通州加强版限购10日考： 未来房价会不会继续上涨？

　　在通州确定为北京行政副中心之后，通州楼市一度被炒的沸沸扬扬，不少项目出现了价格高企、捂盘惜售的现象。为此，北京市住建委、通州区政府与8月14日发布了《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，升级后的限购政策于8月15日开始实施。

　　如今，这一政策已实施10日，通州楼市又迎来了哪些变化？通州房地产市场有没有因此“退烧”？

　　二手房受挫 商住公寓受追捧

　　据新京报报道，根据中原地产数据统计，上周是通州限购后的第一周，普通住宅仅签约187套，环比下降20%；而截止到8月24日，通州区本月新建商品房累计成交644套，相比6、7月份单月成交1500套以上的成绩单，接近腰斩。

　　而作为史上第一次针对单个区域的楼市限购令，受到影响的不仅是新建商品房，通州区域内的二手房交易量也出现了明显回落。数据统计显示，截止到目前，8月通州区二手房签约套数为1100套，全月预计在1300套左右，相比7月份接近2000套的成交出现了明显的下调。

　　通州区旗舰凯旋店链家某张姓经纪人介绍：“限购令出台的第二天，就有不少业主愿意将挂牌价下调几万到十几万不等，但是因为符合购买资格的买房人有限，短期内想促成交易也不容易。”

　　限购一周后，通州区二手住宅交易量比限购前下滑了20%。据我爱我家集团副总裁胡景晖表示，限购后一周内，可以明显看到新增房源挂牌量比限购之前增加了5%左右，但新增买房客户登记量比之前一周少了约2%，这说明着急出售的业主开始增多，而需求端在收窄；此外，二手住宅的成交价格与此前基本持平。

　　对于未来通州区二手市场的走势，多位业内人士也认为，成交量将会持续下降。

　　不过，值得注意的是，据证券日报报道，亚豪机构副总经理高姗表示，虽然通州普通商品住宅遭遇“限购”，但是对区域预期前景的认同使得商住类产品“脱颖而出”，上周成交排名前十项目中，通州区占据三席，其中两个项目为商住，富力运河十号更是以196套的成交高居榜首。

　　另据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，2015年8月15日-8月21日，商住公寓成交面积为2.29万平方米，环比限购前一周大幅上涨了83.2%。

　　从成交价格来看，限购后一周，通州区域商住公寓成交均价为27490元/平方米，环比限购前一周上涨了12.2%。

　　无独有偶，胡景晖也认为，通州加强版限购令出台后，住宅市场降温，商住市场升温的市场局面完全在意料之中。他表示，由于商住不限购，所以部分失去购房资格又急需购房的家庭自然会转向商住公寓。三、四季度通州也将有10多个商住项目陆续入市，如果商住持续不限购的话，三、四季度通州商住公寓市场还将持续升温。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟也表示，限购政策未提及公寓等类型物业价格依然会有一定幅度的上涨。

　　报道还表示，值得注意的是，有房企高层曾根据通州近两年来出让的土地计算后表示，目前来看，整个通州楼市近几年将有约400万平方米的商住产品入市，这一巨大存量将对市场造成极大冲击。

　　不过，证券时报同时也报道表示，胡景晖也提醒广大没有购房资格的消费者，在选购商住房时一定要慎重：首先，商住项目由于使用的都是价格较贵的商业用电和商业用水，所以后期持有使用维护成本较高；二是商住房交易税费较高不利于后期出手套现；三是未来房产税的征缴，商住房也将首当其冲。所以，购买不受限购的商住房要谨慎。

　　通州未来房价会不会继续上涨？

　　而针对上述情况，通州房价会不会继续上涨也成为了业内的关注焦点。

　　对此，证券日报报道表示，胡景晖解释道，由于70年产权新房房源供应量较少，在限购令未落地前，各大项目就已经纷纷提价，而面对较少房源，即使涨价也有大批购房人抢购买单，使得新宅均价限购后仍保持了惯性上涨。

　　同时，胡景晖认为，由于大部分新宅之前售价较高，且有大量消费者买单，所以老项目后期的新宅项目未来短期内直接降价的可能性不大。但是，未来新入市项目的定价将受限购影响调低售价。

　　对此，张大伟也表示，限购之后，通州房价再大幅上涨的可能性将明显降低。

　　而二手房方面，报道也援引链家地产[微博]某通州门店经纪人介绍称，“预计未来两个月后，通州二手住宅房价将明显遇冷。届时，每平方米较高位时下降2000元-3000元都有可能。”

　　而一个值得注意的现象是，通州的此次限购却带火了燕郊楼市。

　　新京报报道表示，通州限购后，临近的燕郊等区域开始了新一轮涨价潮，目前燕郊区域内已经出现多个售价16000元/平方米的项目，而近期新开的楼盘，部分房源价格已经接近两万。对此，张大伟认为，此次燕郊楼市价格的非理性上涨，存在一定泡沫。

　　业内人士也指出，目前的燕郊，无论是公共基础设施还是配套从实际居住的角度，都不足以支撑畸高的房价，而在京津冀一体化的大背景之下，对于环北京区域出现的楼市投资型泡沫，也应该进行整体性调控。

　　此外，据《21世纪经济报道》此前报道，链接地产初步估算，通州市场至少有40%的需求受到抑制，其中大部分是外地刚需。这些需求将转移至周边区域，尤其是聚焦在朝阳、通州交界的热点商圈，如杨闸环岛、管庄等地。

　　限购图个啥？

　　事实上，据中国经济时报报道，业内人士对于此次通州限购看法不一。有观点认为，通州连夜推出“加强版限购令”，将有效缓解因“城市副中心”概念而引发的投机、炒房、追涨等风潮，这不仅有利于当地房地产市场的持久健康发展，更蕴含着对以往房地产粗放式扩张的摒弃与城市科学发展的追求。也有观点认为，对“限购”措施应持谨慎态度。既然“城市副中心”的概念出来了，购房需求被吸引其实是意料之中的事。在特殊时期，一定程度的行政干预可以起到稳定市场的效果。但从长期来看，还是应该多方论证，侧重于有效市场机制的建设，最终让市场在资源配置中发挥决定性作用。

　　对于通州限购政策，同策房产咨询股份有限公司研究部总监张宏伟表示，首先，限购门槛提高主观目的是为了抑制投资投机，但是限购门槛提高之后通州楼市成为稀缺，很多购房者、投资客肯定还会想方设法进去的，因此，从供求关系的角度来看，限购本身还会使本来就紧张的供求变得更加紧张，使得本区域房价因此而继续走高。从实际操作的角度来看，限购从来没有挡得住真正想要买房投资的人，尤其是对于房价有明确上涨预期的地区，投资客更会把握好这样的时机进入。其次，对于通州周边区县来讲，通州短期内限制进入，对于周边区县的楼盘来讲则面临一定的机会，价格还会继续坚挺并上涨。

　　张宏伟认为，从分析来看，下半年尤其是第四季度成为房价上涨压力最大的时间段，因此，从政策面收紧的“窗口期”来看，第四季度或成为北京楼市政策面集中收紧的 “窗口期”。而从收紧的“分类指导”政策趋势来看，严格执行楼市限购政策、重新收紧高端楼盘预售许可证的审批、收窄“330新政”的执行力度(上海二套房贷政策已经开始收紧，北京估计也快了)、收窄房贷利率的优惠程度、调节土地拍卖方式控制

　　张宏伟认为，从分析来看，下半年尤其是第四季度成为房价上涨压力最大的时间段，因此，从政策面收紧的“窗口期”来看，第四季度或成为北京楼市政策面集中收紧的 “窗口期”。而从收紧的“分类指导”政策趋势来看，严格执行楼市限购政策、重新收紧高端楼盘预售许可证的审批、收窄“330新政”的执行力度(上海二套房贷政策已经开始收紧，北京估计也快了)、收窄房贷利率的优惠程度、调节土地拍卖方式控制地价过快上涨对房价的影响等等，都有可能成为第四季度政策的发力点，以此短期内抑制投资投机性需求，防止房价过快上涨。

　　业内人士表示，事实上，通州楼市只是近年来各地新城新区 “房价先行”现象的一个缩影。如何避免炒作，如何让房价合理反映房屋的内在价值，如何让房价不成为制约新城吸引人才和产业的因素，成为决策者面临的一个重要课题。

　　同时，《21世纪经济报道》也援引链家地产分析师马君姝分析表示，此次的通州限购令是为了控制北京市政府迁通州、通州建行政副中心而引发的房价上涨。但政府还有着更深层次的考虑。除了“卡人”之外，“如何引人”、“引什么样的人”才是更重要的着眼点。政府是不能让人们一边享受着通州完善的配套、“积分落户”等政策红利，而一边又继续跑向市里工作，让通州继续走“睡城”老路的。

　　亚豪市场总监郭毅认为，通州积分落户的细则已经酝酿了半年，是否在通州纳税、有住房或是重要指标。如果仅仅是拥有或购买一套住房，外地人就能享受这个“红利”，其实对于通州来说起不到兴城兴业的作用。

　　更多规划正在通州逐步落实。中心城区优质的教育及医疗资源将转向通州；通州预留了百万人口规模的发展空间，也将承担疏解中心城区人口压力的功能。包括京津冀之间的连通；在今年通州产业调整升级的大背景下，通州中关村(7.95, -0.38, -4.56%)科技园金桥产业基地园区将街区、社区联动，打造多形态创业孵化的空间等。

　　显然，这一切规划并不是为了建设一个新的“睡城”。