舆论称长实地产“囤地后出售” 官方回复称并无此意

人民网   2015-08-07 09:18
核心提示:对于“囤地后出售”的疑问,长实地产相关负责人向人民网记者回复称:“长江实业地产有限公司在内地之土地发展项目均依国家法规进行,并不存在囤地之情况。

  日前,有媒体称李嘉诚名下长实地产位于上海浦东陆家嘴的在建综合体世纪汇正在寻求转手,项目目前最高报价达200亿元人民币。

  上述的世纪汇项目是2004年长和系以每平方米1.2万元的楼面价入手,经过11年,重组之后的长江实业地产以超过每平方米约7万元的单价意欲转手,如果成功出售,投资回报率达5.8倍。

  易居智库严跃进指出:“此前部分港资刻意放缓开发节奏,本身就有囤地的嫌疑。尤其是部分地块属于市区位置较好的地块,所以囤地的潜在经济利益是很大的。而且从法律风险看,此类房企更容易逃避行业监管。毕竟从开发的角度看,此类房企并不会有太大的资金压力。”

  对于“囤地后出售”的疑问,长实地产相关负责人向人民网记者回复称:“长江实业地产有限公司在内地之土地发展项目均依国家法规进行,并不存在囤地之情况。我司没有囤地的意图,并一直希望尽快完成发展及出售项目,以便套回资金进行再发展。”

  10年囤地一朝卖

  10年,李嘉诚或许终于等到了出手世纪汇的好时机。2004年李嘉诚入手位于世纪大道、三条地铁线交汇的绝佳地块时并不急于动工,直至2008年,该项目才进入到环评阶段,开工日期更是延后至2011年3月18日。虽然进入开工建设,但世纪汇也并没有过多“发声”,到2013年底项目才传出即将封顶。

  与李嘉诚慢吞吞的步伐形成鲜明对比的是,浦东陆家嘴的写字楼租金一路上扬,仅仅去年涨幅就高达9.5%。

  世纪汇如今尚未出售,而李嘉诚“低买高卖”的游戏已经成功复制了多次,最为著名的当属上海东方汇经中心项目。2013年,李嘉诚将在建中的东方汇经中心项目以约71.6亿元的价格整栋售出,至今为止,这仍然是上海大宗交易卖得最贵的项目,其单价高达每平方米8.2万元。

  而东方汇经中心项目位于陆家嘴x3-2地块,该地块与金茂大厦相邻,是李嘉诚在2007年以每平方米10400元的价格取得,而6年过去了,李嘉诚以7.8倍的价格成功售出。

  此外,位于南京的国际金融中心大厦也是如此。2008年,李嘉诚以16.25亿元价格从开发商招商地产中接手,而6年后,南京国际金融中心大厦早就被誉为“中华第一商圈”,此时李嘉诚以24.8亿元人民币卖出,前后净赚8.55亿。

  亿瀚中国上市公司研究总监张化东分析称:“李嘉诚并不是一个开发商,而是投资商,他追求的是资本升值和投资回报率,所以囤地、捂盘,等价格上涨后转手获利是他的运营模式,目前,内地地价已经比较高,按照‘低买高卖’的逻辑,他会转而去寻找价格更低的地皮。”

  而李嘉诚自己也表示内地地价已经过高:“最近内地楼市出现‘面粉贵过面包’的现象,集团在内地还有足够5年发展的地皮存量,如果价格合理公司也想买,但是内地的地价已经被抢得很高。”据李嘉诚的市场动作可以得知,李嘉诚已经将资产大挪移到欧洲,而欧洲是其心目中下一个“风水宝地”。

  长期持有变散售

  张化东分析:“类似李嘉诚这样的港商撤离并非不是好事,因为李嘉诚以投资为导向,并不注重产品设计和建设水平,甚至落后于内地房企,他实际的开发能力是存疑的,而长期持有是为了资本增值以便将来择机出售。”

  在李嘉诚在上海的项目中,位于古北路的黄金城道路口的商业街被政府寄予厚望,此前,该商业街公开宣称规划为“上海最顶级的商业步行街”的黄金城道,一定会“统一招商、管理”。

  而李嘉诚却将商业街“化整为零,高价叫卖”,于2009年将底层商铺报价为每平方米10万元,还将黄金城道上位置最好的2万多平方米御翠豪庭商铺零散甩卖,使得“顶级商业、统一管理”的规划蓝图化为乌有。

  此外,李嘉诚在上海的项目平均开发周期长达7-8年,其中,马桥地块、周浦地块和南向地块的开发周期分别为6年、8年、6年,而位于真如副中心、规划要建设浦西第一高楼的真如地块自2006年拿地以来,进程缓慢,预计将与2018年完工,历经12年。

  面对如此长的“开发周期”,长实地产回复称:“我司没有囤地的意图,并一直希望尽快完成发展及出售项目,以便套回资金进行再发展。” 

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