石家庄众多项目扎堆商业江湖 社区商业将成发展方向

　　当下，房地产行业可以说已经进入“白银时代”，“黄金时代”已慢慢走过。中国房地产业协会原副会长朱中一前不久在2015年博鳌房地产论坛上表示，第二季度在一系列利好政策的支持下，全国的房地产市场明显回暖，7、8月份由于季节性等原因，全国商品房的销售量估计低于6月当月的销售量，这与近几年的情况相似。同时朱中一认为，在看到楼市总体积极向好的同时，还必须要清醒地看到存在的问题，其中就全国而言，尽管商品住宅的待售面积在减少，但商业营业用房和办公楼待售面积在继续增加。而从石家庄本地情况看，商业地产的运营情况同样不是十分乐观。

　　纵观近几年石家庄商业地产，用“雨后春笋”形容也不为过。各区商业地产项目都不少，有些区域尽管项目数量不多，但可售面积却高达四五百万平方米，占了全市商业地产可销售面积的很大比重。前有万达广场、勒泰中心等大的商业综合体先后开业，后有东胜广场、怀特商业广场也投入市场，今年北国西扩后以全新面貌示人，石家庄的商业市场竞争逐渐加剧，商业综合体成为主要表现形式。但各家发展实况如何？具体有待考究。

　　众多项目扎堆商业“江湖” 开发商需合理规划

　　根据相关数据表明，目前石家庄市区商业和办公用房十分严峻。截止七月底，石家庄商业办公类库存达到了近500万平方米，需要4-6年的时间才可以消耗完，而且还有近四五百万平方米没有手续的商业办公类库存没有纳入统计。这些数据也说明，当前石家庄商业地产的主要任务是去库存。对于商业用房来说，地段好、交通便利、位于城市副中心、周边配套也比较完善的还是非常有潜力的。

　　从商业项目分布的位置来看，中山路沿线依旧是石家庄商业地产项目分布的黄金走廊，也是众多商家抢占的“高地”，分布的项目不仅数量多，而且档次高，如嘉和广场、勒泰中心以及西扩后的大北国等。此外，石家庄商业地产项目开始呈现出从市中心向二环外延伸的趋势，这些项目类型以商贸批发类综合体为主，如塔谈国际商贸城、石家庄国际贸易城等。

　　但当下石家庄商业地产出现了过剩局面，供需关系失去平衡，也由于“先开发后招商”的方式，引发了开发商、经营商、物业管理商三方的矛盾，商铺空置率一再攀升。此外，河北省商业联合会秘书长曹润亭表示，对于目前石家庄的商业市场还存在另一个说法，那就是“欠账过多”，不管是从项目业态上还是从项目风格上看，都与一线城市存在很大差距，开发商需要合理规划。

　　现有商业项目需升级改造  电商冲击不可小觑

　　从静止的数据分析看，当前商业是过剩的，从实际需求上看，自用类需求已经少之又少，投资类需求出现大幅下滑，这也跟整个经济形势紧密相关。河北盈阔地产机构副总经理苏风彦表示，用“经济危机”形容当前的商业地产形势一点不为过，当然这也跟政府规划有很大关系，只有具备前瞻性以及合理性的规划，才能谨慎考量未来发展趋势。

　　目前一些贸易性的商业项目，包括一些写字楼，急需进行商业改造。苏风彦表示，石家庄作为传统的贸易城市，过去传统的商业项目已经不再顺应城市发展的需要，可以从以下两个方面进行升级，一方面调整场内的品牌分布和业态范围，对之前的商业定位进行修正，另一方面为了满足消费者“喜新厌旧”的购物情绪，做成所谓的“shopping mall”，唯有这样，才能以更精准业态迎接不断变化的消费者需求，才有可能在激烈的市场竞争中站稳。

　　此外，电商的发展是当下所有行业面临的一大冲击，商业类更是“首当其冲”， 苏风彦认为当前传统商业项目同质化的情况比较严重，电商快速发展的今天，对其冲击必然很大，加之同业之间还存在很大分流，所以运营情况可想而知。“如果想要取胜，或者说不会这么快就被电商打死，那就一定要在差异化和品质提升这两方面做文章。”苏风彦说。　　

　　社区商业成未来发展趋势 底商将面临很大挑战

　　商业地产市场的产能过剩，促使传统商业进行改变。百货以及商超两大商业模式已经老化，甚至处于衰退状态。而一些大型专业店、大卖场开始处于成长呆滞状态。北国商城西扩变为大北国，成为大的商业综合体，万达百货全国关店潮，都在表明传统的商超和百货已经不符合当前的发展形势，消费人群也开始由过去的集聚消费开始扩散转变，因此商业中心也开始从城中心到城周边到社区转移。对此，曹润亭表示，社区商业如社区购物中心以及社区便利店正在“异军突起”，与此同时底商或将面临巨大挑战。

　　曹润亭表示，目前石家庄共有1800多家社区商业，其中有787家是由物业统一管理的。“一些成熟的社区定位非常好，他们有物业进行统一管理，并且有效规划，商户的稳定性以及成长性都很强，”他说到，“并不是说房子卖出去以后物业就不管了，任由其发展，到最后反而同质化十分严重，统一运作也使得社区商业这种模式得以健康的发展。”

　　而需要注意的是社区商业又不同于传统的底商，社区商业的出现也会给底商带来挑战。目前来看，社区底商大都是满足人们日常生活需求的，同时百姓消费观念上还没有改变。社区商业需要同时具有必备业态以及选择业态，既能满足基本的生活需求，还可以满足其他生活需要，也是为社区居民提供一个消费平台，逐渐进入一个新的消费时代。因此，在社区商业这种模式下，人们对个性化的追求和便利性的追求可以使消费就近解决。 

　　此外，曹润亭还表示，一个商业项目想要能够更好的生存，一方面要有合理的规划，另一方面还要加强后期管理，要能同时满足市场需求和消费需求，而这两方面需求的核心是要适应当下家庭方式以及生活方式的转变。“现在的消费主体逐渐年轻化，只有不断迎合这类消费人群，才有可能不会在当下激烈的竞争中被打败。”