万科、中海发展路径相似：把是或不是自己产品管起来

　　很少有人将万科集团和中海地产作比，因为一个是活力现代的民企，一个是低调稳重的国企，风格策略和产品体系也不尽相同。比如“转型”这个词在万科人口中出现的频率几乎已经不低于“谢谢”和“再见”的现在，中海地产却仍然坚持做少数几个没有开展多元化转型的房企之一。

　　但在两家先后发布了今年的中期业绩后，有业内人士发现，万科和中海的下一步发展路径其实有异曲同工之意。

　　把是或不是自己的产品都“管”起来

　　万科物业25周岁当天，以启用新LOGO为由，召开了自今年3月宣布市场化以来的第一次发布会，毫不掩饰地显露出自己的野心：计划到2017年，要将管理面积从当前的1.03亿平方米扩张到5亿平方米，而更远大的目标是——成为中国第一个百亿级物业公司。

　　如果万科目标达成并上市，它将是目前唯一能与彩生活同日而语的物业公司，其主张通过“联盟”实现共享的模式，也与花样年“收割机”般的扩张思路不用。绿城物业副总经理吴志华也曾公开表示：如果万科也转型做市场化的物业服务，会是下一阶段的最大竞争对手。

　　就在这场发布会举办的前三天——8月17日，万科2015年中期业绩交流会上，万科总裁郁对关于万科物业何时上市的问题的回答还是“没有具体时间表”。但新LOGO上的那只知更鸟，似乎已经寓意着万科物业“单飞”的意欲。

　　“早起的鸟儿有虫吃”这句谚语中的鸟，就是知更鸟，万科却不是起的最早的鸟。

　　去年6月，彩生活在香港成功上市，花样年集团主席兼CEO潘军在其后接受中房网记者专访时说：“过去嘲笑我赚物业那么点小钱的人现在都闭上了嘴”。而为这个结果的铺垫，早在十余年前，彩生活还是花样年物业时，就以一个为写字楼租户个性定制饮用水的小举动切入增值物管服务时开始了。

　　风口来临，物管由土鸡变凤凰飞上枝头，彩生活创造出的高市值也让物管行业成为了资本市场的“新宠”，于是引来不少跃跃欲试者。今年上半年以来，已陆续有东光股份、开元物业、丹田股份、华仁物业四家物业公司于新三板挂牌。

　　而随着“黄金时代”的一去不返，开发商们也将目光转回到已突破244亿平方米的中国住宅存量。于是前有宋卫平下令绿城物业必须上市，后有碧桂园搭建起社区O2O及社区金融平台为拆分物业上市做准备。

　　7月6日，中海地产也发布公告称，拟对其物业管理业务分拆并以介绍方式独立上市，目前已向港交所递交相关材料。

　　资料显示，中海地产的物业主要分布在内地和香港，截至2014年底，其在两地的管理面积分别约为450万平方米和4550平方米，项目类型囊括住宅、写字楼、商业综合体、政府物业、大型屋苑、公共屋村、高新产业园区、出入境口岸乃至军事用地等多种，为它们分别提供小区安全管理、楼宇及配套设施自动化、维修管理、环境绿化养护及文化活动等多种服务。去年全年，中海地产的物业管理收入实现20.1亿港元，同比增长13.6%，同比增加25.0%。

　　尽管从规模上，中海物业上市后也要排在花样年和万科之后，但物业管理的“蓝海”巨大，这个“探花”之位也够弥足珍贵了。另外，其管理项目的多元化经验也让它具备一些独特优势。

　　万科拉链家又起炉灶中海突变恐被冷落

　　虽然在拆分物业上市上，中海很可能先万科一步，但对于产品的变革方面，中海却比万科迟了五年多——前者近日表示的从明年起，所有项目都将精装交付的计划，后者从2000年起就开始实施。

　　8月24日，万科和链家联合召开合作发布会，宣布成立一家新的独立家装公司“万科链家装饰”。

　　地产界的最大开发企业携手中介业的最大交易平台，且二者分别以“精工品质”和自如有家为契机，都已经各自积累了一定的装修行业经验，一个B2B、一个B2C的模式又恰可互相取长补短。二者的合作，不仅是对一二手客户端的客源整合，也是对生产领域和流通领域的资源整合。

　　将任万科链家装饰公司董事长的万科北京区域首席执行官兼北京万科总经理的刘肖表示，新公司将以个人家装为首发力点，迎合当前市场需求，逐渐从标准化的1.0产品走向风格个性化和功能个性化的升级产品。

　　而中海要将产品从“素颜”变为“上妆”，被业内人士解读为是自我把控装修建材采购成本，从而提升毛利率的一种手段，这与一向追求高毛利的中海地产风格确实相符。另外因为精装产品一家空间较毛坯房大，也能让中海地产未来在定价上有更多余地。

　　但上述人士也同时表示，中海地产在“全精装”方面还是个新手，一次性在全国范围内将所有新项目全做成毛坯，不知市场认可度和客户接受度有多高，

　　另据悉，中海地产目前只做了6套装修标准，对于当下愈发强调个性化和自由化的客群来说远远不够，如果被此所限，反而会使客户量缩水甚至锐减。

　　新常态下的“避重就轻”之道

　　至今年年末，我国城镇居民家庭住房户均套数将达到1.08套，中国房地产市场的供已略大于求，进入存量房时代中期，市场需求的流动和增速减缓，在部分城市甚至会有明显下滑。

　　在此背景下，新客户和老业主的需求都将转向产品品质及其增值服务，而企业的利润率下降则成为“新常态”——去年，上市房企平均净利润率约为10%，这个数字一定还会降，开发商再难通过项目涨价提高利润率。

　　因此，从赚取资产升值收益的重资产模式，改走赚取增值服务收益的轻资产模式，规避以销售为主或单纯销售随之的市场风险才是“活路”。而物业管理和家庭装修正属于房企轻资产代表服务种类。

　　由此，万科和中海这两个原本相似度不高的房企为何此次所见略同，答案应该已经明了。