中交旗下地产业务洗牌迫在眉睫 冲刺“A+H”股上市

2015年09月08日09:17 来自:时代周报

  伴随着对绿城中国(03900.HK,下简称“绿城”)重塑的进行,中国交通建设集团(以下简称“中交”)旗下地产业务重新洗牌亦迫在眉睫。

  8月31日,首次以绿城联席主席身份出席绿城年中业绩发布会的朱碧新表示,中交与绿城的业务重组并不简单,重组在考虑之中,还没有完善的方案,但会加快研究。为此,他给出的时间表是明年。

  在融绿之争陷入僵局时,中交被认为是驰援宋卫平的“白武士”。在历经半年对绿城的改造后,资本市场表现出了几近一致的评价,释放出希望绿城作为中交唯一海外上市地产平台的信号。

  目前,中交以28.899%的持股量占据绿城的第一大股东宝座。接近绿城的观察人士对时代周报记者表示,绿城长期以来业务犬牙交错的局面目前已经趋于缓和,“如果中交对旗下地产业务整合有突破性进展,这有望成为业内央企整合民企的样本案例”。

  “但决定性因素还是在于中交管理层和宋卫平的意愿。”记者采访的多位业内人士分析称,今年开始,央企重组被定位全面深化改革的重头戏,整合有诸多好处,同时也势在必行,但此前不同企业性质的平台操作复杂,人事调整背后的利益博弈以及行业调整期内所面临的负面放大风险等,都是中交地产板块整合面临的挑战。

  在中交主导下,绿城“十三五”规划有清晰的规模目标:到2017年末,销售额将超过1000亿元,年复合增长率达到12.2%;到2020年,销售额达到1500亿元,其中代建项目年复合增长率达到38%,实现300亿元的销售额。此外,绿城还要形成橄榄形的产品格局,高端产品线、高性价比和安置保障房的比例模型为2:6:2,高性价比的产品中,尤其会加大1.2万元/平方米售价以内产品的研发力度。这与宋卫平时代的绿城豪宅代言人形象截然相反,中交此番大刀阔斧调整能否成功,时间会给出答案。

  并表绿城

  目前来看,并表绿城,依旧是现阶段中交整合绿城的要务之一。

  朱碧新透露,下一步整合将对中交房地产业务实现更大的协同效应。绿城执行董事及执行总裁曹舟南也指出,中交对绿城的整合最终是实现并表。

  时间倒推回2011年,中交通过并入中国房地产开发集团公司(以下简称“中房集团”),成为彼时国资委确定的16家地产央企之一。目前,在中交旗下涉及房地产业务的3家子公司分别是中房集团、中交地产有限公司(以下简称“中交地产”)和北京联合置业有限公司。其中,中房集团旗下拥有A股上市平台中房地产(000736.SZ)。中交地产以交通基础设施与房地产开发捆绑运作为主营方向。

  也是在这一年,中交才有了真正意义上的房地产业务。中交房地产业务规模并不大,但其2000万平方米的土地储备是其天然优势。中交集团总经济师兼中交董事会秘书刘文生此前表示,利用绿城超强的营造能力,借助央企独有的资源优势,以及中交海外地产的优势,形成合力。

  对于一直受困于资金和宏观政策的绿城而言,则可以借助中交的钱和土地,实现“自我救赎”。绿城中国董事会秘书冯征坦承:“在规模扩张上,绿城可能将开拓境外市场,中交在境外有很多资源,中交有这样的想法,但这要花点时间,一步步来,慢慢规划,但这个方向是明确的。”

  而一家宋史烙印深厚的企业与低调的央企如何跨越企业文化鸿沟并实现对彼此价值观的认同,并非易事。此前,刘文生也表示,“只有有了足够的投票权,才能够保证我们行使决策权。其次在管理层,要改变管理架构,包括内控、决策。最重要的是,只有建立比较良好的现代公司治理结构,绿城才能够进入健康发展的循环体”。他指出,虽然绿城在治理基本架构上没有太大问题,但事权管理、特别是市场战略、业务发展战略、内控方面仍没有达到中交的标准。

  刚出炉的绿城2015年年中业绩报告的部分数据展现了刘文生的隐忧。按照财报数据显示,绿城2015年上半年取得结转收入107.56亿元,较去年同期125.6亿元下降了14.4%。由于集团收益下降,使得股东分红的数额也出现了相应减少。

  摆在中交面前的现实问题是:把绿城作为中交的子公司就要求其拥有绿城中董事会半数以上的表决权。如果通过增持来实现绝对控股,中交难免要发起全面要约收购,这显然不是最优方案。此外,在获得绿城控制权后,中交旗下出现了中房地产和绿城两个涉及同业竞争的地产上市平台,如何避免股东利益受损也是一大考量。

  重组梦

  值得一提的是,在对绿城进行一系列股权博弈和人事调整的同时,中交对其自身的地产业务也进行了一系列的合并。

  8月31日,中交发布公告表示,董事会审议通过了《关于组建中交海外房地产有限公司及所涉关联交易的议案》,同意公司下属中国港湾、中国路桥与中交房地产集团共同出资成立中交海外房地产公司(海外地产公司)。

  这意味着,此前中交对外公布的由A股中房地产、港股绿城中国和海外业务组成的中交系地产平台真实性渐渐浮现。

  但中交的地产业务重组到底如何进行,目前看法并不一致。

  接近中交的消息人士王硕(化名)对时代周报记者表示,中房集团和中交地产的内部合并已经进入到落地阶段。在他看来,“中交的思路是让中房地产通过A股上市平台来控制整个地产板块”。

  冯征此前认为,在以海外地产为主攻方向的前提下,中交就是要把整个地产业务全部注入到绿城中国这个境外的壳中,实现地产业务的整体上市。

  曾有不愿具名的业内人士给出了中交地产业务重组的四步走方案。按照具体步骤,首先整合中交地产、中房集团和联合置业,实现A股上市平台“中房地产”的调整。接下来,将中交投资旗下地产项目和中交子公司地产项目整合到中交地产内;再次,在H股利用绿城平台,改为中交绿城,实现中交地产板块A+H股的同时上市;最后,将中交拥有的储备土地全部整合到中交地产上。

  此前坊间曾有评论指出,如果绿城和中交房地产集团合并整合,将诞生中国最大的房地产公司之一。截至发稿,时代周报记者尚未联系到中交官方进行置评。

  招商证券苏淳德则认为,绿城新管理层—中交资产注入计划短期内较难实现,公司可能需要1-2年的时间,调整其土地结构和房地产开发战略以提高盈利能力,短期内缺乏催化剂。

  自我救赎

  现在,可以肯定的是,困扰绿城多年的资金和债务问题正在得到改善。

  财务数据可以背书,绿城境外资金成本已经从近9%下降至5.875%,融资成本从7.9%下降至 7.5%。朱碧新甚至认定,“绿城现在没有任何财务风险”。中金公司的分析师张宇分析指出,中交资本注入有望缓解绿城现金压力同时提升中交的资本收益,此外,预计绿城未来的净资产负债率会逐步下降。

  绿城管理层在年中业绩会上回应投资者咨询时表示,中交入主后把权责划分很清晰,而绿城一直坚持高目标导向,严格考核,下一步正在研究管理层的激励措施,包括期权等。

  曹舟南认为,中交已经对绿城未来的发展已经有了一个新的价值设想,“未来绿城将继续做大做强房地产业务,同时在轻资产代建方面投入更多精力。”在其注解里,中交入驻的半年多时间里已经及时整合了绿城的轻资产业务,未来的发展中,轻资产代建将至少占绿城业务的三分之一,并且会成为绿城未来重要的利润来源。

  事实上,绿城本身已经拉开兼并旗下资产的序幕。1个月前,绿城曾发布公告称,公司间接全资附属公司绿城房产分别收购绿城鼎益100%股权和绿城时代92%股权。9月4日,绿城再度发布公告强调,鼎益收购事项及时代收购事项各自的代价属公平合理,并符合本公司及股东的整体利益。

  在今年7月份举行的绿城舟山会议上,中交派驻绿城的高管,现绿城房产执行总经理李永前提到,要整合、规范绿城品牌利用,统合代建品牌,即“在原有基础上,整体强化轻资产运营,加快形成统一完整的绿城代建品牌”。

  对比看,杭州鼎益、绿城时代的资产规模仅为绿城代建业务的一小部分,绿城代建业务大部分由资产规模形成百亿的蓝城主导。绿城现今以35.4%的占股仍是蓝城的第一大股东。早在九龙仓入股绿城时,被指出有意将蓝城资产纳入上市平台。

  据王硕透露,现在中交亦觊觎蓝城,目前已经开始梳理蓝城旗下代建业务,一旦蓝城资产确认并入绿城上市平台,蓝城管理层的身价将再次暴涨。曹舟南回应表示,绿城代建集团和蓝城的整合正在进一步的磋商中。

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