市、咖啡馆、各类生活馆

　　现状：号称“北改第一街”的星光天地商业街，最初定位城东欧式风情高端餐饮、休闲娱乐新高地。目前临街主干道的商业存活的只有几家，关店的铺子中，有些商户直接打出“因协信商业街问题，暂停营业”的通知，二楼的餐饮部分人气尚可。目前租金在120元左右，比最漫天要价已经低了很多，饶是如此商业街依然死气沉沉，没有半点复苏的迹象。开始各商户300-400元/平.月。协信中心旁边的中铁玛塞城是“北改第一街”的B段项目，受前段时间住宅维权的影响，销售广告牌被随意扔在地上，商铺空置率奇高。

　　案例三

　　东都汇澳门街

　　项目简介：东都汇位于成都东南部，134平方公里成都国家级经济技术开发区（天府新区起步核心区）。紧邻成龙大道、汽车城大道、第二机场高速出入口、以及四川师范大学成龙校区。项目总体规划约350亩，是经开区指定唯一的配套服务中心，分三期打造。

　　澳门街是项目的二期，总建面约18万平米，容积率仅1.5，由澳门贸促局、四川省商务厅、龙泉驿区及经开区联手推动。是继锦里、宽窄巷子后，成都又一特色旅游名片，川澳特色文化步行街！集餐饮、娱乐、休闲、购物、特色旅游为一体，充分凸显澳门风情的体验式街区。包含澳门中心写字楼、澳门公寓、度假酒店(娱乐城)、风情商业街、万平米生态湖、运动中心、幼儿园等。2015年10月试运营，12月正式开街。

　　地址：国家级经济技术开发区（车城大道/经开区南三路口）

　　体量：18万方

　　开发商：成都嘉浩投资发展有限公司

　　租金：70-100元/平.月

　　现状：东都汇澳门街到现在并没有正式开街，但是仅开的几家铺子的人气极为惨淡。论其原因，第一，交通不便利；第二，项目的产品打造有问题，说是澳门风情街，呈现出来的效果就是城乡结合部风情商业街。

　　不搞噱头不整大概念 咱做商业靠谱点！

　　新街里和星光天地商业街给了成都的投资者当头一棒，新街里最初开盘时，盛极一时，两个月创下全年销冠记录，星光天地去年9月开街时，人山人海，围观群众纷纷以为这里将是成东北的休闲娱乐新高地。然而时至今日，两个项目的现状几乎都是门可罗雀。

　　成功的道路或许有千万种，商业的失败之路却总逃脱不了那几个魔咒。说起导致这几个项目的冷清现状，主要有如下几点：

　　第一，交通不便。交通对于商业的重要程度，不亚于地段和人气。城南的新街里虽然占据了好地段，却被交通桎梏。北边有两个 立交，南边的府城大道是天然的分界线，无论是哪种交通工具，最后都要走许久的路才能到达目的地。星光天地也是，没有地铁，又二环高架旁，通达度低。

　　第二，定位高，业态混乱。一个是继锦里、宽窄巷子后第三条商业街，一个是北改第一街，口号都是响当当的，广告宣传也都到位。然而盛名之下其实难副，新街里现在别说是什么第三商业街，连一个社区商业该有的人气都没有达到。因为没有统一运营管理，商业街的业态混乱，虽然项目主观上想打造成高端的商业街，事实上也呈现出了部分的中高端业态，但是更多的中低端业态散落其中，让人搞不清楚这条商业街到底想做什么。南城都汇8万消费人群，宁可绕道去欧尚、凯丹等地，也不愿在这一公里长的商业街消费，更别说周边的其他住宅小区的人群。

　　第三，商铺投资成本高，租金贵。新街里商铺售价7万左右，面积又偏大，动辄两三百平，投资成本几乎都是上千万的。要想达到理想中8%的回报率，租金肯定得过500元/平.月，但是按照目前的人气，商户根本承受不起这样高租金成本。目前新街里和星光天地空置商铺的租金已降到130元左右，还是没有商户愿意进驻。

　　第四，商业街商铺散售出去，没有统一运营管理。这一点新街里和星光天地都是，和记黄埔和协信卖了商铺甩手走人了，烂摊子投资者自理。这是一个恶性循环，投资者迫于压力降低租金，引入各种混乱的商户，商业街再无特色可言，人气越来越差。