传恒大将拿16万方青山滨江地块 或拟建恒大都市广场

　　曾经鲜有关注的滨江商务区，在今年呈现高歌猛进的态势。7月，新世界，珠海华发如愿拿到二七滨江商务区，两家房企将共同打造集商贸商务、文化娱乐、现代生活于一体的高端商务区。8月，武汉再推出16万方青山滨江商务区净地。业内人士猜测恒大集团极有可能合作建设恒大都市广场。规划的效果图也是各种酷炫。不少网友担忧这么大的规划，后期市场能够顺利消化吗？

　　时间倒回至2008年，作为“两江四岸”规划前驱的武昌滨江商务区正式启动，7年时间武昌滨江商务区建设情况如何？周边房价多少？老城区改造进行到哪一步了？近日笔者实地探访，或能从武昌滨江商务区的发展得到一些借鉴。

　　首先，让我们简单认识武昌滨江商务区，总用地规模约134.16公顷，沿江总长度达3230米，规划有4条轨道线和1条过江隧道穿越。将主要集聚写字楼，酒店，高端商业街、住宅。

　　笔者从积玉桥乘坐公交沿和平大道行驶，直至二桥徐东桥头。沿途三角路为联投闲置地块，武车路为旧城改造区域，惠誉花园为绿地中心开发区块。绿地606高楼也在其中。徐家棚片区在建地铁换乘站及过江隧道。

　　绿地606：建设迅速 8月底高度有望破100米

　　2011年11月25日，上海绿地集团以53.98亿元的价格拍下了武昌车辆厂的土地，计划建设武汉绿地国际金融城，将江城武汉打造成“中部迪拜”。核心“绿地中心”将拟建为一栋606米超高层建筑，建成后将成为华中第一、中国第二、世界第四高楼。

　　去年9月，武汉市政府披露在规划武汉两江四岸建设中，设计了以绿地606为中轴的W型天际线，彼时，有人推测以积玉桥绿地606米超高层为中轴，另一个则为江对岸的汉正街686米超高层，及二七滨江商务区707大楼。

　　笔者从和平大道赵家墩下车，穿过绿地国际金融城饕餮商业街，即可看到十分忙碌壮观606项目现场。武汉绿地中心主楼的基坑就深达33米、大约有5个足球场大。目前已经从地面冒出。据施工工人介绍，按照平均5天一层的速度来算，今年年底就可以建到39层。2016年，大楼高度约为500米，2017年完工应该是不成问题的。

　　滨江新房市场： 配套尚待完善 后期涨价不成问题

　　紧挨606超高层的是由绿地规划的成片高档住宅区。绿地金融城的地理优势使得其“高层江景房”名副其实。2011年8月，绿地国际金融城新里西斯莱公馆一期开盘，主推85-145㎡高层房源，起价13100元/平方米，均价15000-16000元/平方米，就同地段而言，相对于旁边的武汉万达中心22000元的均价，绿地金融城在价格上还算是可以接受。

　　整个项目的体量大，开发周期时间长。2015年5月，绿地国际金融城主推A4、A6号楼220平-260平地标大宅，均价16500元/平，相比一期开盘，均价并未有大幅度上涨，但妥妥也是属于武昌豪宅项目，一套房子算下来都是奔着三百多万的节奏去了。

　　自然，国际金融城的定位决定了其所针对的特定受众群，这个价格对于中、高收入群体来说还是可以接受的，能住在“华中第一高楼”某种程度上也满足了人们所共有的虚荣心理。

　　武昌滨江豪宅的发展紧随汉口，2007年，武汉首个单价过万的豪宅武汉天地入市，2008年，金都汉宫落子积玉桥，小区主要由8栋住宅组成，容积率2.18，住宅建筑密度为10.6%，在内环线寸土寸金之地可以说是相当奢侈的。随后2012年主打高端精致住宅的万达公馆开售。绿地国际金融城也大刀破斧的改造和建设，武昌滨江片的高端住宅不断的被推向市场。

　　从上表我们可以看到，绿地国际金融城及周边在售楼盘均价并未有明显的波动。对此，亿房研究中心研究员余淼表示，武昌滨江商务区的开发需要一个时间段。目前绿地国际金融城周边配套尚未完善，入住率不高，人气不够，缺乏上涨的因素。但随着后期开发逐步完善，徐家棚地铁站完工，想涨到万达公馆的价格，是极有可能的。

　　并且，武昌滨江商务区目前尚未连成片，建设几年后，武昌豪宅区逐渐成型，万达和绿地点点串联，与汉口滨江呈对峙之势。

　　看完了新房，咱们再来聊聊亟待变革旧城改造区域。

　　徐家棚 三层楼：规划受益  改头换面

　　众所周知，徐家棚处于徐东商圈之中，区域位置优越，对外交通发达。但徐家棚却还保留着上个世纪的风貌，低矮破旧的私房，拥挤狭窄的小巷。随着地铁线路的规划，徐家棚将变身成为5号，7号，8号线三线换乘站。

　　由于地铁施工，徐家棚居民正面临着拆迁。据周边的居民介绍：“评估价在9700元/平左右。如果要房的话，就产权调换到德成香奈长江国际，总的来说条件还是可以的。”

　　一边是地铁修建旧城改造，另一边是在建高档写字楼。据福星惠誉内部人士透露，紧靠地铁站出站口，和平大道旁有块福星惠誉K-15号地块。规划用地面积为8091平方米，总建筑面积为5.3万方，容积率4.92，建筑高度达到124.8米，地上29层。目前该地块已经打围，施工机器正在进场。

　　徐家棚及汇通工贸总部大厦

　　紧挨这栋写字楼的为汇通工贸总部大厦，地块面积为1.66万方，规划在该地块上建设两栋面积约为8.3万平方米的5A甲级写字楼。目前两栋均已露出地面，不日将封顶，营销中心也正在搭建中。

　　与徐家棚一样，三层楼鄂电村小区也正面临拆迁。鄂电村小区原为武昌电厂宿舍。房屋面积多在70—80平，房龄较老。部分区域已经打围。多数居民已经签字走人。笔者在围墙上看到了悬挂联投置业的广告。一业内人士透露，闲置多年的联投时代中心将于今年开工建设。此时的拆迁就是为项目平整地块。

　　梳理整个武昌滨江商务区的建设脉络，我们可以看到：武昌滨江商务区虽然起步较晚，但作为武汉真正的中心发展区域，近些年各大品牌发展商的进入，拉动了整个滨江区域价值的提升。但若要打造成纽约曼哈顿、香港中环这样的核心商务区，未来还有相当一段长的路要走。

　　另一方面，滨江商务区的规划对所在区域的城建，交通，生活配套，商业等各方面都有一个大的改观，用“再造一个城”来形容丝毫不为过。更迭是残酷的，当城市的硬件发展没有跟随人们的生活需求的转变而提升，必然会被时代的发展所淘汰，当今天我们还在质疑规划是否合理的时候，这本身就是一种进步！