上海商业地产下半场看哪？数据说话不得不关注闸北

　　不得不关注这样一组数据，去年年底赢商网曾对2015年上海年内计划开业的商业地产做过一个统计，全年计划开业36个。在今年年中，我们再度统计发现，上半年已开业7个，27个项目计划集中在下半年开业。

　　先来看看今年上海计划开业商场整体数据

　　在这个表格中，我们看到几组有意思的现象。

　　一、商业项目外扩

　　商业地产项目外扩，这已经是不争的事实。

　　从今年开业项目可以看出，除上半年开业的4个项目集中在市中心外，下半年计划开业的32个项目逐步外扩，其中9个位于城市副中心带，如尚处于闸北城市副中心带的协信星光广场，以及杨浦五角场副中心的合生国际广场、悠方等。还有23个计划开业的项目则落户于上海郊区，如金山区域的万达广场、宝山区域的宝乐汇。

　　二、高端商业副中心化

　　区别于上海恒隆广场驻扎于静安、IFC国金中心驻扎于陆家嘴，一些特色化高端商业项目不再局限于市中心CBD商务办公区域，而开始逐步走进高端居住氛围浓郁区域。不过，在外扩过程中，高端商业项目与高端品牌规避了之前一味高大上的做法，而是选择主题化、精致时尚等路线发展，因此在城市副中心带的高端商业项目内往往能看到一些首次进入的主题性特色品牌。

　　以上海下半年计划开业的协信星光广场为例，百丽宫、Isee灰姑娘、博璨德国餐厅等均是首次进入该区域的特色品牌。其中，百老汇旗下最高端的影院品牌百丽宫，目前在上海仅进入国金中心IFC、IAPM两家高端商场，一向开店谨慎的百丽宫年内将第三家店开至协信星光广场，而下一家据了解将进入吴中路华润万象城。除百丽宫外，《爸爸回来2》中甜馨、奥莉前往跳舞学习的场景正是在Isee灰姑娘北京店内，作为儿童娱乐教育机构，Isee灰姑娘在上海选择协信星光广场，正是看中城市副中心带不断崛起的高端居住人群。

　　高端商业副中心化背景下，高端商场在品牌业态组合也打破之前的零售主打定律，而是融入更多餐饮、娱乐、儿童等适合家庭消费的业态。据了解，协信星光广场餐饮业态占比30%以上，除颇具特色的博璨德国餐厅外，还包含食通天、小辉哥、星巴克、Pizza Express、哈根达斯、open life 途尚咖啡、卡乐星、泰谷等。吸引家庭消费的另一利器儿童业态品牌，除Isee灰姑娘外，还确定有Kidsland、七田真国际教育。

　　不难发现，在进入城市副中心过程中品牌与开发商双向选择越来越注重多元、体验，注重家庭消费群。

　　三、社区商业成为一个重要消费爆发点

　　由于郊区购物中心的属地化，其核心辐射范围依然以5公里范围内为准，而这一要求开发商在项目定位之初就瞄准社区商业。如上海龙盛国际商业广场6万方的商业面积，即将闵行颛桥周边居住人群锁定为核心消费群，在业态配套上主力为儿童体验、亲子教育、餐饮等。以及位于嘉定的乐坊，同样主要以周边阳光威尼斯居民为主要消费群。

　　由于社区商业的人群限制，购物中心的商业面积也并不像之前的大而全，而是更多追求小而美。普遍的社区型购物中心将商业面积控制在10万平方米以内。

　　四、不得不关注的闸北市场

　　今年下半年计划开业的27个商业项目中，闸北区的大悦城二期、协信星光广场或是业内最为关注的。这不仅在于大悦城首创的摩天轮商场，还有重庆商业老牌开发商协信进入上海的第一个项目，首创溪谷商业。还在于闸北区域成为去年以来上海房地产市场涨幅最快区域。

　　从2013年起，闸北新房实际成交均价从最初的34590元/平方米、43901元/平方米，再到2015年上半年的53256元/平方米，短短2年半时间，闸北区房价上涨近2万。闸北身价发生急剧转变的背后是闸北地区新一轮的改造，腾挪空间，从苏河湾的改造，以及北上海老厂房改造，给地块赋予更多的发展空间。

　　闸北房价的上涨估计还不会停止，在过去的2年时间里，闸北已成为上海地王最集中拍出所在地。

　　在去年1月方兴斥资101亿元拍下大宁地王，打造现阶段售价7万元/平方米的大宁金茂府豪宅项目，到今年华润华发（分别是3月20日和6月3日）以158.5亿元的价格拍出市北高新的双子地王，再到7月15日金融街88.15亿元拿下上海火车站新地王。其中两幅地王出现在市北，一幅位于火车站，一幅位于大宁。这也就意味着，从“十一五”期间就主导的闸北南、中、北三大片区，正同步腾笼换鸟。

　　作为闸北北上海地区年内唯一一个即将开业的商业项目，协信星光广场靠近市北高新园区，与今年华润华发地王为邻的商业地产项目，周边所集聚的3公里范围内，正是拥有2500家入驻企业，42个成熟办公楼项目，37.3万办公人群。成立于90年代的市北高新园区，在经过产城融合，不断改造后，目前已引进科勒、特易购、品澳太阳能等多家跨国公司地区总部和具有总部经济特征的总部型企业，构成150万平米商业楼宇，并在未来三年还将建成7栋6-8层独栋总部办公别墅的新中新、云立方等300万方低碳建筑。其中根据市北高新7月最新公告，云立方B栋（1-9层）近1.2万平米的办公楼宇已与国内领先的数字服务和电子商务服务商——宝尊电商达成租赁协议。

　　除37.3万办公人群外，协信星光广场所处的北上海同时被金茂府、揽翠苑、大宁悦府等顶级高端住宅环绕，3公里内有203个小区，60.3万居民人口。加上周边众多高等院校的5万多名教职工人员，周边约有100万消费人群。

　　百万消费集群，商务与住宅的双重环绕，也就全天候确保一个购物中心人流导入，据了解，协信星光广场还将开辟部分不夜城24小时店铺，助力区域内百万消费群生活所需。

　　不难看出，闸北之所以能从原来的价值洼地到地王集结地，其背后蕴育的是产业整体配套的升级腾飞。