成都商业地产现状把脉：旧问题难解决 新挑战不间断

　　08年后，成都迎来了商业大繁荣、各种商业综合体纷至沓来，春熙路进入3.0时代、城南商业中心更是方兴未艾，但到了2014年，成都的商业，可谓"遭惨了"。

　　困境一：购物中心很过剩，空置很严重

　　“全国第一、世界第二”

　　作为中国西部二线城市、成都商业体早在3年前就破百,截止2014年，已建成的商业综合体达1500万方，其中购物中心供应量超400万平米，居全国第一

　　旧的不去，新的还在建。成都在建商业体达320万平方米，在建面积居全球第二、是巴黎的20倍。

　　商业巨头万达、近两年、在郫县与青羊区分修两个新万达广场后，还宣布再布局8个万达广场。

　　多如牛毛的购物中心，业内最多的形容词是“多得吓人”和“严重过剩”

　　过剩必然意味着空置，目前成都商业地产空置率达16.2%，位居全国第二

　　屋漏偏逢连夜雨、2014，购物中心数量大增,但成都楼市大降温,这一年，销量不敌存量.

　　还有一个可怕的细节，成都主要人口还在三环内，但一半以上的商业体位于三环外的南部新城、人气与商气不对等，它们还“处于并将长期处于空置阶段”.

　　新建的商业体要多久才能消化？很多的人连一个保守的数据都不敢给出。

　　困境二：南延线的写字楼的钢铁森林

　　“除了写字楼、还是写字楼”

　　（南延线写字楼群）

　　如果你驰车从天府立交沿天府大道一直往南走，你会发现两边的写字楼鳞次栉比，这里被称为天府新城，成都规划的核心商务区。

　　成片的高端写字楼，甚至延伸到了华阳以南，华阳曾经只是成都的郊区小镇，这些写字楼旁边还是没有开发的农田和荒地、我们时常能看到，冰冷高端的大厦与油菜花交相辉映。

　　（曾今是小场镇的大源写字楼）

　　世邦魏理仕数据显示，成都写字楼现存量533万平方米，空置率36%。

　　困境三：租不出去的新楼盘商铺

　　“不是人气的问题、是价格的问题”

　　成都很多房地产新区域，西至郫县、冬至大面、南至大源、住宅蜂拥而起、入住率也日益攀高，但某个几乎注满的楼盘，底商却寥寥无几。

　　（成都新区随处可见的空置商铺）

　　在成都南门，住宅区域与商业区域有明显的划分，在大源片区，早期的华润凤凰城和中海兰庭就规划了极少的底商，但这两个楼盘的消费力又十分强大，所以这些商铺变得异常“珍贵”，租金一跃到双楠片区的3-4倍，让许多商家望而却步。

　　后来很多开发商意识到了这个问题，规划了不少底商，但在成都这个“地价高、房价不高”的市场，开发商把利润全押在商铺上，恰遇2014年市场状况不好，各新盘的商铺更是四面楚歌、再难开张。

　　上个世纪，成都的商铺有“一铺养三代”的价值，但是现在，其投资回报率持续走低，这也是很多商铺卖不出去的原因

　　困境四：高端商业的未知前途

　　“都跑国外买LV去了”

　　留在老成都人们记忆中的高端商场已有早期的仁和春天、王府井，近几年的IFS、太古里等高端商业开张、未来几年还会有银泰中心、ICC等高端商业综合体相继入市，作为一个西部城市，成都高端商业正在趋于饱和。

　　在走在饱和的路上，另一组数据也让人震惊，中国超七成的奢侈品消费都在海外发生，只有不到三成。

　　（中国人在境外的疯狂奢侈品消费）

　　消费发生的在国内，而且发生在国内的，大部分都在北上广深等一线城市和东部沿海城市，属于成都的市场显得十分微薄。

　　困境五：电商的全面冲击

　　“上网、就购了“

　　（网络购物在成都消费结构的的比重越来越大）

　　先看下下面在朋友圈十分火的一张图

　　在2014十大网购县里，成都的郫县和双流县入榜，从这个侧面可以看出，成都是一个网购消费力很强的城市。

　　以下是成都在淘宝双十一消费额的全国排行

　　电商对于传统实体商业冲击是众所皆知的，特别是最近两年，成都电商的持续繁荣，已经培养了一大批消费者的网购习惯，这对于成都的商业，无疑又是一大挑战。