昆明土地难题：城改洗牌土地闲置 品牌房企一地难求

　　从未遭遇过这样的楼市调整，让我们所有人猝不及防，甚至于在开始，很多人都还在心怀梦想，相信一个再次繁荣的楼市快回来了。然而，半年过去了，一年过去了，又是一个半年过去了，有的抱憾离开了，有的绝望了，当然也人有节衣缩食尽可能多的备下粮草，深挖洞广积粮，等待一场更加长期的冰封期的终结。

　　自今年7月腾讯房产推出《2015上半年昆明楼市十大特征》系列专题报道以来，我们集中梳理了楼市调整下的昆明大数据，和当下昆明的楼市存量开发，存量消化的“新常态”。在好年头里精于利用资金杠杆撬动项目开发并获利颇丰的很多昆明开发商一时间陷入资金困局，轮替价格战的热闹，“换挡”频发，并且这种房企“换挡”危机从小房企开始向知名房企扩散。同时，开发商、施工方、业主、回迁户等众多对立矛盾一触即发，昆滇到处都充斥着各种黑白条幅，和大规模模群体摩擦冲突，一向处于强势地位的开发商也诉诸法律伸张权利。昆明楼市看起来越来越混沌无序，其中不可回避的重要因素便是昆明的城中村改造。

　　作为昆明楼市十大特征的最后一个，不得不说昆明城中村改造。在昆明主城的版图上，或密或疏地分布着300多个城中村，7年城中村拆迁改造史，有人反对、有人期待、有人观望，无论如何，变化已近在眼前，然而，今天改造的尘土并没有全部落地。

　　已经完成，于原地新生幢幢靓丽高楼的城中村改造项目只是少数。拆得多、建得少、回迁少，甚至停滞、烂尾的城中村项目和闲置的土地比比皆是。于此同时，那些无力回天的“问题”开发企业只进不出，从不“腾笼换鸟”，城中村改造涉及到的村民只能四处迁居，苦苦维权闹访。

　　反观另一层面，招保万金、中海、绿地、龙湖、华润、协信、蓝光、华侨城、绿城等大批一线房企的加入在对本土一些实力不济的开发企业产生冲击，你消我长，交出答卷的同时，这些品牌房企在昆明的脚步越加显得局促、憋屈，深陷一地难求，无米下炊的尴尬。

　　这一对无法调和的矛盾体共存于昆滇楼市，成了昆明楼市一大特征。而问题也就此产生——昆明城中村改造地块、土地市场现货流动缺乏必要的推动机制，已无以为继的停滞烂尾并没被退出被接手，优质地块亦未能进入开发程序，白白闲置。昆明土地资源得不到最合理配置，流动性奇差的问题，凸显无疑。　 

　　昆明城改洗牌“问题房企”只进不出 土地闲置

　　2008年，随着佴家湾片区城中村改造启动，昆明改变外延式发展格局，正式进入“去城中村时代”。一共382个项目，昆明排出的改造重建时间表是5年。这意味着5年昆明主城区将“新增”20平方公里的黄金地块，新增3000多万平方米的建筑面积。

　　城中村改造，给昆明房地产开发商提供了新的发展空间。事实上，在城中村改造之初，昆明市政府就制定了一整套符合昆明城中村改造实际、对社会投资较有引吸力的城中村改造政策支撑体系，展开宣传攻势，扩大招商引资。为使开发商的心态从啃骨头转变到抢香饽饽，昆明市首先最大限度缩短城中村改造项目的行政审批时限，为企业节约下宝贵的时间成本。其次，在上位规划允许的范围内，通过精细计算投资平衡点和优化规划来提升项目的利润空间。同时，政府来主导开展土地整理和拆迁，做村民工作。政府方面还出台了系列政策优惠和地方性税收优惠政策，来降低项目改造成本，减轻开发商资压力……

　　于是一大批开发商加入了抢香饽饽的队伍，与政府携手开始了城中村破冰之旅。这当中不乏这样一些项目开发公司或者说是皮包公司，它们借助融资贷款完成前期拆迁安置及土地整理，随后通过团购、集资、认筹等方式迅速打开开发项目的启动资金通道，稳定的资金流保证着项目的顺利开发，最后，期房变现房，盆满钵满。市场向好的情况下，一切顺理成章，看起来很美。

　　已经完成改造的城中村，于原地新生的幢幢高楼靓丽地融入了昆明这座城市，而这却是少数。正在拆迁建设的城中村项目，改造难、推进慢、拆得多、建得少、回迁少等问题异常突出，

　　原定于2013年底完成，共涉及382个城中村的“城中村改造”，如今7年已过，80%的城中村处于在建、拆而未建或未拆迁阶段，其中连拆迁都没有启动的城中村超过40%。那些曾已经完成规划方案审批的城改项目，已经启动建设的回迁安置房项目，也纷纷停滞、烂尾。

　　而更令人担忧的是：随着楼市调整，投资主体大洗牌，城中村改造中凸显的矛盾冲突和发展为社会问题的事件层出不穷。下马村沸城从2009年建设至今，因艾亭地产拖欠近5亿安置费而烂尾，业主在6年间维权不断，上演多次堵路秀；大观路棕树营片区城中村改造，承诺30个月建成的楼盘遥遥无期；官渡区宏仁村自启动改造5年过去，断壁残垣成为一副烂摊；莲花池村改造回迁户9年四处迁居，今年8月终于等到选房，奈何因户型问题“房”成不了“家”……村民在苦苦维权闹访，他们只是想知道的是自己家到底拆不拆，何时拆，谁来拆，拆了谁来建，“村”何以变为“城”，却怎么也等不到“接盘侠”。除了烂尾的城中村项目，还有很多批而未动的城中村地块，只能耗在那些资金实力不足的开发企业、皮包公司手中停滞不前，因为当下的市场，曾经“四两拨千斤”操盘的他们因现金流的收窄已经难以为继。

　　昆明城中村改造地块、土地市场现货流动缺乏必要的推动机制，已无以为继的停滞烂尾并没被退出被接手，优质地块亦未能进入开发程序，白白闲置。昆明土地资源得不到最合理配置，流动性奇差的问题，凸显无疑。

　　事实上，昆明早在2009年的城中村改造暨保障性安置用房建设重点项目工作推进会上，就提出，因部分开发商与政府部门签订下“意向性改造城中村项目”后，却因缺乏足够的资金等原因不愿意动工建设，导致有的城中村改造陷入“信用”危机；而一些想加入到城中村改造的开发商却因“后到”没有了机会，所以须研究“城中村改造项目开发商的准入与退出机制”。随后，发布了一份《昆明市城中村改造领导小组关于印发<企业参与昆明市城中村改造项目进入和退出的规定（试行）>的通知》，该通知第八条规定，“在征地拆迁补偿安置方案或意见公布后，参与前期合作的企业主要因自身原因，出现下列情形之一的，区政府（管委会）可书面通知其退出该项目：（一）30天签订拆迁补偿安置协议未达到10%的；（二）90天签订拆迁补偿安置协议未达到50%和拆迁工作量未达到20%的；（三）180天签订拆迁补偿安置协议未达到80%和拆除工程量未达到50%的；（四）9个月签订拆迁补偿安置协议未达到90%的。”根据该通知的规定，如企业因为自身原因，导致项目进展缓慢，违反上述规定，政府是可以书面通知改造开发企业退出项目开发的。

　　在今年3月，昆明市政府办公厅下发《昆明市城市更新改造管理办法》，指出“对于城中村改造项目，未审批的要加强研究，原则上不再审批；批而未动的57个要做深做实前期工作，如果没有完备成熟的操作方案，原则上暂不推进；已经动工的200个要一个一个梳理研究，集中精力破解难题，加快推进速度，争取早日完工，同时对“城中村改造退出”做了如下要求：“对于旧城改造主体提出了明确的资金实力要求，实力不够者，要启动退出机制。”

　　政府终于下定决心分阶段分类别进行改造城中村项目。也是首次以政府发文的形式，正式给昆明已历时近7年的城中村改造降温。然而这一句简单的表述，尚无法改变当下昆明土地市场的有序流转，也并不能解决昆明土地现货市场的流动性的问题。据腾讯房产了解，自昆明城中村改造启动至今，官方公布的退出城中村改造的项目只有2个，五华区和西山区各有一家房企在今年5月向昆明市城市更新改造办提出相关退出意向，但仍然未正式提出相关手续。

　　存量开发时代品牌开发商一地难求 资金沉睡

　　而近5年来城中村改造一直是昆明土地市场供应的主力，大量已无以为继的项目、地块停滞、闲置未能退出，重新流动配置，势必影响土地供货节奏，降低昆明楼市特别是主城核心区的潜在新增供应体量，也导致了新开工面积的大幅锐减。

　　反观另一层面，招保万金、中海、绿地、龙湖、华润、协信、蓝光、华侨城、绿城等大批一线房企的加入在对本土一些实力不济的开发企业产生冲击，你消我长的同时，这些品牌房企在昆明也局促、憋屈，深陷一地难求，无米下炊的尴尬。

　　回顾入昆2年的绿地，在去年5月的战略发布会上提出2014年有6个在昆项目同期面市，然而2015过了大半，目前绿地在昆明的项目还是只有盛高大城（绿地收购盛高置地）、绿地云都会、绿地香树花城和绿地海珀澜庭这4个。另据媒体报道，绿地控股集团董事长张玉良一行来昆拜晤时计划在昆明核心区或者副核心区寻求一块有一定规模的用地，希望建设昆明的“绿地中心”，打造一件能够代表绿地开发实力、且能够展示昆明城市魅力的超高层建筑产品，但目前依然没有合适的土地来实现该愿望。同样于2013年在昆明校场中路拿地的龙湖，其开发实力及产品品质为市场所称道，然而龙湖自水晶郦城项目后，就一直处于“断档状态”，无地开发。

　　此外，恒大、蓝光、万达、万科、保利、华润、金地等房企也再无拿地信息，甚至有房企公开打出“寻地启示”。在今年3月，昆明恒大地产发布“激流勇进逆势而上，恒大地产诚寻土地资源”消息，希望寻找昆明主城区三环内面积较大的优质土地，甚至可以考虑合作开发、股权转让等形式，足以看出恒大对土地的渴求。恒大在云南曲靖、安宁都有项目，但在昆明主城只有恒大雅苑且已经入住在即，这明显拖累了恒大扩张的步伐，而恒大的在云南的第四个项目却寂静无声。

　　云南蓝光对土地的渴求丝毫不减半分，在今年5月，已经在昆明有四个项目的蓝光地产公开在云南、重庆征地，要求主城区住宅用地或商住用地，可以项目收购、合作开发、代建、操盘等形式介入，对提供信息者甚至给予土地总价款万分之五的丰厚奖励。如此高调高奖励征地，足见蓝光在昆拓地开荒上的迫切。在今年4月，蓝光曾与昆明产投合作打算拿下盘龙区穿金路地块，后种种原因最终合作失败。

　　如果说购房者买不到房可以再等等，然而开发商拿不到地，可以再等吗？楼市调整之下，昆明楼市已经进入了存量开发，存量消化的新常态，也因为楼市调整，政府层面控制供货节奏降低供应量和供应速度，新增土地势必无法满足品牌房企日益扩张的需求。

　　因而，这些在土地储备上“捉襟见肘”来地产大鳄们热切呼唤城中村改造项目及一些其他地块退出机制的明确，伺机从其他经营主体手中流转土地。今年5月，万科万达宣布建立战略合作即是一个信号和体现，昆明万达与昆明万科高层第一时间聚首，确定双方将在昆明联合拿地，并共同探讨基于现有项目进行合作开发的可能性。

　　一边是手握项目土地的开发企业停滞不前，一边是“无米下炊”的实力房企抓耳挠腮，一对无法调和的矛盾体共存于昆滇楼市，问题也就此产生——市场需要让沉睡的土地和资金一起醒来，并迅速流动起来，匹配起来。这对于尚报幻想却无力回天的开发企业来说，这不失为一种解套的良机；而对于即将面临“开发断档”的实力品牌房企来说，从土地迅速流传的市场中，及时获得优质土地得以迅速推进二号三号四号乃至N号作品，可谓是百利而无一害。让缺乏资金实力的企业随市场自然淘汰，让有实力的企业获得优质土地更加顺利的完成项目开发，于城市发展、于行业整合，都是兴市利业的好事情。

　　在今年6月25日全国土地日，国土资源部提出创新存量用地倒逼机制，同时拟对部分城市新增建设用地实行“刚性约束”。对于那些对于暂缓开发的囤地项目，以及盲目扩张缺乏产业配套或价值产出低的开发区域，例如破产企业闲置土地、老工业区等，进行土地的重新整理利用。

　　我们说这并不是政府对企业市场经营的越界，相反如果能将这些土地利用再次纳入城市总体规划，突破长期依赖增量土地制度体系的惯性，将有利于发挥土地价值对经济增长的拉动作用。为昆明城中村改造进程中目前资金难以为继的企业负责，为漫漫维权路不尽的购房者负责，更是为带着一腔热忱投资昆明的外来开发商负责，为昆明城市发展负责。