资本市场弥漫着危机气氛 房地产利润或进一步下滑

　　资本市场弥漫着危机的气氛。

　　亚洲国家货币相继贬值，全球股市轮番重挫，原油等大宗商品持续暴跌……类似于1997年亚洲金融危机、2008年欧美金融海啸的场景隐约浮现。在一派略显失控的氛围中，作为中国经济中产业链最长、涉及面最广、影响最深的房地产业，能独善其身吗？

　　在危机来临前未雨绸缪，洞穿近忧和远虑，是作为产业主体的开发商，提前谋篇布局，防患于未然的重要选项。

　　房地产的近忧已经压顶。其中，尤以人民币贬值影响最为深远。8月中旬央行[微博]调整人民币兑美元(6.4122, 0.0010, 0.02%)汇率中间价以来，人民币贬值幅度已达3%左右；如果往前追溯，自2014年1月以来，人民币兑美元汇率已由低点1：6.04元贬至1：6.39元，贬值幅度约6%。尽管央行表示要稳定市场预期的强烈意愿，有官员甚至表示人民币不存在贬值基础，未来还将升值。但市场未来预期，显著倾向于贬值一方。目前，无本金交割远期外汇交易(NDF)远期汇率报价呈稳步贬值分布，其中四年期的NDF报价已达1：7水平，这意味着投资者预期未来四年本币本币将有跟过百分之十以上的贬值。这是不好的兆头，在全球金融史上，本币的贬值均带来了楼市价格的下行，鲜有国家能够例外。上世纪80年代的日本，1997年的泰国，将本币贬值对楼市负面冲击演绎得淋漓尽致。中国楼市能否例外，仍是未知数。

　　与近忧相比，产业的远虑同样难让人乐观。

　　房地产最困难的时代正在渐行渐近。最显著的是房地产业的利润在显著下滑。目前，已发布半年报的39家房企，共实现营业收入1012亿，同比上涨21.8%；但利润总额仅97亿元，相比2014年下降了11.8%，平均利润率已经降至9.0%的水平，延续了此前持续下滑的利润率状况。2013年房地产上市公司净利润平均为12.0%，2014年下降至10.2%，如今再度降至9.0%。所有的开发商均陷入增收不增利的状况，且这一情况仍将延续。随着低地价土地储备库存去化完毕，未来的净利润率进一步下滑是大概率事件。

　　更为负的影响仍未到来。由于城市表现的分化，开发商已完成从回归一线到扎堆一线城市的进程。在2011年之前，超常规的地王总是预示着房地产阶段性顶部的到来，但开发商在2012年后集中加速回归一线城市，地王纪录被不断刷新。结果导致一线城市的土价被显著抬高，这些不断创出历史新高的单价地王，已经透支了未来数年的房价涨幅。同时，由于高地价对应高房价，高房价项目的去化周期也被显著拉长，这与刚需时代高周转的策略已显著不符。因此可以预见，高地价的库存未来将显著影响房企业绩，微利、甚至亏损的时代正在到来。

　　更长远的角度看，发现产业蓝海困难重重。对房企来说，转型仍是未知数。目前的中国经济体中，尚无法找出下一个与房地产体量相当的产业，对那些动辙销售千亿的房企来说，包括社区服务、存量房在内的新业务其实都是小生意，相比于当前的投资开发业务，充其量只是蝇头小利。杯水车薪式的替代，顶多是试水举措，规模化转型无从谈起。

　　不过，相比于传统产业，开发商仍然手握王牌，一年销售额十万亿的现金流，至少在中短期内，这一惯性仍将延续，资金优势将有助于产业开拓创新。

　　但时间已经不多了。