2015年7月中国房地产市场走势分析：投资增速收窄

　　8月12日，国家统计局发布2015年1-7月份全国房地产开发和销售情况，数据显示，整体开发投资增速继续收窄，尤其是住宅开发投资首次回升，而新开工继续不振，商品房销售较6月大幅下降，说明在当前市场状况下，房企信心仍不足。

　　一、商品房销售量、价环比大降，持续增长态势开始反转

　　1-7月份，商品房销售面积59914万平方米，同比增长6.1%，增速比1-6月份提高2.2个百分点，商品房销售额41171亿元，增长13.4%，增速提高3.4个百分点，其中，住宅销售额大幅增长16.8%。从同比数据来看，7月延续市场回暖态势，但不可忽视的是，7月商品房量、价环比6月都大幅下跌，结束自4月以来的不断增长态势。

　　点评：7月商品房成交量价下滑原因其一，二季度的市场火爆，使得前期积压的迫切需求得到集中释放，未来需求将趋于平稳；其二，前期330、降息等政策效力已明显减弱，而近期又无重大政策利好刺激，因而需求小幅下降也是正常；其三，股市近期快速下跌及震荡，使得购买力大为下降，尤其是高端改善市场，影响尤甚，因而，其助推器功能丧失，反而会减少市场流动性，成为楼市进一步回升的障碍；其四，7月市场供应大幅下降，使得部分城市短期供应跟不上节奏，造成供求错位，影响成交量上涨。

　　二、开发投资连续18个月回落，但住宅开发投资首次回升

　　数据显示，今年前7月，全国房地产开发投资52562亿元，同比增长4.3%，增速已连续18个月回落，但增速比1-6月回落0.3个百分点，回落幅度进一步收窄。

　　而值得关注的是，住宅投资35380亿元，同比增长3.0%，增速比1-6月份回升0.2个百分点，为2014年以来的首次回升。住宅投资占全国房地产开发投资的比重超过三分之二，其增速回升将对下一步全国房地产开发投资产生拉动作用。

　　点评：7月房地产开发投资继续回落，但住宅开发投资首次回升的原因，我们认为，主要有两方面原因。一方面，主要还是市场好转下，企业资金回笼加快，房企信心持续增强，对短期内市场继续看好，而对长期持谨慎态度，因而加大了对现有项目的开发进度，迎合市场的回暖态势，加快去化。而另一方面，股市的大起大落、不断波动，或多或少的使得部分资金转向相对平稳，且不断回暖的住宅市场。

　　三、房屋新开工增幅仍在加速回落，部分城市未来供应恐将青黄不接

　　前7月，房屋新开工面积81731万平方米，下降16.8%，降幅扩大1个百分点，结束自今年3月以来的不断收窄态势。其中，住宅新开工面积56684万平方米，下降17.9%。这也说明，虽然2季度市场大幅回暖。但在当前去库存继续推进，而且市场进入传统淡季下，房企信心仍不足，尤其是二、三线城市，房企新开工面积更低。

　　点评：新开工继续不振，势必影响下半年楼市供应，不少一二线大中城市市场回暖明显，供求状况大为改善，甚至逆转，新开工的不振，必将使得这些城市供求矛盾激化，未来房价上涨的压力较大。

　　四、待售面积短暂回落后，行业库存量继续攀高

　　在成交大幅下滑影响下，商品房待售面积大幅增加。7月末，商品房待售面积66259万平方米，比6月末增加521万平方米。其中，住宅待售面积增加221万平方米，结束5、6两月的下降态势，而办公楼待售面积也增加98万平方米，商业营业用房待售面积增加136万平方米。整体库存压力进一步加大。

　　点评：值得注意的是，上半年一、二线城市成交上涨强劲，很多原本库存较大城市，市场状况已大为改观，如杭州、宁波、福州等，多数二、三线城市库存压力不减，部分城市甚至增大，去库存任重而道远。

　　整体供大于求及结构性分化下，去库存仍是主旋律

　　在当前，经济疲软，稳增长压力较大情况下，楼市的挑大梁作用仍是关键，因而3季度行业基本面仍会延续宽松，而当前楼市最主要的问题还是整体供大于求以及结构性矛盾加剧问题，一方面，各线城市市场分化加剧，二、三线城市去库存仍是关键；而另一方面，结构性矛盾持续，整体住宅市场去库存继续推进，而商业、办公市场供求矛盾不减。

　　因而，对于房企来说，二、三线城市的去库存仍应加速，寻找和发掘需求增长点仍是关键。