商业地产抢占先机正当时:打造个性化业态是新方向

中安在线-安徽日报   2015-08-25 14:59
核心提示:经济新常态下,商业地产如何满足城市商业发展需要?面对严峻考验又应怎样抢占先机?研讨会现场观点频出,思想持续碰撞,规划引领、布局均衡、业态平衡、新型城镇化等关键词更是被与会嘉宾反复提及。

  依托政府规划寻求新空间,平衡区域布局发现“新大陆”,打造个性业态指引新方向,紧跟新型城镇化融入新热点。经济新常态下——商业地产发展,应从地产说起,还是从商业说起?

  8月18日,安徽日报社广告中心、“安徽楼市”编辑部、百瑞地产网联合主办的“省城商业网点建设与商业地产发展”研讨会,跳出传统思路,从服务于商业发展角度探讨商业地产,受到省、市商务部门,业内专家学者及众多房地产企业的高度关注。

  经济新常态下,商业地产如何满足城市商业发展需要?面对严峻考验又应怎样抢占先机?研讨会现场观点频出,思想持续碰撞,规划引领、布局均衡、业态平衡、新型城镇化等关键词更是被与会嘉宾反复提及。

  规划引领依托城市定位寻求新空间

  近期,全省16市正按照“十三五”规划整体方向进行新一轮商业规划修编,相关城市商业网点规划正紧锣密鼓进行中,并着重突出了起点高、设施建设需求大、建设地点明确等特点。

  “商业地产要在把握商业布局规划和城市总体规划关系中寻找发展先机。 ”省商务厅市场建设处处长陈军介绍说,展望“十三五”,国家发展战略已覆盖安徽全部地区,合肥成为国家级流通节点,这成为省城商业地产发展的优势空间。

  陈军谈到,随着合肥中心城市建设步伐不断加快,城市承载力和辐射力显著增强,合肥正着力打造与现代化滨湖大城市和省会城市经济发展水平相适应的现代商业流通新格局。

  围绕“1331”城市空间发展范围,合肥市突出“大商贸、大流通、大市场”及“协调发展”理念,着眼于长三角城市群副中心、现代化滨湖大城市、省会中心城市和省会经济圈,合理规划商业网点布局,促进城乡市场协调健康发展。

  据悉,合肥市商务局商贸流通业、电子商务、物流业规划将于明年正式发布,一系列规划引领下,合肥未来商业发展版图已经清晰。

  均衡分布

  寻找城市未来商业“新大陆”

  合肥市商务局相关数据显示,当前全市五千平方米商场超市有92家,建成、在建商业综合体47个,各级特色商业街38条,专业批发市场达40个。易居安徽预测,2015年底合肥市大中型购物中心将达55家,总商业面积超过1500万平方米,人均商业面积近4平方米。业内专家认为省城商业地产面临分布不均和片面发展问题。

  “商业地产的不均衡首先体现在区域分布上。 ”安徽省清源房地产研究院执行院长宋元认为,2010年之前这种不均衡就已出现,如今则更为明显:大量商业综合体扎堆政务区,而新蚌埠路、蒙城北路等人口居住密集区域却很难看到像样的商业区。

  解决商业地产区域均衡问题,需要政府从规划上进行重点考虑。宋元说,商业发展依托项目承载,其覆盖半径、覆盖人群、服务能力、业态分布等均需综合考量,以弥补区域布局不均衡的弊端。

  商业综合体陷入过剩扎堆的泥潭,人口密集而商业匮乏的地区则成为商业地产的“新大陆”。

  陈军介绍说,未来合肥商业功能区布局将统筹发展老城区与滨湖新区两个省级商业功能区、3+3个副中心商业功能区,以及近百个市、区级及居住区级商业功能区,通过科学规划商业网点,形成布局合理、结构优化、可持续发展的新格局。

  业态多元打造专业、独特发展新方向

  商业业态同质化已经成为商业地产发展困局的另一重要问题。

  业内人士指出,近几年合肥涌现大量综合体,但并没有突破传统模式,商业地产项目千店一面的现象普遍存在,在热点商圈尤其明显。

  宋元认为,解决同质化困局,除了考虑做中心专业市场以外,还应推广一些较为独特、满足特定人群甚至小众人群消费的商业业态。

  专业市场方面,当前合肥市诸如音乐、美术、图书、健身等专业市场小众而匮乏。为此合肥市商务局市场体系规划建设处处长方小则提出,要深化城市商业内涵,根据资源、区位、产业和文化特点构建多节点商业集群。

  方小则说,未来商业发展要以功能区为重要考虑,形成共同化的区级商业中心和便利的社区商业中心,以功能化和便利化作为商业地产战略的两个重要因素。

  安徽清源房地产研究院特聘专家、思维沃客企业管理咨询公司总经理周家全提出了“从规模化走向匹配化”的观点,他认为商业地产要小规模、针对性、特色化地去满足区域城市群,其匹配性的重要意义远超过规模化。

  “不是每一次开发都要覆盖上百公里、上百万人,真正满足特定区域和群体、为周边几千人服务的商业,才是老百姓最需要的。 ”周家全说。

  走进乡镇融入“新型城镇化”新热点

  2013年我省的城镇化率为47.9%,城镇化进程慢于全国53.73%的水平,更与工业化国家普遍超过70%的水平相距甚远。我省作为全国仅有的两个新型城镇化建设试点省之一,到2020年城镇化水平将达60%,每年增长1.5%,预计全省年进入城镇人口为100万,将为扩大投资、拉动消费不断注入新动力。

  “新型城镇化建设是关键节点,我省规划了174个中心镇,省发改委提出了包括整体建设规划、商业网点规划在内的‘五规合一’,成为商业地产发展的重要商机。 ”陈军说。

  据悉,为解决农村商品流通难题,省政府每年拿出一部分资金,支持乡镇集消费、餐饮、娱乐于一体的商贸中心建设,构建以城市商业为核心,县区商业集群为节点,商业走廊为延伸的综合大格局。

  商业地产为商业服务,商业为人服务,在此意义上,商业地产走进乡镇,符合新型城镇化发展的方向,成为当下商业地产开发的优势选择。

  “新型城镇化可能在未来一两年内进行实质化运行,但其重要意义仍没有被房地产行业充分认识。 ”周家全说,目前我国城镇化率差别仍很大,如果进入新型城镇化状态,走入乡镇,将成为一个很好的发展机会。

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