昆明发展地图:图穷东西北 举步望南行 转身滇池时代

腾讯房产 阚一   2015-08-21 13:37
核心提示:地球人再也阻止不了昆明南下了。无论从地理空间客观所致,还是城市价值升级的主动要求,拥滇池居,必然要在我们这一代来促成、实现。

  地球人再也阻止不了昆明南下了。无论从地理空间客观所致,还是城市价值升级的主动要求,拥滇池居,必然要在我们这一代来促成、实现。

  滇池,我来了。

  其实,昆明南下这一特征,是多年城市发展累积的结果,只因滇池国际会展中心承接南博会首次开门迎客,让“南下”这一特征更加显现出来。还有巫家坝首盘百尚城即将开工,招商雍景湾落地环湖东路三个半岛……这些都在告诉我们这座城市不想再原地不动,而是正在活动筋骨抖擞精神迈步向南。

  其实本篇只是一个引子,腾讯房产即将推出专题报道,就城市南下展开一个老话题的新探讨。

  当迁址环湖东路三个半岛的第三届南博会圆满举行,以滇池国际会展中心为支点的城市价值转移正在发生,而作为环湖东路三个半岛板块首个面市的大型城市综合体项目,滇池国际会展中心在带动昆明城市面貌提升、经济产业发展、基建配套完善的同时,更悄然改变了昆明的城市发展格局。

  随着滇池国际会展中心及其配套项目的逐步呈现,特别是滇池国际会展中心在速度与激情的赶工情况下首次成功承接第三届南博会,开始让这个城市的人们意识到新会展所辐射的周边区域的价值潜力,昆明主城南拓终于在规划经营多年后,正式吹响号角。

  昆明主城向南发展的战略规划,其实早在2003年昆明提出环绕滇池建设环湖北城、环湖东城、环湖南城和环湖西城的“一湖四片”发展蓝图时就已经确立。但彼时,主城周边发展空间还有余量,南拓是规划,是梦想。尽管呈贡新区历经多年建设更有市府迁入站台,但呈贡与主城之间巨大的开发断层空间,终究让呈贡更像一个托孤远方的孩子,有待主城沿滇池东岸推进,方能接壤图谋盛世。

  昆明必须“向南”

  或许12年前,“一湖四片”城市发展规划提出之初,昆明的决策者不会想到这会成为未来新昆明发展的核心指引,并为12年后昆明城市建设确立向南迈进的方向坐标。

  纵观昆明主城四区行政规划,除官渡区以外的五华、盘龙、西山三个主城行政区域由于地形及功能规划等客观原因的限制,有限的发展空间限制了新昆明发展的建设拳脚,惟有官渡区及其以南片区拥有大片开阔可供开发的土地。

  具体来看,作为昆明传统概念的核心主城,五华区虽然涵盖了昆明绝对的中心商圈和大面积的主城范围,但由于昆明的盆地地形影响,西、北两个方向大量的山地限制了五华区发展范围;而中心城区完全成熟的功能定位及城区规划,几乎没有可供继续开发建设的空间;优势稍微明显的龙泉路沿线也已经进入开发进程的末期,加之片区内大量未完成改造的城中村项目存在,使得片区整体发展现状并不理想。

  与五华区类似,向北延展的盘龙区同样受山地地形制约,开发空间严重受限。同时,区域内虽然在世博板块及北京路延长线规划有世博旅游试验区和北部山水新区两大功能新区,但自规划提出以来,世博旅游试验区建设进程推进缓慢,很大程度上还仅停留于前期规划阶段,且主打旅游的新区板块对于昆明城市建设的承载作用相对有限;而拥有山水景观资源,并有众多地产项目落地开发北部山水新区虽已初具规模,但13平方公里的规划面积完全不能满足昆明城市发展的需要。

  再看西山区,高污染工厂的长期聚集和全市最大的城中村改造面积,使得西山区整体品质面貌不高,纵使草海片区获得“城市客厅”的规划加持,但由于草海与西山的“夹击”,西山区同样不具备可供开发的大面积开阔土地,而且草海片区仅873公顷、总开发量不超过450万方的开发规模,对于昆明整体城市发展的贡献极为有限。

  相比之下,位于主城南部的官渡区并不受山水自然条件的限制,且大面积的开阔土地及发达的交通路网,为昆明的发展延伸创造了可能,而且依托多年的发展积累,官渡区各项功能配套已完全成熟,加之官渡区一直向延伸至滇池湖畔的地理特性,“一湖四片”的发展规划指引下,官渡区成为最先受益的片区。

  转身滇池时代

  与此同时,随着2011年国务院办公厅批准呈贡撤县设区,呈贡作为承载主城功能外扩的城市新区进一步延展了昆明的发展范围,而处在昆明主城与呈贡新区黄金连接点的官渡区,再一次发展契机。

  而说到区域自身的发展空间,2012年6月28日整体搬迁的巫家坝机场也为官渡区提供大片可供规模开发的优质建设用地。巫家坝机场搬迁后,为传统的官渡区誊出大面积的开发利用空间,但对于城市发展而言,老机场搬迁后的发展机会绝不仅仅只限于原停机坪和候机楼约4300亩的占地面积。

  根据2014年昆明市规划局公示的《昆明巫家坝新中心控制性详细规划》来看,巫家坝片区规划总用地面积约990公顷,再加上原来机场周边大片限高区域的改造,环巫家坝片区将有近2万亩的开发空间。

  而且,全长7.62公里,连接巫家坝片区与环湖东路三个半岛板块的飞虎大道,也再一次延展了官渡区,乃至整个昆明向南发展的空间。

  根据昆明市规划局《昆明市“3015行动计划”工作方案》对飞虎大道的定位不难看出,辐射包括巫家坝在内昆明城市副中心和三个半岛会展度假区等多个城市重点规划区,并串联巫家坝金融商务产业中心和环湖片区休闲会展产业中心的飞虎大道将成为昆明城市向南发展的重要坐标。

  飞虎大道南段一期工程的顺利通车,对于昆明城市价值的意义不仅仅是交通效率的提升,其沿线串联的巫家坝、世纪金源、五甲塘、滇池国际会展中心、环湖东路三个半岛等片区,也成为昆明城市向南迈进的第一级阶梯。

  除此之外,环湖东路的贯通再次伸展了昆明城市南拓的脉络。随着滇池国际会展中心以环湖东路三个半岛板块首个大型综合体的姿态率先呈现,并顺利举办第三届南博会,三个半岛板块卓越的区域价值逐渐成为昆明城市向南发展的支点。而环湖东路三个半岛片区得天独厚的山水自然资源也使滇池取代翠湖成为昆明的“中心湖”,并有效支撑了昆明历史文化名城、生态旅游城市、山水园林城市等发展规划。

  昆明置业向南看

  如果说2003年昆明市委市政府提出的“一湖四片”发展规划是为昆明提前指明了向南发展的方向坐标,那过去12年发展过程中一系列关于昆明主城南拓优化发展规划方案的出台,无疑是对昆明南下发展战略梦想蓝图的进一步夯实与兑现。

  虽然环湖东路三个半岛土地在2011年首次面市遭到冷遇,但从2012年开始,“昆明环湖东路三个半岛规划条件”、“飞虎大道规划方案”、“昆明官渡区文化生态新城建设规划”、“昆明巫家坝新中心控制性详细规划”等区域建设规划方案的相继出炉,使得官渡区及整个昆明南部区域功能配套日益完善,以“泛滇池板块”呈现的南市区也逐渐成为昆明主城首屈一指的价值高地。

  而且,随着滇池国际会展中心的呈现,环湖东路三个半岛板块的拓荒时代已经完结,转而迈入高速发展阶段,由云南城投“做东”率先开发的环湖东路三个半岛板块土地更是供不应求,招商、中海、俊发、云南城投、尚居地产等实力房企开发的多个高端楼盘项目也在快速带动片区整体品质的提升,而昆明巫家坝新中心片区首个城市综合体项目,昆明百尚城也将于今年10月正式动工建设。

  不仅如此,近年来南市区楼市供应也异常活跃,腾讯房产统计数据显示,2015年上半年,官渡区成为昆明楼市新增供应量最大的片区,17个楼盘项目共获批29张预售许可证,共为市场新增预售面积1986865.61平方米,占全市上半年房地产新增预售总量的30%。

  或许光凭房地产数据并不能完全反映南市区的突出优势,但从地产角度来看,昆明向南发展的大势驱动下,南市区未来的价值潜力不言而喻,而当下众多房地产企业进驻开发带来的巨量楼市供应,在加速片区价值显现的同时,更使片区置业性价比得以突显。

  昆明发展向南,并非翠湖到滇池的距离,也非规划重调那般简单,更非城市发展梦想的憧憬,而是关于城市未来的一场蜕变,纵使途中会有挫折、会有弯路,哪怕还要不断试错,但这场蜕变已经发生,而且还将绚烂夺目。

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